Qu'est-ce qu'un contrat de bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat proche du bail commercial qui s'adresse principalement aux membres des professions libérales, réglementées ou non : notaire, sage-femme, kinésithérapeute, sculpteur, artiste-peintre...

Qui peut bénéficier d'un bail professionnel ?

Le recours au bail professionnel n'est permis que lorsque tous les autres types de baux sont exclus.

Il ne peut donc pas ĂȘtre conclu par une personne qui compte y exercer :

  • une activitĂ© commerciale, industrielle ou artisanale (c'est le bail commercial qui s'applique) ;
  • une activitĂ© agricole (c'est un bail rural qui doit ĂȘtre conclu) ;
  • une activitĂ© Ă  la fois commerciale et professionnelle, ce qui vise les agents d’assurances, les administrateurs de biens, les agents immobiliers... (c'est le bail commercial qui s'applique) ;
  • une activitĂ© professionnelle, mais en vivant Ă©galement sur les lieux (c'est un bail mixte habitation-professionnel qui doit ĂȘtre conclu).

En pratique, le bail professionnel concerne principalement les professions libérales réglementées (médecins, avocats, notaires, experts-comptables, etc.) mais aussi des professions libérales non réglementées tels que les conseils en gestion de patrimoine.

Le bail professionnel peut d'ailleurs permettre Ă  plusieurs professionnels de partager un mĂȘme local, ainsi que le loyer. Ils sont alors colocataires.

Le locataire peut Ă©galement ĂȘtre une association, lorsqu'elle exerce une activitĂ© de nature exclusivement professionnelle.

A quelle réglementation un bail professionnel est-il soumis ?

Le bail professionnel est un bail dont le régime est particuliÚrement souple. La loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 régit seulement quelques aspects du bail professionnel, comme sa durée, le préavis, ou encore ses modalités de renouvellement.

Le reste du bail professionnel est librement négocié entre le propriétaire et son locataire, ce qui vise :

  • le versement ou non d'un dĂ©pĂŽt de garantie,
  • le montant du loyer, la pĂ©riodicitĂ© et les modalitĂ©s de paiement,
  • la rĂ©partition des travaux et des charges entre locataire et bailleur,
  • les modalitĂ©s de rĂ©vision du loyer (une clause d'indexation peut prĂ©voir une rĂ©vision annuelle),
  • les assurances Ă  souscrire.

Pour les questions non abordĂ©es par le bail professionnel, ce sont les dispositions du Code civil sur le louage d’immeubles qui s’appliquent (articles 1713 Ă  1762).

État des lieux obligatoire

Dans le cadre d'un bail professionnel, la réalisation d'un état des lieux est obligatoire.

L'Ă©tat des lieux d'entrĂ©e et de sortie doit ĂȘtre Ă©tabli de façon contradictoire. A dĂ©faut, il est Ă©tabli par huissier Ă  la demande de la partie la plus diligente, et les frais sont partagĂ©s en 2 de maniĂšre Ă©gale entre les 2 parties.

Aucune forme particuliĂšre n'est exigĂ©e pour l'Ă©tablissement de l'Ă©tat des lieux. Celui-ci peut ĂȘtre rĂ©digĂ© contradictoirement par les parties, par huissier ou par un mandataire des parties.

Comment est fixé le loyer d'un bail professionnel ?

Le loyer d'un bail professionnel n'étant soumis à aucune réglementation, son montant est librement négocié par les parties au moment de la conclusion du bail initial.

Le bailleur n'est pas tenu de déterminer une surface pondérée de son bien pour calculer le loyer, contrairement à ce qui est d'usage en matiÚre commerciale.

Le loyer peut prendre la forme d'une somme fixe ou variable, en partie (une partie reste fixe) ou totalement.

RĂ©vision du loyer en principe impossible

Le Code civil ne prévoit pas de possibilité de révision du loyer, ni en cours de bail, ni lors d'un éventuel renouvellement.

Par conséquent :

  • le bailleur ne peut pas demander la rĂ©vision du loyer en justice au bout de 3 ans de location, s'il estime que le loyer est infĂ©rieur aux prix du marchĂ©, comme peut le faire le bailleur commercial,
  • le locataire ne peut pas demander au juge le blocage de la clause d'indexation si celle-ci aboutit Ă  une augmentation du loyer de 10% comme peut le faire le locataire commercial.

Cependant, le bail est libre de prévoir le principe d'une révision, par le biais notamment d'une clause d'indexation en relation directe avec l'activité de l'une des parties.

La date de la premiĂšre rĂ©vision ainsi que sa pĂ©riodicitĂ© doit ĂȘtre mentionnĂ©e dans le bail. La pĂ©riodicitĂ© de la rĂ©vision est librement dĂ©finie par le bail (date anniversaire, rĂ©vision automatique si l'indice de rĂ©fĂ©rence dĂ©passe un certain pourcentage).

La clause d'indexation ne doit pas exclure la réciprocité, sous peine d'annulation. Il est conseillé de prévoir que les variations de l'indice seront prises en compte "en plus ou en moins".

Quelle est la durée d'un bail professionnel ?

Un bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans.

A son terme, il peut ĂȘtre reconduit tacitement pour une autre durĂ©e de 6 ans, sans formalitĂ©s particuliĂšres. Mais le locataire ou le bailleur peut aussi dĂ©cider de ne pas renouveler le bail professionnel, Ă  condition de respecter un dĂ©lai de prĂ©avis de 6 mois.

Le locataire, et lui uniquement, a cependant la possibilité de donner congé avant la fin du bail, à condition de respecter un délai de préavis de 6 mois.

Reconduction tacite du bail professionnel

A son terme, le bail professionnel est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure), sauf congé délivré par l'une des parties 6 mois au moins avant le terme du bail.

Un nouveau bail se substitue au précédent, en tous points identique au bail initial, y compris le loyer. Le bail professionnel peut toutefois prévoir, dÚs le départ, les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé.

Le bailleur ne peut pas profiter de la tacite reconduction pour modifier les obligations du locataire, et ce dernier pour ne plus exécuter certaines de ses obligations.

Renouvellement du bail professionnel

Le bailleur peut proposer au locataire le renouvellement de son bail. Il doit alors lui adresser un congé pour la fin du bail en cours avec offre de renouvellement.

Le congé doit préciser les conditions du nouveau bail, le bailleur pouvant en profiter pour augmenter le loyer ou imposer de nouvelles obligations au locataire.

Le locataire peut accepter ces nouvelles conditions et signer le nouveau bail, ou les refuser : le bail professionnel sera alors reconduit, à défaut de congé dans le délai de 6 mois.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail professionnel. Le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement et ne peut pas non plus exiger le versement d'une indemnité d'éviction, comme dans le cas d'un bail commercial.

Rupture du bail professionnel

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le bailleur peut donner congé au locataire pour la fin du bail, s'il ne souhaite pas le renouveler. Il doit alors respecter un préavis de 6 mois.

Il ne peut pas, en revanche, donner congé au locataire en cours de bail mais, si le locataire a commis des fautes, peut poursuivre la résiliation du bail en justice ou faire jouer la clause résolutoire qu'il contient.

La fin d'un bail professionnel présente plusieurs particularités :

  • le congĂ© n'a pas Ă  ĂȘtre motivĂ©, le locataire professionnel ne bĂ©nĂ©ficiant pas du droit au renouvellement accordĂ© aux titulaires d'un bail commercial,
  • le bailleur n'est pas non plus tenu de lui verser une indemnitĂ© d'Ă©viction,
  • lorsque les locaux louĂ©s sont repris pour ĂȘtre vendus, le locataire sortant ne bĂ©nĂ©ficie pas du droit de prĂ©emption accordĂ© au locataire d'un logement, sauf si le bail est Ă  usage mixte professionnel et d'habitation.

ModĂšle de bail professionnel

LegalPlace propose un modÚle de bail professionnel conçu par des avocats spécialisés en droit des baux. Le modÚle s'adapte à la situation du bailleur et du locataire.

Quelles différences entre un bail professionnel et un bail commercial ?

La frontiĂšre entre bail professionnel et bail commercial n’est pas toujours aisĂ©e Ă  dĂ©terminer.

Nature des activités autorisées

Un professionnel libéral doit en principe se tourner vers le bail professionnel. Il peut cependant opter pour un bail commercial, à condition qu'il fasse immatriculer son fonds au RCS et que le bailleur donne son accord.

Une personne exerçant une activitĂ© commerciale, industrielle ou artisanale doit obligatoirement conclure un bail commercial. Elle ne peut pas se tourner vers le bail professionnel, mĂȘme si elle exerce en partie une activitĂ© de nature professionnelle.

Durée du bail

Un bail professionnel doit ĂȘtre conclu pour une durĂ©e minimale de 6 ans.

Un bail commercial doit ĂȘtre conclu pour 9 ans minimum.

Modalités de révision du loyer

Le loyer d'un bail professionnel peut ĂȘtre rĂ©visĂ© lorsque qu'une clause le prĂ©voit. Il n'est pas soumis Ă  des plafonnements lĂ©gaux.

La rĂ©vision du loyer d'un bail commercial est plus encadrĂ©e. Elle peut avoir lieu au bout de 3 ans ou avant si le bail contient une clause d’échelle mobile. Elle est plafonnĂ©e.

RĂ©partition des charges

Dans le cas d'un bail professionnel, la rĂ©partition des charges est libre. Il peut ainsi faire peser sur le locataire l’ensemble des charges relatives au local louĂ© et Ă  l’ensemble de l’immeuble, et notamment les grosses rĂ©parations.

