Créer une entreprise à domicile : faut-il l'autorisation du maire ?

Vous comptez exercer votre activité à votre domicile. Sachez qu'une autorisation du maire devient nécessaire dès lors que les locaux changent d'affectation, c'est-à-dire qu'ils passent de locaux d'habitation à locaux professionnels. Etes-vous concerné ?

Bien distinguer domiciliation d'une entreprise et exercice de l'activité

La domiciliation d'une entreprise correspond à son adresse officielle, c'est-à-dire celle qui a été déclarée au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) et qui figure sur les documents commerciaux de l'entreprise.

La domiciliation d'une entreprise à domicile ne modifie pas la destination d'un local qui demeure un local affecté à l'habitation. Il s'agit d'une formalité purement administrative qui figure sur les documents commerciaux et sert d'adresse postale et qui n'entraîne pas de changement de destination de l'immeuble ni l'application du statut des baux commerciaux.

L'exercice d'une activité consiste à fabriquer, vendre, transformer un bien ou exécuter une prestation de chez soi. En principe, elle suppose un changement partiel d'usage du logement. Dans certains cas, une autorisation du maire sera nécessaire.

Quelles conditions pour installer le siège social de son entreprise chez soi ?

Entreprise individuelle

Dans le cas de l'entreprise individuelle, il n'y a pas de notion de siège social. L'entrepreneur est libre de domicilier son entreprise à son domicile, sans que cela n'entraîne de conséquences particulières.

La déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux ni application du statut des baux commerciaux (s'il n'est pas propriétaire de son domicile).

Il faut néanmoins vérifier que le contrat de bail, les règles d'urbanisme ou le règlement de copropriété ne s'y oppose pas, puis notifier au bailleur ou au syndic de copropriété que le domicile personnel va être utilisé pour héberger l'entreprise avant son immatriculation.

Société

Un dirigeant de société a le droit d’installer le siège social de son entreprise à son domicile sans aucune limite de temps lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

• aucune disposition contractuelle ne l’interdit : bail de location, règlement de copropriété ou règlement de lotissement ;
• aucune règle d’urbanisme (et notamment en matière d’affectation des locaux) ne s’y oppose.

Lorsque l’une de ces conditions n’est pas remplie, le dirigeant pourra tout de même installer son siège social à domicile mais pendant un délai de 5 ans maximum et uniquement lors de la création de la société (article L123-11-1 du Code de commerce).

Le dirigeant n'a pas la possibilité de domicilier sa société dans sa résidence secondaire plutôt que dans sa résidence principale. Seule une domiciliation au domicile constituant la résidence principale du représentant légal de la société est autorisée (C. com. art. L 123-11-1).

Domiciliation pendant 5 ans

Si le bail, le règlement de copropriété ou la loi l'interdit, la domiciliation à domicile reste malgré tout possible pour une durée ne pouvant ni dépasser 5 ans à compter de la constitution de la société, ni excéder le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.

Le dirigeant devra alors préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation. Une notification au bailleur ou au syndicat de propriété, avant l'immatriculation de la société, est également nécessaire.

Cette autorisation ne concerne que le représentant légal de la société et exclut en conséquence toute fixation du siège social au domicile d'une personne autre que le représentant légal (associé, tiers, ...). Il s'agit :

• du gérant d'une SARL, d'une EURL ou encore d'une SNC ;
• du directeur général ou le président du Directoire pour une SA ;
• du président pour une SAS.

Expiration du délai de 5 ans

Trois mois avant l'expiration du délai de 5 ans le greffier adressera un courrier à la société afin qu'elle lui communique l'adresse du nouveau siège social.

Le défaut de réponse ou le non-respect du délai de 5 ans entraînera la radiation d'office de la société.

Comment installer le siège social d'une société chez soi en pratique ?

Signature d'une convention de mise à disposition

Pour les besoins des formalités au RCS, le dirigeant doit établir une lettre ou une convention de mise à disposition gracieuse d'une partie de son local d'habitation pour que la société y établisse son siège et exerce, s'il y a lieu, certaines activités.

Si le dirigeant compte demander un loyer à la société, la convention de mise à disposition devra indiquer le prix du loyer et les modalités de sortie de la société.

Paiement d'un loyer au dirigeant

Le dirigeant peut facturer un loyer à la société pour la mise à disposition, de même que les frais engendrés par son activité (EDF, téléphone, internet). Par contre, il ne paraît pas possible de récupérer une part des impôts locaux.

Attention également à la valorisation du loyer qui ne doit pas être loin de sa valeur locative, en fonction de la surface mise à disposition. En cas de loyer surévalué, l'administration fiscale risque de requalifier les sommes versées au dirigeant en revenus distribués (dividendes).

Répartition des charges

Le dirigeant de société doit appliquer un prorata pour la répartition des charges personnelles et professionnelles. La base de calcul ne doit pas être le nombre de pièces de l'habitation mais la superficie de la pièce utilisée pour l'activité, par rapport à la superficie totale.

Le dirigeant doit ensuite facturer à la société la quote-part des factures liées à l'activité. Le plus simple est d'établir une seule facture pour l'année, qui sera par exemple datée du dernier jour de l'exercice comptable de la société.

Quelles conditions pour exercer l'activité à son domicile ?

Le logement se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans le 92, le 93 ou le 94

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, il est en principe nécessaire de demander un changement d'usage du local au maire, et non plus au préfet comme auparavant, ou au maire d'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.

Le dirigeant n'a cependant pas besoin de solliciter l'autorisation du maire pour exercer son activité, même commerciale, dans les 2 cas suivants :

• Le logement est situé au rez-de-chaussée et les conditions suivantes sont remplies :
  • il s'agit de sa résidence principale,
  • aucune disposition du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose,
  • l'activité est exercée par les occupants du logement,
  • l'exercice de l'activité n'occasionne pas de nuisances ou de danger pour le voisinage, ou ne conduit pas à un désordre pour l'immeuble.
• Le logement n'est pas situé au rez-de-chaussée et les conditions suivantes sont remplies :
  • il s'agit de sa résidence principale,
  • aucune disposition du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose,
  • l'activité est exercée par les occupants,
  • l'exercice de l'activité ne conduit pas à recevoir une clientèle ou des marchandises.

Dans les autres cas, une autorisation du maire sera nécessaire. Elle sera délivrée si les conditions suivantes sont remplies :

• aucune disposition du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose ;
• le local constitue la résidence principale de l'entrepreneur ;
• le local ne conduit pas à recevoir de la clientèle ou des marchandises ;
• lorsque le logement est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble, l'exercice de l'activité ne risque pas d'occasionner des nuisances ou de faire courir un danger au voisinage, et ne conduit pas à un désordre pour l'immeuble.

Si le changement d'affectation envisagé donne lieu à des travaux comme la réalisation de locaux sanitaires, l'installation de nouvelles cloisons ou la réfection des parties communes telles que les cages d'escalier, l'accès ou les ascenseurs, il faudra généralement déposer une demande de permis de construire. Celle-ci tient alors lieu de demande de changement d'affectation.

Le logement se situe dans une ville de moins de 200 000 habitants ou dans un ZFU-TE

L'exercice de l'activité à domicile ne nécessite pas d'autorisation particulière, dès lors que le contrat de bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose pas et qu'il ne s'agit pas d'implanter une activité de fabrication ou de réception de clientèle.

Dans le cas d'une société et si le logement est situé au rez-de-chaussée d'une HLM, il faut obligatoirement obtenir l'autorisation du Maire.

Les travaux de changement d'affectation d'un local nécessitent toujours une demande de permis de construire auprès du maire.