Le périmètre du droit de préemption commercial est délimité par délibération motivée du conseil municipal. Mais, préalablement, le maire doit soumettre le projet de délibération pour avis à la chambre de commerce et de l'industrie dans le ressort duquel se trouve la commune.
Une fois adoptée, la délibération doit faire l'objet de mesures de publicité :
Une opération de préservation et de développement du commerce dans des centres villes ou des quartiers peut ainsi justifier une telle action. La commune devient alors propriétaire du bail commercial mis en vente, afin de conserver l'affectation commerciale des locaux.
Toute cession de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par la commune, peut faire l'objet d'un droit de préemption par celle-ci.
Le Code de l'urbanisme ne vise que les aliénations à titre onéreux, ce qui exclue :
En revanche, l'apport en nature d'un bail à une société en dehors des opérations précitées est assimilable à une cession et se voit donc soumise au droit de préemption de la commune.
La dation en paiement et la vente en viager entrent également dans ce cadre.
Les cessions consenties à l'occasion d'un plan de sauvegarde ou d'un plan de cession d'entreprise à l'occasion d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ne peuvent pas être préemptées par la commune.
Le vendeur dont le fonds de commerce ou le bail commercial se situe dans un périmètre concerné par le droit de préemption doit informer son intention de céder le bail en remettant à la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), au moyen du formulaire cerfa n°13644*02.
La déclaration d'intention d'aliéner doit être transmise au maire de la commune :
Dans un délai de 2 mois à compter de sa réception, la commune doit faire connaître sa décision :
La déclaration préalable est obligatoire sous peine de nullité de la cession (prescrite au bout de 5 ans après la cession).
En cas de modification du prix et des conditions de vente par le cédant après sa déclaration, le cédant doit procéder à une nouvelle déclaration qui fera courir un nouveau délai de préemption au profit de la commune.
Le maire dispose d'un délai de 2 mois pour exercer éventuellement le droit de préemption commercial au profit de la commune ou y renoncer.
Au terme de ce délai, le maire notifie au cédant :
En cas de préemption du bail ou du fonds de commerce, l'acte de cession doit être impérativement dressé dans un délai de 3 mois.
Dans un délai de 2 ans à compter de la prise d'effet de la cession, la commune devra rétrocéder le bail ou le fonds à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale dans le périmètre concerné.
Pendant ce délai de revente, la commune peut mettre le fonds de commerce en location-gérance afin de le maintenir en activité. Dans ce cas, le délai de rétrocession peut être porté à 3 ans.
Si la rétrocession n'a pas été faite au bout des 2 ou 3 ans, l'acquéreur évincé dispose d'un droit de priorité pour l'acquisition du fonds de commerce ou du bail commercial, à condition que son identité ait été mentionnée dans la déclaration d'aliéner.
La commune ne peut rétrocéder un bail commercial ou un fonds de commerce qu'avec l'accord préalable du bailleur. En effet, lorsque la commune exerce son droit de préemption commercial, elle n'acquiert que le droit d'exploiter des locaux ou un terrain, elle n'est pas propriétaire de l'immeuble dans son ensemble. C'est lorsque la commune a trouvé un candidat à la rétrocession que le bailleur est informé.
Dans cette hypothèse :
Le locataire peut alors réaliser la vente, mais la cession doit impérativement être réalisée aux prix et conditions figurant dans la DIA.
Lorsque le locataire et la commune ne sont pas d'accord sur le prix ou les conditions de la cession du bail, la commune peut saisir le juge de l'expropriation dans un délai de deux mois suivant la notification de la déclaration d'aliénation.
A défaut d'accord sur le prix, le locataire peut toujours renoncer à vendre. De même, la commune peut également renoncer à la préemption en cours de procédure, et même après la décision définitive du juge de l'expropriation.
