Renouvellement d'un bail commercial : conditions et modalités

Lorsqu'un bail commercial arrive à son terme, le locataire a droit au renouvellement du bail commercial s'il remplit plusieurs conditions.

A quelles conditions le locataire a-t-il droit au renouvellement du bail commercial ?

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial s'il remplit les conditions définies à l’article L.145-1 du Code de commerce :

• il est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local ;
• le même fonds est exploité depuis au moins 3 ans ;
• il est immatriculé.

Le locataire doit impérativement remplir l'ensemble de ces conditions ; l'absence d'une seule condition fait perdre au locataire le droit au renouvellement de son bail.

1ère condition : le locataire est propriétaire du fonds

Seul le propriétaire du fonds a droit au renouvellement du bail commercial.

Le locataire peut cependant bénéficier du droit au renouvellement même si le fonds est exploité par une autre personne (salarié, locataire-gérant, usufruitier) ou qu'il est franchisé.

2ème condition : le fonds est exploité depuis au moins 3 ans

Le droit au renouvellement du bail n'est ouvert que si le fonds a été exploité de manière effective et continue au cours des 3 années précédant l'expiration du bail ou son renouvellement tacite.

Si le locataire exploite le fonds depuis trop peu de temps, s'il l'exploite de façon irrégulière ou intermittente, ou s'il n'exerce aucune activité dans les lieux, il ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Défaut d'exploitation du fonds

Une cessation définitive d'exploitation entraîne la perte du droit au renouvellement sans qu'une mise en demeure de la reprendre soit nécessaire.

En revanche, lorsque la cessation d'activité ne présente pas un caractère irréversible, le locataire bénéficie toujours du droit au renouvellement de son bail et le bailleur qui entend invoquer un défaut d'exploitation doit au préalable mettre le locataire en demeure de reprendre son activité.

Le bailleur ne peut invoquer le défaut temporaire d'exploitation comme motif de non-renouvellement que s'il a mis en demeure le locataire de reprendre son activité dans un délai de 1 mois.

Le locataire pourra néanmoins bénéficier du droit au renouvellement si des motifs légitimes justifient le défaut d'exploitation provisoire du fonds : défaut d'entretien des locaux par le bailleur, attitude du bailleur qui a entravé la réalisation de travaux de modernisation...

En revanche, n'ont pas été considérés comme suffisants : la fermeture temporaire à la suite d'une saisie de stupéfiants, un vol de marchandises ou un conflit entre locataire et bailleur.

Changement d'activité

La condition d'exploitation s'apprécie en prenant en considération exclusivement l'activité autorisée par le bail.

C'est ainsi que le locataire qui a cessé l'activité autorisée par le bail ne bénéficie pas du droit au renouvellement, sauf si :

• le bail autorise expressément l'exploitation d'un autre fonds (clause « tous commerces ») ;
• le locataire a changé d'activité, soit en vertu d'une autorisation du bailleur, soit par la suite d'une procédure de déspécialisation plénière.

Dans ces situations, le locataire peut alors cumuler la durée d'exploitation de chaque fonds pour atteindre la limite des 3 ans.

Cession du droit au bail

Lorsqu’une cession de droit au bail intervient au cours des 3 dernières années du contrat, la Cour de cassation refuse au cessionnaire la possibilité de compléter sa durée d’exploitation par celle du cédant.

Le nouvel acquéreur ne peut demander le renouvellement de son bail que s’il a exploité lui-même le fonds depuis au moins 3 ans, même s’il exerce la même activité que le cédant.

3ème condition : le locataire est immatriculé

Le locataire, qu'il soit une personne physique ou une personne morale, doit être immatriculé pour avoir droit au renouvellement.

En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l'activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé.

Quelles formalités le locataire doit-il respecter pour obtenir le renouvellement du bail ?

Cas 1 : le bailleur propose le nouvellement du bail commercial

Si le bailleur veut éviter la reconduction automatique du contrat de bail commercial, il doit adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement.

