Statut des baux commerciaux : conditions d'application

Pour que le statut des baux commerciaux s'applique à une location, 3 conditions sont nécessaires :

  • le bail porte sur un immeuble ;
  • le locataire y exploite un fonds de commerce ou une entreprise industrielle et artisanale lui appartenant ;
  • il est immatriculĂ© au registre du commerce et des sociĂ©tĂ©s ou au rĂ©pertoire des mĂ©tiers.

Quels sont les locaux concernés par le statut des baux commerciaux ?

Le bail commercial s'applique automatiquement aux locaux servant Ă  l'exploitation du fonds de commerce appartenant au locataire. Sous certaines conditions, le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux locaux accessoires au local principal et Ă  un bail portant sur un terrain.

Par local, on entend tout espace clos et couvert dans lequel s'exerce la vente (y compris un baraquement) : murs de boutique, usines, bureaux ou ateliers.

La définition du local commercial a suscité un abondant contentieux auquel les tribunaux ont apporté des solutions. Ils ont ainsi décidé qu'il n'était pas possible de conclure un bail commercial pour louer :

  • des cabines mobiles facilement transportables ;
  • des emplacements de stationnement simplement matĂ©rialisĂ©es par des bandes de peinture ;
  • une vitrine d'exposition ;
  • un emplacement publicitaire (toit, panneau, mur) ;
  • un emplacement situĂ© sur un trottoir, sur un passage ou sous une porte cochĂšre.

Le local principal : application d'office du statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux s'applique d'office au local principal, c'est-Ă -dire au local oĂč se dĂ©roule la fabrication (ateliers, usine) et/ou la commercialisation des produits, ce qui implique la rĂ©ception de la clientĂšle (entrepĂŽt servant Ă  la vente, boutique...).

Il est possible d'avoir plusieurs locaux principaux. C'est le cas de l'usine et du magasin de vente d'une mĂȘme entreprise ou des diffĂ©rents points de vente d'un commerçant.

Les établissements secondaires bénéficient-ils aussi du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux établissements secondaires, dÚs lors qu'ils servent à l'exercice de l'activité commerciale ou artisanale.

Il s'agit de locaux exploités distinctement du local principal, à titre permanent et comprenant une clientÚle propre : points de vente, succursale.

Les locaux accessoires, sous certaines conditions

Les locaux accessoires sont des locaux louĂ©s sĂ©parĂ©ment du local principal et qui ne sont pas utilisĂ©s pour l'activitĂ© commerciale : entrepĂŽt, cave, garage, atelier de rĂ©paration...). Ils sont louĂ©s avec le local principal, dans le cadre du mĂȘme contrat de bail.

Les locaux accessoires ne peuvent bénéficier du régime des baux commerciaux qu'à 2 conditions :

  • ils sont indispensables Ă  l'exploitation du fonds de commerce. Leur perte mettrait en pĂ©ril l'existence du fonds de commerce ou de l'entreprise. Ce qui est rarement le cas des hangars, remises, garages et terrains nus. Pour les tribunaux, le fait que le locataire aurait la possibilitĂ© de retrouver un local de remplacement n'a aucune incidence ;
  • le local accessoire appartient au propriĂ©taire du local principal. Mais mĂȘme si ce n'est pas le cas, le locataire pourra revendiquer le statut des baux commerciaux s'il parvient Ă  prouver que le propriĂ©taire savait, lors de la conclusion du bail, que le local Ă©tait destinĂ© Ă  ĂȘtre utilisĂ© conjointement au local principal (Cass civ, 10.03.1993).

Les terrains nus, en principe exclus du bail commercial

Un bail portant sur un terrain nu n'est en principe pas soumis au statut des baux commerciaux.

Il n'en va autrement que lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées (avant ou aprÚs la signature du bail) et exploités avec le consentement exprÚs du propriétaire.

Un simple amĂ©nagement du terrain ne suffit pas : les locaux doivent ĂȘtre solides et fixĂ©s au sol. Cela exclut donc les constructions dĂ©montables, containers et baraquements simplement posĂ©s au sol.

Quelles conditions le commerçant doit-il remplir pour conclure un bail commercial ?

Le fonds de commerce doit appartenir au locataire du bail commercial

Le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer que si le local sert Ă  l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une entreprise industrielle ou artisanale appartenant au locataire.

Il est donc a priori exclu pour les associations et les membres des professions libérales (médecins, notaire, architecte, avocat...), pour lesquels un bail professionnel s'avÚre plus adapté.

Le bail commercial s'applique également aux commerçants franchisés.

