Cession de fonds de commerce ou de bail commercial : le droit de préemption des communes

Le droit de préemption commercial permet à la commune de préempter toute cession de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.

Quelles sont les cessions pouvant faire l'objet d'un droit de préemption ?

Toute cession de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par la commune, peut faire l'objet d'un droit de préemption par celle-ci.

Le Code de l'urbanisme ne vise que les aliénations à titre onéreux, ce qui exclue :

• les transmissions à titre gratuit (successions, donations, legs),
• les contrats n'emportant aucun effet translatif comme les contrats de location-gérance et de crédit-bail,
• les opérations ne portant pas directement sur le bail commercial. C'est le cas lorsque le transfert du bail résulte d'une fusion d'une scission ou d'un apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions.

En revanche, l'apport en nature d'un bail à une société en dehors des opérations précitées est assimilable à une cession et se voit donc soumise au droit de préemption de la commune.

La dation en paiement et la vente en viager entrent également dans ce cadre.

Les cessions consenties à l'occasion d'un plan de sauvegarde ou d'un plan de cession d'entreprise à l'occasion d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ne peuvent pas être préemptées par la commune.

Comment déclarer la cession d'un fonds ou d'un bail se trouvant dans le périmètre concerné par le droit de préemption ?

Le vendeur dont le fonds de commerce ou le bail commercial se situe dans un périmètre concerné par le droit de préemption doit informer son intention de céder le bail en remettant à la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), au moyen du formulaire cerfa n°13644*02.

La déclaration d'intention d'aliéner doit être transmise au maire de la commune :

• soit par voie postale par pli recommandé avec demande d'avis de réception (en 4 exemplaires),
• soit par dépôt en mairie contre récépissé (en 4 exemplaires),
• soit par voie électronique (en un seul exemplaire).

Dans un délai de 2 mois à compter de sa réception, la commune doit faire connaître sa décision :

• soit la volonté d'acquérir le bail aux conditions et prix figurant dans la déclaration,
• soit le souhait d'acquérir le bail à des conditions et à un prix fixé par le juge,
• soit la renonciation à préempter.

La déclaration préalable est obligatoire sous peine de nullité de la cession (prescrite au bout de 5 ans après la cession).

En cas de modification du prix et des conditions de vente par le cédant après sa déclaration, le cédant doit procéder à une nouvelle déclaration qui fera courir un nouveau délai de préemption au profit de la commune.

La commune va-t-elle obligatoirement préempter le fonds ou le bail ?

Le maire dispose d'un délai de 2 mois pour exercer éventuellement le droit de préemption commercial au profit de la commune ou y renoncer.

Au terme de ce délai, le maire notifie au cédant :

• soit sa décision de renoncer à préempter le fonds de commerce. Le cédant peut donc conclure la vente, mais il ne pourra le faire qu'aux prix et conditions figurant dans sa déclaration,
• soit sa décision d'acquérir le fonds de commerce aux prix et conditions de la déclaration, l'accord entre les parties est alors parfait et l'acte de vente peut être passé,
• soit son offre d'acquérir le fonds de commerce aux prix et conditions fixés par le juge de l'expropriation. En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiquées dans la déclaration préalable, le maire a en effet la possibilité de demander à ce que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation.

Le maire décide de préempter le fonds de commerce ou le bail commercial

En cas de préemption du bail ou du fonds de commerce, l'acte de cession doit être impérativement dressé dans un délai de 3 mois.

Dans un délai de 2 ans à compter de la prise d'effet de la cession, la commune devra rétrocéder le bail ou le fonds à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale dans le périmètre concerné.

Pendant ce délai de revente, la commune peut mettre le fonds de commerce en location-gérance afin de le maintenir en activité. Dans ce cas, le délai de rétrocession peut être porté à 3 ans.

Si la rétrocession n'a pas été faite au bout des 2 ou 3 ans, l'acquéreur évincé dispose d'un droit de priorité pour l'acquisition du fonds de commerce ou du bail commercial, à condition que son identité ait été mentionnée dans la déclaration d'aliéner.

La commune ne peut rétrocéder un bail commercial ou un fonds de commerce qu'avec l'accord préalable du bailleur. En effet, lorsque la commune exerce son droit de préemption commercial, elle n'acquiert que le droit d'exploiter des locaux ou un terrain, elle n'est pas propriétaire de l'immeuble dans son ensemble. C'est lorsque la commune a trouvé un candidat à la rétrocession que le bailleur est informé.

Dans cette hypothèse :

• soit il accepte et le fait savoir expressément. Il peut aussi garder le silence pendant ce délai, il sera alors réputé avoir donné son accord,
• soit il refuse le candidat proposé par la commune. Celui-ci doit saisir en référé le président du tribunal judiciaire pour pouvoir récupérer le bail,
• soit il accepte le principe de la rétrocession mais refuse de céder au prix ou conditions fixés. Il lui faudra dans ce cas saisir le juge de l'expropriation.

Le maire renonce à préempter le fonds de commerce ou le bail commercial

Le vendeur peut alors réaliser la vente, mais la cession doit impérativement être réalisée aux prix et conditions figurant dans la DIA.

Désaccord entre le vendeur et la commune

Lorsque le vendeur et la commune ne sont pas d'accord sur le prix ou les conditions de la cession du fonds ou du bail, la commune peut saisir le juge de l'expropriation dans un délai de deux mois suivant la notification de la déclaration d'aliénation.

A défaut d'accord sur le prix, le vendeur peut toujours renoncer à vendre. De même, la commune peut également renoncer à la préemption en cours de procédure, et même après la décision définitive du juge de l'expropriation.