Quand un locataire peut-il résilier son bail commercial ?

Le locataire a la possibilité de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au terme de 3, 6 ou 9 ans.

Quelles sont les possibilités de résiliation d'un locataire ?

Résiliation du bail tous les 3 ans

Le locataire peut résilier son bail commercial tous les 3 ans. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er novembre 2018 pour se terminer normalement au 31 octobre 2027, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 31 octobre 2021, ou pour celle du 31 octobre 2024.

Sauf si le bail commercial le prévoit, il n'a pas à verser d'indemnité au propriétaire. A défaut, le montant ou les modalités de calcul de l'indemnité à verser lors de la résiliation du bail sont fixées par le contrat.

Le bailleur ne peut pas priver le locataire de sa faculté de résiliation triennale, sauf pour les baux de plus de 9 ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.

Un locataire qui met fin à un bail commercial avant l’expiration de la période triennale en cours et sans délivrer un congé au bailleur 6 mois à l’avance peut se voir réclamer le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Résiliation du bail en cas de départ à la retraite ou d'invalidité du locataire

Les locataires qui ont demandé à bénéficier de leurs droits à la retraite ou qui bénéficient d'une pension d'invalidité peuvent résilier le bail commercial à tout moment.

Cette faculté concerne :

  • le commerçant, personne physique,
  • le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail,
  • l'associé unique d'une EURL,
  • les personnes qui ont été admises au bénéfice d'une pension d'invalidité.

Les dirigeants de SA et de SAS ne bénéficient pas de cette faculté de résiliation unilatérale.

Pour résilier le bail commercial, ces personnes doivent simplement respecter un délai de préavis de 6 mois.

Les ayants-droits du locataire décédé peuvent également résiliation le bail sans attendre la fin de la période triennale.

Résiliation du bail en cas de manquement du propriétaire à ses obligations

En cas de manquement du propriétaire à ses obligations, le locataire a la possibilité de résilier le bail commercial.

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement.

Résiliation du bail postérieurement à son terme

Le locataire bénéficie également d'une faculté de résiliation unilatérale lorsque le bail commercial a été tacitement reconduit (soit en l'absence de congé lors de l'échéance de la période triennale, soit en l'absence de renouvellement).

Il doit alors délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil.

Résiliation amiable du bail

La résiliation amiable du bail est également possible.

Mais le bailleur peut la subordonner au versement d'une indemnité d'éviction ou à la recherche d'un successeur par le locataire, que le bailleur pourra refuser.

A cette occasion, il pourra également modifier les conditions de la nouvelle location, sauf abus de droit.

Les difficultés financières du locataire n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail commercial. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Quelle procédure le locataire doit-il respecter pour résilier son bail ?

Pour résilier son bail commercial, le locataire doit adresser un congé à son bailleur au moins 6 mois à l'avance et pour la fin du trimestre civil. Celui-ci peut être donné par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR.

Les loyers et les charges sont donc dus jusqu'à la fin de cette période. A défaut, le congé n'est pas nul mais il ne prend effet qu'à la fin de la période triennale suivante, sauf si le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de la durée de 9 ans.

Une clause du contrat de bail commercial peut prévoir un délai de préavis excédant 6 mois, mais en aucun prévoir un délai plus court.

Le locataire qui résilie son bail commercial n'a pas à expliquer les motifs de sa décision ni à solliciter l'accord du bailleur mais doit simplement indiquer qu'il entend mettre fin au bail. Le congé peut être notifié par l'intermédiaire d'un huissier ou envoyé par lettre recommandée.

Une fois le congé envoyé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision de résilier le bail commercial, sauf s'il obtient l'accord de son bailleur.

S'il se maintient dans les lieux après la date de prise d'effet du congé, le propriétaire peut le faire expulser et réclamer le paiement d'une indemnité d'occupation.

Que devient le bail commercial en cas de colocation ?

En cas de colocation, la volonté d'un locataire de résilier le bail commercial ne peut pas suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres locataires. Seule une stipulation conventionnelle expresse peut produire cet effet (Cass 3e civ. 15-12-2016 n° 15-25.240 F-D, Sté TD Montargis c/ A.).

Cette règle est lourde de conséquences lorsque l'un des colocataires a le droit de résilier le bail avant le terme, comme c'est le cas lorsqu'il fait l'objet d'une procédure collective. L'autre colocataire ne peut pas mettre fin au bail et il reste seul obligé au paiement de l'intégralité du loyer (Cass. 3e civ. 30-10-2013 n° 12-21.973 FS-PB : RJDA 2/14 n° 86).

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