En revanche, les locataires-gérants sont exclus du statut car ils ne sont pas propriétaires du fonds de commerce.

Bail mixte

Le bail mixte est le bail qui porte à la fois sur des locaux commerciaux et d'habitation : une boutique et un appartement, par exemple. Dans cette hypothÚse, la totalité des locaux loués bénéficie du statut des baux commerciaux.

Ce n'est que si le local commercial et le local d'habitation font l'objet de 2 baux séparés que le logement relÚve de la loi du 6 juillet 1989 sur les locaux d'habitation non meublés.

Le bail est dit indivisible, c'est-Ă -dire que le bailleur ne peut pas dĂ©cider de donner congĂ© au locataire pour le seul logement, mĂȘme si la partie Ă  usage commerciale n'occupe qu'un tout petit espace ou que les locaux sont facilement divisibles.

Le locataire du bail commercial est immatriculé

L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le locataire souhaite bénéficier de certaines dispositions protectrices. Le propriétaire ne peut donc invoquer le défaut d'immatriculation pour demander la résiliation du bail.

L'immatriculation est en effet nécessaire lorsque le locataire souhaite :

  • bĂ©nĂ©ficier de la protection du statut des baux commerciaux, suite au congĂ© donnĂ© par son propriĂ©taire. ConcrĂštement, le locataire doit ĂȘtre immatriculĂ© au jour du congĂ© dĂ©livrĂ© par le bailleur. Une immatriculation intervenue postĂ©rieurement ne lui permet pas de bĂ©nĂ©ficier du droit au maintien dans les lieux ;
  • Ă©tendre ou transformer son activitĂ© ;
  • bĂ©nĂ©ficier du droit au renouvellement du bail. Le locataire doit ĂȘtre immatriculĂ© Ă  la date d'expiration du bail, sans quoi celui-ci prend fin automatiquement.

Cette condition est écartée en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité.

Si le locataire est mariĂ© sous le rĂ©gime de la communautĂ©, seul 1 des Ă©poux doit ĂȘtre immatriculĂ©. Si le fonds est exploitĂ© en location-gĂ©rance, le propriĂ©taire du fonds n'a pas Ă  justifier de son inscription pour bĂ©nĂ©ficier du statut des baux commerciaux.

Un non-commerçant peut-il conclure un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux n'est pas réservé qu'aux commerçants immatriculés au RCS. Diverses exceptions sont prévues par la loi. En outre, des personnes a priori exclues du statut peuvent volontairement opter pour ce dernier en le précisant expressément dans le contrat de bail.

Le statut des baux commerciaux peut s'appliquer aux personnes et formes suivantes, sans que le contrat de bail ne le mentionne expressément :

  • les Ă©tablissements d'enseignement publics et privĂ©s, quelle que soit leur discipline et qu'ils aient ou non un caractĂšre commercial : auto-Ă©cole, Ă©cole de sport, Ă©cole de danse, salle de culture physique, Ă©tablissement scolaire... Le locataire doit ĂȘtre propriĂ©taire du fonds et bĂ©nĂ©ficier des autorisations administratives exigĂ©es par la loi ;
  • les communes, mais uniquement pour les immeubles et locaux affectĂ©s Ă  des services exploitĂ©s en rĂ©gie ;
  • les entreprises publics et Ă©tablissements publics Ă  caractĂšre industriel et commercial : RATP, SNCF, Banque de France... ;
  • les locataires de locaux ou d'immeubles appartenant Ă  l'État, aux collectivitĂ©s territoriales et aux Ă©tablissements publics. Certaines conditions devront ĂȘtre remplies ;
  • les sociĂ©tĂ©s coopĂ©ratives Ă  forme ou Ă  objet commercial, les sociĂ©tĂ©s coopĂ©ratives de crĂ©dit ainsi que les caisses d'Ă©pargne et de prĂ©voyance ;
  • les artistes admis Ă  cotiser Ă  la caisse de sĂ©curitĂ© sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques : dessinateurs, photographes, artistes peintres...

Et les locaux professionnels ?

Les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel (professions libérales réglementées ou non) bénéficient en principe du statut des baux professionnels, dans lequel le locataire n'a aucun droit au renouvellement à la fin du bail. Mais, ils peuvent choisir d'opter pour le statut des baux commerciaux.

MĂȘme si les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas rĂ©unies, les parties peuvent volontairement dĂ©cider de s'y soumettre.

Pour cela, elles doivent le mentionner expressément dans le contrat de bail, en citant par exemple les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et préciser pour quelle raison le statut des baux commerciaux ne s'applique pas d'office : absence de clientÚle, activité non commerciale...

Louer des bureaux via Flexas.com