Quelles conditions et formalités pour mettre un fonds en location-gérance ?
La location-gérance est un contrat par lequel un propriétaire donne en location son fonds de commerce ou son établissement artisanal.
Qu'est-ce que la location-gérance d'un fonds de commerce ?
La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce confie l'exploitation de ce fonds à une autre personne, moyennant le paiement d'une redevance.
La location-gérance permet au propriétaire du fonds de commerce de conserver la propriété de son fonds, d'en maintenir l'exploitation et de s'assurer un revenu sans exercer l’activité grâce à la perception des redevances. En revanche, il prend le risque de subir les conséquences d’une éventuelle mauvaise gestion du locataire (moins-value).
Si le fonds de commerce est exploité dans des locaux loués, le propriétaire du fonds de commerce reste titulaire du bail commercial. C’est lui qui doit donc respecter les obligations nées du bail et notamment le paiement du loyer. Il reste également tenu des obligations qu'il a contractées avant la conclusion du contrat de location-gérance.
A la fin du contrat de location-gérance, le propriétaire reprend le fonds dans l'état où il se trouve. Le locataire-gérant, même s'il a fait prospérer le fonds, n'est propriétaire de rien. Il n'a ni droit au renouvellement de son contrat, ni à une indemnité d'éviction.
Mais la conclusion d'un contrat de location-gérance présente malgré tout des avantages pour le locataire-gérant qui peut se lancer sans avoir à investir immédiatement dans l'achat des éléments parfois onéreux d'un fonds de commerce (clientèle, droit au bail, brevet, matériels, licences, etc.). Elle lui permet également d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage, le cas échéant, de reprendre.
La location-gérance ne constitue pas une cession d'entreprise. Le commerçant est considéré comme poursuivant sous une autre forme son activité ; ainsi, l'imposition des plus-values latentes ne peut intervenir.
A quelles conditions peut-on louer un fonds en location-gérance ?
La mise en location-gérance d'un fonds de commerce n'est possible que si diverses conditions sont respectées.
Conditions à remplir par le propriétaire du fonds
Le propriétaire d'un fonds de commerce peut mettre son fonds en location-gérance à tout moment.
La loi du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés a abrogé l'article L. 144-3 du Code de commerce qui imposait une exploitation d'un fonds de commerce pendant 2 années au moins pour pouvoir le mettre en location-gérance.
Il est simplement tenu de demander l'autorisation du propriétaire des locaux si le bail commercial contient une clause d'exploitation personnelle du fonds.
Conditions à remplir par le locataire-gérant
Le locataire-gérant a l'obligation de s'immatriculer.
Il ne doit donc pas faire l'objet d'une incompatibilité ou d'une déchéance d'exercer le commerce, c'est-à-dire :
- ne pas être sous le coup d'une interdiction de gérer,
- ne pas avoir subi certaines condamnations pénales,
- ne pas être fonctionnaire, etc…
Le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination, sauf clause contraire. Le contrat peut même lui imposer de se consacrer exclusivement à l’exploitation du fonds et donc lui interdire d’exploiter un autre fonds.
Quelles formalités pour mettre un fonds en location-gérance ?
Formalités à réaliser par le propriétaire du fonds
Le propriétaire du fonds cesse d’être commerçant du fait de la mise en location-gérance. En effet, le statut de commerçants est conditionné par la réalisation d’actes de commerce.
Il doit donc se faire :
- soit radier du Registre du Commerce et des Sociétés,
- soit procéder à une inscription modificative.
Formalités à réaliser par le locataire-gérant
Enregistrement du contrat de location-gérance
Un contrat de location-gérance dont la durée est indéterminée doit obligatoirement être enregistré auprès du service des impôts contre paiement d'un droit fixe de 25 €.
L'enregistrement est facultatif lorsque le contrat de location-gérance a une durée déterminée.
Publication d'un avis dans un journal d'annonces légales
Dans les 15 jours suivant sa conclusion, le contrat de location-gérance doit être publié sous forme d’extrait ou d’avis dans un journal d’annonces légales.
Le propriétaire du fonds doit veiller à ce que le locataire-gérant procède rapidement à la publication du contrat car tant que celle-ci n’est pas réalisée, il reste solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des impôts directs et des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
Dans les 3 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance, les créanciers du propriétaire sont en droit, s’ils estiment que la location-gérance risque d’entraîner une dépréciation du fonds, de demander au juge de déclarer leurs créances immédiatement exigibles, c’est-à-dire d’en réclamer le paiement immédiat.
Mention sur les documents commerciaux
Le locataire-gérant doit obligatoirement mentionner sa qualité de locataire-gérant et son numéro d'immatriculation sur les documents commerciaux (factures, notes de commande, tarifs, devis, documents publicitaires, correspondances et récépissés concernant son activité)
Pourquoi mettre un fonds de commerce en location-gérance ?
Le contrat de location-gérance est souvent utilisé pour préparer la transmission progressive d'une entreprise car il présente l'intérêt de réaliser une dissociation entre propriété du fonds de commerce et exploitation de celui-ci.
La location-gérance comme préparation à la transmission
La location-gérance du fonds de commerce peut être un moyen d'organiser une passation de pouvoirs, généralement dans un cadre familial.
Elle constitue alors le premier volet de cette passation et permet à l'héritier désigné de commencer l'exploitation du fonds. En fonction de ce que prévoit le contrat, une expérience peu concluante laissera la possibilité au propriétaire du fonds de mettre fin à la transmission.
Le plus souvent, la passation de pouvoirs s'effectue en 2 temps :
- d'abord, le propriétaire du fonds laisse la place à son successeur pour exploiter le fonds de commerce, tout en restant à la tête de la société l'exploitant,
- puis, il associe son successeur à la gestion et lui permet de percevoir une partie des bénéfices.
Attention, lorsqu'à l'issue du contrat, le fonds de commerce est vendu au locataire-gérant et que le prix de cession est diminué du montant des redevances, l'administration fiscale peut requalifier la location-gérance en cession déguisée.
La location-gérance dans le cadre d'une reprise d'entreprise
Via une société holding, le recours à la location-gérance peut permettre de réduire le prix d'acquisition des titres de société et de résorber les déficits.
Après avoir été rachetée par la société holding, la société cible va lui donner en location-gérance son fonds de commerce.
Pendant le remboursement de l'emprunt, la holding va pouvoir déduire des bénéfices d'exploitation du fonds les intérêts de ses emprunts. Une fois l'emprunt totalement remboursé, les 2 sociétés sont fusionnées.
Cette opération peut éventuellement être qualifiée d'abus de droit ou d'acte anormal de gestion par l'administration.
En outre, si le montant de la redevance versée par la société holding est insuffisant pour couvrir les charges de la société cible, elle peut aussi être considérée comme étant contraire à l'intérêt social de la société cible.