Comment choisir le local commercial de son entreprise ?

Une entreprise dispose de plusieurs possibilités pour choisir son local commercial : créer son entreprise à domicile, conclure un bail commercial, acheter un fonds de commerce...

Installer son entreprise à son domicile

Un créateur qui souhaite exerce son activité à son domicile doit d'abord demander l'autorisation d'exercer à son propriétaire et vérifier si le règlement de copropriété n'interdit pas l'exercice d'une activité professionnelle à domicile. Une autorisation du maire est également requise.

En tant qu'ERP (Établissement recevant du public), le lieu dans lequel un entreprise accueille ses clients doit respecter un certain nombre de normes liées à l'accueil du public. Une autorisation d'ouverture est d'ailleurs obligatoire pour tous les ERP, de la 1ère à 5ème catégorie.

Attention, la création d'une entreprise à son propre domicile ne vous permet pas pour autant, lorsque le créateur est locataire de son logement, de bénéficier du statut des baux commerciaux et de la protection qu'il confère.

Conclure un bail commercial

Le statut des baux commerciaux présente de nombreux avantages pour le locataire : durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement du bail et à une indemnité en cas de refus de renouvellement, plafonnement du loyer du bail renouvelé...

Possibilité de résilier un bail commercial avant l'échéance

Le bailleur comme le preneur ont la possibilité de résilier le bail commercial à l'expiration de chaque période triennale, par l'envoi d'un congé par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois.

Un locataire qui désire résilier en dehors de la période triennale doit négocier avec le bailleur les modalités de résiliation anticipée du bail.

Révision du loyer plafonnée

La révision du loyer est effectuée, tous les 3 ans à compter de la demande du bailleur (et non à la date supposée normale d'augmentation) si elle est légale ou triennale, ou chaque année de manière automatique à une date déterminée par le bail si elle est prévue par une clause d'indexation.

Lors de la révision du bail, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice retenu, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Toutefois, cette règle du plafonnement peut être écartée, si le bailleur démontre qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, depuis la conclusion du bail ou la dernière révision, une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux.

Charges de propriété et gros travaux à la charge du bailleur

Les charges liées à la propriété des locaux doivent être acquittées par le bailleur.

Le bailleur a en principe à sa charge les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, les réparations de gros entretien de l'article 605 du Code civil, les travaux de mises aux normes et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté, les vices de construction ou la force majeure.

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire. L'obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, doit être expressément prévue au contrat.

Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable.

Conclure un contrat de location-gérance

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce cède temporairement à une personne, dite locataire-gérant, le droit d'exploiter librement le fonds à ses risques et périls et moyennant le paiement d'une redevance.

Cela implique notamment d'exploiter le fonds de commerce, de ne pas changer la destination du fonds de commerce et sous-louer le fonds sans l'accord du propriétaire. Enfin, le locataire-gérant a l'obligation de poursuivre les contrats de travail en cours des salariés qui y travaillent aux mêmes conditions.

Le locataire-gérant doit verser au propriétaire du salon une redevance dont le montant est librement déterminé dans le contrat. Il peut s'agir d'une somme fixe ou une somme basée sur le chiffre d'affaires réalisé.

A son expiration, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement du contrat ni au versement d'une indemnité, peu importe que vous ayez fait prospérer le salon de coiffure.

Le propriétaire du salon n'a pas à vous reprendre son stock de marchandises, sauf clause contraire du contrat de location-gérance. En revanche, il reprend le salon de coiffure avec les salariés qui y travaillent sauf si la fin de la location-gérance est due par le fait du locataire-gérant.

Acheter un fonds de commerce

L'achat d'un fonds de commerce permet au créateur de bénéficier d'une clientèle existante. Différentes étapes doivent être respectées.

Reprise d'un fonds de commerce : l'évaluation

Pour savoir si le prix proposé par le vendeur est correct, l'acheteur potentiel doit procéder à l'évaluation du fonds de commerce.

De nombreux éléments rentrent en ligne de compte : le chiffre d'affaires, la clientèle, les installations, le prix pratiqué, les possibilités commerciales offertes par la clientèle, l'emplacement, le droit au bail, l'enseigne, ainsi que la capacité de ces éléments à générer de la valeur dans le futur (prise en compte des gains potentiels non réalisés).

Reprise d'un fonds de commerce : les négociations

Les négociations de la reprise d'un fonds de commerce se déroulent généralement en plusieurs étapes successives.

Négociations

Le repreneur doit commencer par négocier le prix de vente du fonds de commerce mais aussi les modalités de paiement (un crédit-vendeur est-il possible ?).

Les négociations peuvent également concerner les dédommagements possibles (garantie d'actif et de passif), le processus de transmission du fonds de commerce pendant l'année en cours, les modalités d'accompagnement du repreneur par le vendeur ainsi que les clauses suspensives, les clauses résolutoires et les conditions de départ de certains collaborateurs.

Signature de la lettre d'intention

Généralement signée lors de la deuxième rencontre, la lettre d'intention témoigne par écrit de la volonté du repreneur de mener au mieux les discussions et de mener le projet à son terme, pour aboutir à l'éventuelle conclusion d'un protocole d'accord.

Certaines clauses peuvent être rédigées de manière à l'engager en cas d'acceptation (clause de confidentialité notamment).

Rédaction d'un protocole d'accord

Le protocole d'accord reprend les éléments essentiels des négociations et s'accompagne d'un certain nombre de pièces parmi lesquelles les statuts, un extrait Kbis, les documents comptables, les attestations d'assurances, la copie du bail, les lettres de démission des cadres importants, la liste des salariés avec copie de leur contrat de travail et bulletins de salaire...

Signature de l'acte de cession du fonds de commerce

Dans la mesure où la transaction ne comporte pas d'immeuble, l'acte de cession du fonds peut être réalisé devant notaire ou sous seing privé.

Sa rédaction ne constitue bien souvent qu'une formalité, mais dans le cas d'une cession de fonds de commerce, elle répond à une réglementation stricte.

Reprise d'un fonds de commerce : les formalités

Le repreneur dispose de 1 mois à la date de l'acte de cession, ou la date d'entrée en possession du fonds de commerce si celle-ci est antérieure, pour l'enregistrer au centre des impôts dont dépend l'entreprise à laquelle il a acheté le salon.

L'annonce de la vente du fonds de commerce doit être insérée dans un journal d'annonces légales dans les 15 jours suivant la signature de l'acte de vente.

Une fois ces 2 étapes précédentes accomplies, le repreneur doit soit créer une nouvelle société, soit déclarer sur le guichet des formalités des entreprises un établissement secondaire, dans le cas où il exerce déjà une activité.