Il pourra ainsi modifier le montant du loyer.

Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré s’analyse comme un congé avec refus de renouvellement qui oblige le bailleur à verser au locataire une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ. 11-1-2024 n° 22-20.872).

Procédure à respecter

Le congé peut être donné au locataire via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un commissaire de justice. Il doit être donné le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance.

Par exemple, un congé donné le 4 décembre 2021 ne prendra effet que le 30 juin 2022.

Mentions obligatoires

A peine de nullité, le congé doit contenir les mentions suivantes :

• le motif du congé : le bailleur met fin au bail commercial en cours et donne congé afin d'ouvrir le droit au renouvellement du locataire ;
• la possibilité pour le locataire de contester : le congé doit indiquer que le locataire dispose de 2 ans pour contester le congé ou réclamer une indemnité d'éviction.

Le congé est généralement donné en vue d'une augmentation du loyer mais rien n'oblige le bailleur à indiquer le nouveau loyer dans le congé.

Le congé met simplement fin au bail commercial en cours mais ne le renouvelle pas. Il signifie simplement que le bailleur est d'accord sur le principe du renouvellement mais qu'il se réserve le droit de changer d'avis.

Réponse du locataire

Si l'offre de renouvellement contient un nouveau loyer :

• le locataire peut l'accepter de manière expresse ou tacite (en ne répondant pas au congé du bailleur ou en payant l'augmentation de loyer) ;
• le locataire peut accepter le principe du renouvellement mais contester le nouveau loyer demandé. A défaut d'accord, les parties peuvent saisir une commission départementale de conciliation et/ou demander, au président du tribunal judiciaire compétent, la fixation judiciaire de la somme à payer (dans un délai de 2 ans).

Si l'offre de renouvellement ne contient pas de nouveau loyer, le bailleur peut décider d'envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du nouveau loyer ou le locataire peut demander une diminution du loyer. À défaut d'accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même qu'en cas de fixation du montant du loyer dans le congé.

Si ni le bailleur ni le locataire ne prennent d'initiative dans le délai de 2 ans, le bail est renouvelé selon le même loyer que celui-en vigueur au jour de l'expiration du bail échu.

Si le locataire décide de décliner l'offre de renouvellement, le bail commercial prend fin sans qu'il ait de préavis à respecter.

Cas 2 : le locataire demande le renouvellement du bail commercial

Si le bail n'a pas fait l'objet d'une offre de renouvellement du bailleur, le locataire peut lui-même formuler une demande de renouvellement.

Mais il y a rarement intérêt car cela pourrait susciter du bailleur une majoration de loyer. La meilleure attitude est donc de ne rien faire. Le contrat est alors reconduit par tacite reconduction, avec le même loyer.

Procédure à suivre

La demande de renouvellement doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un commissaire de justice dans les 6 mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment si le bail expiré a été reconduit tacitement.

Elle doit être communiquée au bailleur ou au gérant, sauf clause contraire du bail. Si le local appartient à plusieurs personnes en indivision, elle peut être envoyée à un seul des indivisaires et sa décision vaudra à l'égard de tous.

La demande de renouvellement met fin au bail en cours, soit à la date d'échéance normale du contrat, soit le dernier jour du trimestre civil suivant sa signification, en cas de reconduction tacite.

Mentions obligatoires

La loi prévoit uniquement que la demande du locataire doit reproduire les termes de l'article L145-10 al 4 du Code de commerce : "Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

En dehors de cela, la demande doit simplement être claire et explicite sur le fait que le locataire souhaite renouveler son bail commercial.