Dans le cas d'un bail commercial, la répartition des charges sera encadrée puisque les grosses réparations doivent obligatoirement peser sur le bailleur.

Droit au renouvellement

Dans le cas d'un bail professionnel, le locataire n'a pas droit au renouvellement. Le bailleur peut mettre fin au bail Ă  l’expiration de sa durĂ©e sans indemnitĂ© d'Ă©viction et sans justification. Il doit juste respecter un dĂ©lai de prĂ©avis de 6 mois.

Dans le cas d'un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail. En cas de refus du bailleur, le locataire a droit Ă  une indemnitĂ© d’éviction, sauf dans certains cas prĂ©cis.

RĂ©siliation du bail

Dans le cas d'un bail professionnel, le locataire peut rĂ©silier son bail Ă  tout moment en respectant un prĂ©avis de 6 mois. Quant au bailleur, il peut mettre fin au bail seulement 6 mois avant l’échĂ©ance de celui-ci.

Dans le cas d'un bail commercial, le locataire ne peut demander la rĂ©siliation anticipĂ©e du contrat de bail qu’à l’expiration de chaque pĂ©riode triennale et en donnant congĂ© 6 mois Ă  l’avance.

Quant au bailleur, il peut mettre fin au bail Ă  l’expiration de chaque pĂ©riode triennale, pour les motifs suivants :

  • la construction ou la reconstruction de l’immeuble,
  • la surĂ©lĂ©vation de l’immeuble,
  • l’exĂ©cution de travaux prescrits ou autorisĂ©s.

Possibilité de sous-louer le local

Dans le cas d'un bail professionnel, le locataire peut sous-louer le local sauf si une clause le lui interdit.

Dans le cas d'un bail commercial, le locataire ne peut pas sous-louer le local sauf si une clause le lui autorise ou si le bailleur donne son accord.

Possibilité de céder le bail

Dans le cas d'un bail professionnel, le locataire peut céder son bail, sauf si une clause le lui interdit.

Dans le cas d'un bail commercial, aucune clause ne peut interdire au locataire de cĂ©der son bail lors d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal.

A quelle fiscalité un bail professionnel est-il soumis ?

Bail professionnel et TVA

Un bail professionnel est en principe exonéré de TVA.

Le bailleur a cependant la possibilité d'opter pour la TVA. Il doit dans ce cas, dans les 15 jours suivant le début de la location, souscrire une déclaration d'existence sur un imprimé à remettre au centre des impÎts du lieu de situation des locaux.

L'option est alors prise jusqu'au 31 dĂ©cembre de la neuviĂšme annĂ©e suivant la dĂ©claration. L'option Ă  la TVA peut ensuite ĂȘtre dĂ©noncĂ©e Ă  tout moment. Par exemple, si un bail professionnel est conclu le 1er septembre 2022 et que le bailleur opte pour la TVA le 10 septembre 2026, l'option est valable jusqu'au 31 dĂ©cembre 2035 et peut ensuite ĂȘtre dĂ©noncĂ©e Ă  tout moment.

Cette option présente plusieurs avantages :

  • la TVA affĂ©rente aux dĂ©penses exposĂ©es par le bailleur (travaux sur le local par exemple) vient en dĂ©duction de la TVA perçue. En cas de gros frais, le bailleur peut donc avoir intĂ©rĂȘt Ă  opter pour le rĂ©gime de la TVA,
  • le locataire peut dĂ©duire le montant de cette TVA s'il est lui-mĂȘme assujetti. En cas de bail mixte, cette dĂ©duction s'effectue au prorata de la superficie consacrĂ©e Ă  l'activitĂ© professionnelle.

Attention, le bailleur ne peut pas se décider pour cette option en cours de bail et en faire supporter le coût au locataire car, en cours de bail, l'option ne doit pas se traduire par une augmentation des sommes à payer par le locataire.

Bail professionnel et taxe fonciĂšre

La taxe fonciÚre est perçue par l'administration fiscale auprÚs du propriétaire des locaux.

Toutefois, le bail peut prévoir que le locataire la lui remboursera, sauf s'il s'agit d'un bail mixte.

Bail professionnel et taxe annuelle sur les bureaux

La taxe sur les bureaux (TSB), applicable dans la rĂ©gion d'Île-de-France, est une taxe annuelle qui concerne les bureaux et les locaux professionnels, dĂšs lors que la surface est supĂ©rieure Ă  100 m2.

Le redevable légal de cette taxe est le propriétaire. Toutefois, une clause du bail peut mettre cette taxe à la charge du locataire. Sans clause particuliÚre, la taxe n'est pas récupérable par le bailleur, qui en reste redevable.

En ce qui concerne les locaux mixtes, il ne peut pas répercuter celle-ci sur le locataire, les charges récupérables étant limitativement énumérées par la loi.