Comment résilier un contrat de location-gérance ?

Un contrat de location-gérance est susceptible de prendre fin pour diverses raisons : arrivée du terme du contrat, résiliation... Un avis doit alors être publié dans les quinze jours dans un journal d'annonces légales.

Que devient la location-gérance à la fin du contrat ?

La location-gérance se termine soit par l'arrivée du terme, lorsque le contrat de location-gérance a été conclu à durée déterminée, soit par résiliation (par application d'une clause résolutoire ou par décision de justice).

Contrairement aux locataires de baux commerciaux, un locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat de location-gérance.

Et lorsque le contrat de location-gérance prévoit une faculté de renouvellement, le locataire-gérant ne peut pas, sauf abus de droit, prétendre à une indemnité d'éviction, en cas de refus de renouvellement.

En l'absence de renouvellement du contrat de location-gérance, 3 situations sont possibles :

1. Le propriétaire cède le fonds au locataire-gérant. Dans ce cas, il y a cession de fonds de commerce, ce qui implique notamment - en plus de la publication de fin de gérance dans un journal d'annonces légales - une publicité au Registre du commerce et des sociétés (RCS), et une insertion au BODACC.
2. Le propriétaire reprend le fonds en l'état pour en assurer lui-même l'exploitation. Dans ce cas, le locataire-gérant doit demander sa radiation du RCS. Si le propriétaire du fonds n'est plus immatriculé au RCS, il devra se ré-immatriculer.
3. Le propriétaire change de locataire-gérant. Il doit remplir un formulaire spécifique pour déclarer le changement de locataire-gérant au greffe du Tribunal de commerce.

Peut-on mettre fin à un contrat de location-gérance avant son terme ?

Impossibilité d'exploiter le fonds de commerce

Diverses situations sont susceptibles d'entraîner une disparition du fonds :

• le fonds a été fermé par suite d'une décision du préfet ou d'une décision du juge, parce que le locataire s'est livré à une activité interdite,
• un incendie a détruit le fonds sans que sa reconstitution ne soit possible. Inversement, si malgré l'incendie, l'exploitation peut être reprise après des travaux, le fonds subsiste,
• le locataire-gérant exploite insuffisamment ou a cessé d'exploiter le fonds.

La disparition du fonds entraîne la résiliation du contrat de location-gérance.

Inexécution des obligations stipulées dans le contrat de location-gérance

La résiliation du contrat de location-gérance est généralement fondée sur l'inexécution par l'une des parties de ses obligations.

Ainsi, le locataire-gérant pourra obtenir la résiliation aux torts du propriétaire du fonds lorsque ce dernier aura manqué à son obligation de délivrance.

De son côté, le propriétaire du fonds pourra obtenir la résiliation lorsque le locataire-gérant ne paie pas ses redevances aux échéances prévues. Généralement, le contrat prévoit une clause résolutoire de plein droit avec expulsion du locataire sur simple ordonnance du président du tribunal de commerce siégeant en référé.

Décès du locataire-gérant

Le contrat de location-gérance étant conclu intuitu personae, celui-ci est rompu automatiquement lors du décès du locataire-gérant.

Procédure collective frappant le locataire-gérant

La procédure collective visant le locataire-gérant n'entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de location-gérance, qu'il s'agisse d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.

Le contrat de location-gérance est en effet un contrat en cours dont le locataire-gérant (ou l'administrateur, s'il en a été nommé un, ou le liquidateur) a la faculté d'exiger la continuation, à condition de disposer des fonds nécessaires pour payer la redevance postérieure à l'ouverture de la procédure.

Le fait que le locataire n'ait pas payé une ou plusieurs redevances avant l'ouverture de la procédure n'en constitue pas un obstacle.

Toutefois, lorsque le locataire-gérant est frappé de faillite personnelle ou d'une interdiction de gérer, le contrat est résilié de plein droit.

Quelles sont les conséquences de la fin d'un contrat de location-gérance ?

A la fin du contrat de location-gérance, le propriétaire reprend son fonds ainsi que les éléments qui le constituent.

Restitution du fonds et de ses éléments

Le locataire-gérant doit restituer le fonds dès la cessation du contrat de location-gérance. A défaut, son expulsion peut être prononcée en référé et il peut être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.

La restitution doit porter sur tous les éléments qui composaient le fonds lors de la conclusion de la location-gérance :

• le mobilier, le matériel et l'outillage doivent être restitués dans l'état dans lequel le locataire les a reçus. En cas de détérioration, il devra payer des dommages et intérêts au propriétaire du fonds, le dépôt de garantie pouvant être utilisé pour réparer ce préjudice,
• les marchandises sont soit rachetées par le propriétaire au prix de facture, soit restituées en même quantité et en même qualité qu'à l'entrée. A défaut de précision, les marchandises sont reprises par le propriétaire à dire d'expert,
• les éléments incorporels doivent être restitués en l'état où ils se trouvent lors de la cessation du contrat. Le locataire-gérant ne peut prétendre à une indemnité de plus-value s'ils ont pris de la valeur, notamment en cas d'accroissement de clientèle.

Versement d'une indemnité au locataire-gérant

Lorsque le propriétaire du fonds est également le propriétaire de l'immeuble et que ces deux biens sont loués en même temps, il doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.

Le bail commercial peut néanmoins prévoir que le propriétaire conservera les améliorations, sans indemnité, en fin de bail.

Exigibilité des dettes du locataire-gérant

La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes du locataire-gérant afférentes à l'exploitation du fonds.

La déchéance du terme a lieu de plein droit et n'a pas à être prononcée par le Tribunal de commerce. Elle concerne notamment les redevances non échues.

Une exception est prévue lorsque la fin de la location-gérance résulte de la levée d'option d'achat effectuée par le locataire qui a pris le fonds en location en vertu d'un contrat de crédit-bail.

Poursuite des contrats de travail

Le propriétaire est normalement tenu de reprendre les contrats de travail. Mais, si l'exploitation du fonds ne peut se poursuivre, il n'est pas tenu de poursuivre les contrats de travail en cours.

En cas de liquidation judiciaire du locataire-gérant, lorsque le fonds de commerce demeure viable, le propriétaire doit également poursuivre les contrats de travail en cours.

Interdiction de se rétablir

Le contrat de location-gérance contient généralement une clause de non-concurrence limitant le droit du locataire de se rétablir à l'issue de la location-gérance.

Cette clause est valable dans la mesure où l'interdiction est proportionnée à l'objet du contrat de location-gérance.

A défaut, le locataire-gérant peut se rétablir dans un fonds similaire à celui qu'il vient d'exploiter en location-gérance.

Mais, il doit s'abstenir de toute concurrence déloyale et notamment éviter de provoquer dans l'esprit de la clientèle une confusion entre son nouvel établissement et le fonds précédemment géré.