Pour que le statut des baux commerciaux s'applique à une location, trois conditions sont nécessaires :
Le bail commercial s'applique automatiquement aux locaux servant à l'exploitation du fonds de commerce appartenant au locataire. Sous certaines conditions, le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux locaux accessoires au local principal et à un bail portant sur un terrain.
Par local, on entend tout espace clos et couvert dans lequel s'exerce la vente (y compris un baraquement) : murs de boutique, usines, bureaux ou ateliers.
La définition du local commercial a suscité un abondant contentieux auquel les tribunaux ont apporté des solutions. Ils ont ainsi décidé qu'il n'était pas possible de conclure un bail commercial pour louer :
Le statut des baux commerciaux s'applique d'office au local principal, c'est-à-dire au local où se déroule la fabrication (ateliers, usine) et/ou la commercialisation des produits, ce qui implique la réception de la clientèle (entrepôt servant à la vente, boutique...).
Il est possible d'avoir plusieurs locaux principaux. C'est le cas de l'usine et du magasin de vente d'une même entreprise ou des différents points de vente d'un commerçant.
Les établissements secondaires bénéficient-ils aussi du statut des baux commerciaux ?
Le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux établissements secondaires, dès lors qu'ils servent à l'exercice de l'activité commerciale ou artisanale.
Il s'agit de locaux exploités distinctement du local principal, à titre permanent et comprenant une clientèle propre : points de vente, succursale.
Les locaux accessoires sont des locaux loués séparément du local principal et qui ne sont pas utilisés pour l'activité commerciale : entrepôt, cave, garage, atelier de réparation...). Ils sont loués avec le local principal, dans le cadre du même contrat de bail.
Les locaux accessoires ne peuvent bénéficier du régime des baux commerciaux qu'à deux conditions :
Un bail portant sur un terrain nu n'est en principe pas soumis au statut des baux commerciaux.
Il n'en va autrement que lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées (avant ou après la signature du bail) et exploités avec le consentement exprès du propriétaire.
Un simple aménagement du terrain ne suffit pas : les locaux doivent être solides et fixés au sol. Cela exclut donc les constructions démontables, containers et baraquements simplement posés au sol.
Le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer que si le local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une entreprise industrielle ou artisanale appartenant au locataire.
Il est donc a priori exclu pour les associations et les membres des professions libérales (médecins, notaire, architecte, avocat...), pour lesquels un bail professionnel s'avère plus adapté.
Le bail commercial s'applique également aux commerçants franchisés.
En revanche, les locataires-gérants sont exclus du statut car ils ne sont pas propriétaires du fonds de commerce.
Bail mixte
Le bail mixte est le bail qui porte à la fois sur des locaux commerciaux et d'habitation : une boutique et un appartement, par exemple. Dans cette hypothèse, la totalité des locaux loués bénéficie du statut des baux commerciaux.
Ce n'est que si le local commercial et le local d'habitation font l'objet de deux baux séparés que le logement relève de la loi du 6 juillet 1989 sur les locaux d'habitation non meublés.
Le bail est dit indivisible, c'est-à-dire que le bailleur ne peut pas décider de donner congé au locataire pour le seul logement, même si la partie à usage commerciale n'occupe qu'un tout petit espace ou que les locaux sont facilement divisibles.
L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le locataire souhaite bénéficier de certaines dispositions protectrices. Le propriétaire ne peut donc invoquer le défaut d'immatriculation pour demander la résiliation du bail.
L'immatriculation est en effet nécessaire lorsque le locataire souhaite :
Cette condition est écartée en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux.
Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité.
Si le locataire est marié sous le régime de la communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Le statut des baux commerciaux n'est pas réservé qu'aux commerçants immatriculés au RCS. Diverses exceptions sont prévues par la loi. En outre, des personnes a priori exclues du statut peuvent volontairement opter pour ce dernier en le précisant expressément dans le contrat de bail.
Le statut des baux commerciaux peut s'appliquer aux personnes et formes suivantes, sans que le contrat de bail ne le mentionne expressément :
Et les locaux professionnels ?
Les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel (professions libérales réglementées ou non) bénéficient en principe du statut des baux professionnels, dans lequel le locataire n'a aucun droit au renouvellement à la fin du bail. Mais, ils peuvent choisir d'opter pour le statut des baux commerciaux.
Même si les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies, les parties peuvent volontairement décider de s'y soumettre.
Pour cela, elles doivent le mentionner expressément dans le contrat de bail, en citant par exemple les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et préciser pour quelle raison le statut des baux commerciaux ne s'applique pas d'office : absence de clientèle, activité non commerciale...
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