La fixation du loyer du bail commercial

Le montant du loyer d'un bail commercial est fixé librement par les parties. Il peut résulter soit d'une clause de loyer fixe, soit d'une clause de loyer variable.

La clause de loyer fixe du bail commercial

Le montant du loyer initial doit être déterminé par le bail. Il peut être fixé librement par les parties, ce qui signifie que le locataire ne peut pas obtenir en justice la réduction d'un loyer qu'il jugerait excessif. Il faudra attendre le renouvellement du bail voire le jeu des mécanismes de la révision légale pour que le loyer retrouve un niveau égal à la valeur locative.

Inversement, le loyer peut être modique. Mais s'il est jugé non sérieux ou dérisoire, le bail pourra être requalifié en prêt à usage, en donation, voire être déclaré nul pour absence de contrepartie.

Dans la pratique, un "pas-de-porte" ou un "droit d'entrée" peut aussi être prévu. C'est une somme versée par le locataire en une ou plusieurs fois, lors de la conclusion du bail.

En fonction de l'intention du bailleur, cette somme peut être considérée comme un simple supplément au montant du loyer ou comme une indemnité visant à compenser l'indemnité d'éviction ou le droit au renouvellement du bail. La qualification est importante car les conséquences juridiques et fiscales ne seront pas les mêmes. Dans le premier cas, le supplément est imposable par le propriétaire alors que dans le second il ne l'est pas.

La clause de loyer variable du bail commercial

La clause d'indexation du bail commercial

Cette clause permet au bailleur de se prémunir contre une dévalorisation de la valeur de son bien. Un indice de réévaluation est alors choisi par les parties. La loi prévoit qu'il doit avoir un rapport avec l'objet du bail ou avec l'activité du locataire. L'indice de réévaluation s'applique généralement à la totalité du loyer. Mais, il est aussi possible qu'il ne concerne qu'une portion de celui-ci.

Pour être valable, la clause d'indexation doit remplir trois conditions : la variation d'un indice, une périodicité déterminée et une automaticité de la révision (CA Nancy 6 mars 2000).


L'indice en rapport avec l'objet du bail

Lorsqu'il souhaite mettre en place un indice en rapport avec l'objet du bail, le bailleur est tenu de choisir entre les deux indices suivants :

  • l'indice ILC (indice des loyers commerciaux) ;
  • l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les baux concernant les activités libérales et tertiaires (bureaux, cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple), ainsi que les entrepôts logistiques.


L'indice en rapport avec l'activité du locataire

Lorsque l'indice est en rapport avec l'activité du locataire, le bailleur a plus de liberté. L'indice ne doit pas nécessairement viser l'activité principale du locataire. La loi prévoit qu'"est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties".

Le loyer sera réévalué automatiquement, annuellement, semestriellement ou trimestriellement, mais la révision pourra aussi être demandée chaque fois que la variation du loyer, qui découle de cette révision, conduit à une augmentation de loyer supérieure à 10 % par rapport à celui acquitté au cours de l'année précédente.

La révision est cumulable avec la révision triennale légale.

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La clause recettes du bail commercial

La clause recettes est généralement utilisée dans les locaux commerciaux. Cela permet au bailleur de faire varier le montant du loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur.

Il peut s'agir :

  • d'une clause recettes pure et simple. Le loyer sera calculé uniquement en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire durant la période prévue ;
  • d'une clause recettes binaire. Elle combine une partie fixe (loyer de base ou loyer minimum garanti) et une partie variable variant selon les recettes réalisées par le locataire. Cette dernière partie peut elle-même comporter des paliers ou prévoir plusieurs pourcentages dégressifs ou progressifs.

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