Réponse du bailleur

Le bailleur a plusieurs options :

1. Il accepte le renouvellement. Le nouveau bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que l'ancien, sauf en ce qui concerne le montant du nouveau loyer qui sera arbitré, à défaut d'accord des parties, par le Président du Tribunal judiciaire.
2. Il accepte le renouvellement mais augmente le loyer du bail renouvelé. Il doit alors notifier cette offre au locataire, par acte de commissaire de justice, dans les 3 mois suivant la réception de la demande en renouvellement. Cette offre doit faire connaître le loyer que le bailleur propose. Le locataire pourra soit accepter, soit contester le nouveau loyer en saisissant le juge.
3. Il refuse le renouvellement avec offre ou refus d'indemnité d'éviction selon les cas. Il doit faire connaître sa réponse par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, cela dans les 3 mois de la notification de la demande. Faute de quoi, il est considéré avoir accepté le renouvellement. Il doit indiquer les motifs de son refus sauf s'il propose le versement d'une indemnité d'éviction.
4. Il garde le silence. S'il ne répond pas dans le délai de 3 mois, il est présumé accepter la demande du locataire. En ce qui concerne le nouveau montant du loyer, le locataire continue de payer l'ancien montant tant que le bailleur ne lui a pas fait part de ses intentions. Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, à tout moment. Le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter du jour de la demande ultérieure.

Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement d'un bail commercial donne naissance à un nouveau bail d'une durée minimale de 9 ans.

Contenu du nouveau bail

Le renouvellement d'un bail s'opère en principe aux clauses et conditions du bail venu à expiration. Seul le montant du loyer peut être modifié ; les clauses du bail initial doivent rester inchangées, sauf si les parties en décident autrement.

Cependant, lorsque le bailleur et le locataire ont exprimé leur volonté de voir renouveler le bail aux mêmes clauses et conditions du précédent bail, sans mention d’aucune réserve, la formule « aux mêmes clauses et conditions » emporte accord exprès et précis sur le prix du loyer du bail, de sorte que la demande ultérieure en fixation du loyer du bail renouvelé ne pourra qu'être rejetée (Civ. 3e, 15 avr. 2021).

Le renouvellement du bail ne peut pas être partiel, sauf dans 2 cas :

• le bailleur exerce son droit de reprise partiel sur un terrain, en vue d'y construire un local d'habitation ;
• le bailleur décide de reprendre un logement annexe aux locaux commerciaux, pour y habiter ou loger sa famille. Cela n'est possible que si cela ne trouble pas gravement l'exploitation du locataire et que les locaux d'habitation et commerciaux ne forment pas un tout indivisible.

A l'inverse, les parties peuvent décider d'étendre le nouveau bail commercial, notamment parce que le bailleur devient propriétaire des constructions et améliorations apportées par le locataire en cours de bail.

Durée du nouveau bail

La durée du nouveau bail est fixée à 9 ans, mais les parties peuvent décider d'une durée plus longue (ou plus courte si elles recourent à un bail dérogatoire).

Le nouveau contrat prend normalement effet à compter de l'expiration du bail précédent. Mais si le bail commercial précédent s'est poursuivi par tacite reconduction, le nouveau contrat prend effet :

• à la date pour laquelle le congé a été donné, si c'est le bailleur qui a donné un congé à son locataire ;
• au premier jour du trimestre civil suivant la demande, si c'est le locataire qui a demandé le renouvellement du bail commercial.

Tant que le nouveau bail commercial n'est pas signé, le bailleur peut revenir sur sa décision d'accepter le renouvellement, en proposant au locataire une indemnité d'éviction ou non (si des motifs graves justifient un refus).

Montant du nouveau loyer

Le loyer du bail renouvelé est plafonné à la hausse, mais pas à la baisse.

En cas de contestation, le juge doit fixer le loyer à la valeur locative, quand bien même elle serait inférieure au loyer en cours et même si les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative (dont les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité) n'ont pas subi une modification notable (Cass. 3e civ. 5-11-2014 n° 13-21.990).

En revanche, la hausse du loyer renouvelé est plafonnée à la variation de l'indice choisi par les parties lors de la conclusion du bail commercial : l'ILC ou l'ILAT.

Cependant, le bailleur peut fixer le nouveau loyer à la valeur locative en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.