Bail commercial : comment se répartissent les charges et réparations ?

La loi Pinel impose une répartition précise des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux entre le locataire et le bailleur.

Le bail commercial et les charges locatives

La loi impose de faire figurer dans le contrat de bail, l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

De plus, le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Le propriétaire peut répercuter sur le locataire toutes les dépenses qui sont considérées comme étant liées à l'occupation des locaux, à savoir :

  • les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité,
  • les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique,
  • les dépenses d'équipement de la copropriété (quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien),
  • la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En revanche, il n'est pas possible de faire peser sur le locataire :

  • les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail,
  • les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires,
  • les impôts, notamment la Contribution Economique Territoriale (qui comprend la CFE et la CVAE), ainsi que les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble,

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Le bail commercial et les dépenses d'entretien et de réparation

Le bail commercial peut-il tout mettre à la charge du locataire ?

Il n'est pas possible de répercuter sur le locataire :

  • les dépenses dites de grosses réparations, à savoir celles relatives aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, aux digues, aux murs de soutènement et de clôture (aussi en entier), ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  • les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées précédemment.

L'obligation de délivrance et d'entretien à la charge du propriétaire d'un bien loué suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle. A ce titre, le propriétaire est tenu de supporter les travaux nécessaires à l'activité prévue au bail, en particulier le raccordement du local au réseau des eaux usées et au réseau électrique.

Par ailleurs, le bailleur ne peut, par une clause particulière du bail :

  • s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n°07-14.631) ;
  • s'exonérer des vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons empêchant l'usage de la chose louée conformément à la destination prévue au bail (Cass. 3e civ., 18 mars 2009, n°08-11.011). Ainsi, la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, ne décharge par le bailleur de son obligation de délivrance, notamment au titre de l'installation électrique (Cass. 3e civ., 20 janv. 2009, n°07-20.854).

Comment se répartissent les dépenses lorsque rien n'est prévu dans le bail commercial ?

A défaut de précision dans le bail commercial, le bailleur est tenu de financer :

  • les réparations d'entretien ou de gros entretien ;
  • les réparations urgentes, soit dans le cadre de la garantie des vices cachés, soit au titre de l'obligation générale d'entretien et de réparation ;
  • les travaux dus à la vétusté, c'est-à-dire les dégradations résultant d'un usage normal et prolongé ;
  • les réparations dues à un évènement de force majeure ;
  • Incendies

    Le locataire répond de l'incendie survenu dans les locaux loués, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou encore que le feu a été communiqué par une maison voisine (C. civ. art. 1733).

    Le fait que l'incendie soit d'origine criminelle ne suffit pas à exonérer le locataire de toute responsabilité. Encore faut-il que l'incendie présente les caractères de la force majeure. Ce qui n'est pas le cas lorsque le locataire a facilité l'acte criminel par son imprudence ou sa négligence.

    Un locataire a ainsi pu être exonéré de toute responsabilité parce que (Cass. 3e civ. 14-6-2018 n° 17-19.891 F-D) : l'incendie était survenu un dimanche, hors la présence du locataire et des occupants de l'immeuble ; aucun manquement dans l'utilisation des locaux à l'origine du feu n'avait été établi contre le locataire ; l'accumulation de matières ou produits inflammables n'avait pas été retenue comme ayant participé au sinistre.

  • les travaux imposés par l'administration pour satisfaire à la réglementation (en matière d'hygiène et de salubrité, de sécurité...);
  • les grosses réparations de l'article 606 du Code civil.

Comment le bailleur doit-il informer le locataire des travaux qui devront être entrepris ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire plusieurs documents.

Le locataire doit se voir remettre :

  • un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d'un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées,
  • un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

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