Quelles sont les conditions de révision du loyer d'un bail commercial ?
Lorsqu'aucune clause d'indexation n'est prévue dans un bail commercial, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision triennale du loyer.
Le bail commercial ne comporte pas de clause d'indexation
La révision triennale s'applique lorsqu'aucune autre clause d'indexation n'est prévue dans le bail commercial.
La demande de révision triennale
La demande de révision triennale du loyer commercial ne peut être formée qu'après un délai de 3 ans depuis la précédente fixation du loyer, qu'elle soit contractuelle ou judiciaire.
La révision triennale n'est pas automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un commissaire de justice et préciser le montant du loyer demandé. La plupart du temps, elle émane du bailleur, dans la mesure où elle aboutit souvent à une augmentation du loyer commercial.
Une fois la demande de révision triennale du loyer du bail commercial effectuée, le locataire peut :
- donner son accord. Il est conseillé de recueillir cet accord par écrit, soit par échange de courrier, soit par un avenant au contrat de bail ;
- refuser. Le bailleur doit alors saisir le Président du Tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans.
Le nouveau loyer commercial est dû dès la date de la demande (soit la date de l'expédition de la lettre recommandée), qui est aussi le point de départ du délai de 3 ans à l'expiration duquel une demande de révision pourra être effectuée.
Le plafonnement de la révision triennale
La révision triennale permet d'obtenir une révision du loyer commercial à la valeur locative. En cas de litige, la valeur locative est calculée par le président du Tribunal judiciaire, qui a souvent recours à une expertise.
Cependant, la variation du loyer commercial est plafonnée : la différence entre le nouveau loyer et l'ancien ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) ou l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) intervenu depuis la dernière fixation du loyer.
Comment calculer le nouveau loyer du bail commercial ?
Le bail prévoit généralement que la révision se fera en fonction de l'indice du dernier trimestre en cours. Si le bail a pris effet le 10 juin 2020 (soit au cours du 1er trimestre 2020), la première révision pourra être demandée le 10 juin 2023. A cette date, il faut en principe prendre en compte l'indice du 1er trimestre 2020. Mais étant donné que l'Insee ne fait paraître l'indice du 1er trimestre qu'en juillet, l'indice du 1er trimestre 2023 ne sera pas encore connu.
La demande de révision triennale devra donc indiquer un loyer provisoire approximatif, qui sera rectifié lorsque l'indice du 1er trimestre sera publié.
Pour éviter cet inconvénient, le contrat peut aussi se baser sur le dernier voire l'avant-dernier indice trimestriel connu à la date d'effet du bail et à la date de la demande de révision triennale.
Le nouveau loyer est calculé de la façon suivante : loyer révisé = [(loyer actuel x indice du 1er trimestre 2023) / indice du 1er trimestre 2020).
Le déplafonnement de la révision triennale
Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer en cas de :
- modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux (transformation de la ville, du quartier ou de la rue, modification des moyens de transport ou des activités existant dans le voisinage) et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple). Attention, la hausse du chiffre d'affaires du locataire ne justifie jamais, à elle seule, le déplafonnement ;
- aménagement de voies piétonnes rendant les locaux plus accessibles,
- disparition de boutiques concurrentes dans le quartier
- création d’une rue piétonne
- implantation d’un centre d’affaire/d’une galerie marchande/ou d’une grande enseigne
- création de nouveaux logements à proximité,
- ouverture d'une ligne d'autobus ou de métro.
- sous-location consentie pour un prix supérieur au loyer initial ;
- déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).
Exemples
En cas de litige, c'est au bailleur d'apporter la preuve que la modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Et le juge n'ordonnera pas d'expertise si le bailleur n'apporte aucun justificatif pour étayer sa demande.
Le bailleur a tout intérêt à faire constater cette évolution par commissaire de justice pour en faire ensuite état devant le tribunal.
Afin d'éviter une forte et brutale augmentation du loyer commercial, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas faisant exception au principe du plafonnement des loyers commerciaux.
Par exemple, pour un loyer commercial annuel actuel de 40 000 € pour une valeur locative de 80 000 €. Le bail renouvelé évoluerait comme suit :
- Année 1 : 40 000 + 10 % = 44 000 €
- Année 2 : 44 000 + 10 % = 48 400 €
- Année 3 : 48 400 + 10 % = 53 240 € ...
Les parties peuvent cependant exclure le mécanisme du lissage dès la signature du bail commercial, l'étalonnement de la hausse de loyer n'étant pas d'ordre public (Cass. 3e civ. avis 8-3-2018 n° 17-70.040 PB).
Le bail commercial comporte une clause d'indexation
Le bail commercial peut prévoir une révision conventionnelle par le jeu d'une clause d'indexation.
La validité de la clause clause d'indexation est subordonnée au caractère réciproque des variations du loyer : le montant du loyer doit pouvoir être révisé aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
Dans ce cas, le loyer est périodiquement et automatiquement réajusté en fonction de la variation de l'indice choisi.
La modification du loyer commercial s'opère alors au rythme prévu, qui n'est pas nécessairement triennal.
La variation du loyer dépend de l'indice choisi
L'indice d'indexation doit être en rapport avec l'objet du contrat ou avec l'activité d'une des parties au contrat. Le bail commercial peut se référer à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Ce dernier ne peut s'appliquer que pour les activités commerciales y compris celles exercées par les artisans. Sont exclues les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L.110-1 (5°) du Code de Commerce.
En revanche, l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
L'indexation du loyer est automatique
Contrairement à la révision triennale qui doit être demandée par une des parties, l'indexation est automatique et ne nécessite de suivre aucune formalité particulière.
Pour que l'indexation automatique soit valable, certaines conditions doivent être respectées :
- la clause d'indexation automatique doit figurer dans le contrat de bail ;
- elle doit préciser le choix de l'indice retenu, la date de la première indexation et sa périodicité.
Mais même si ces conditions sont respectées, l'indexation automatique pourra être mise en échec si elle entraîne une augmentation de plus de 10 % du loyer commercial.
La variation s'apprécie par rapport au dernier loyer fixé d'un commun accord ou par le juge, c'est-à-dire le loyer d'origine, le loyer obtenu lors de la dernière révision triennale ou le loyer déterminé lors du renouvellement du bail.
L'une des parties pourra alors demander en justice une révision du loyer commercial conforme à la valeur locative réelle. Celui-ci sera lui aussi soumis à la clause d'indexation automatique.
Un bailleur qui oublie de réviser le loyer commercial à la date prévue alors que le bail comporte une clause d'indexation automatique peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière.