Comment modifier le loyer d'un bail commercial ?

Il est possible de modifier le loyer d'un bail commercial lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail commercial, en respectant une procédure précise.

Comment réviser le loyer d'un bail commercial ?

Lorsqu'aucune clause de révision n'est prévue dans le bail, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision du loyer du bail commercial.

À la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer librement, la révision triennale du loyer commercial est strictement réglementée.

Le bail commercial peut aussi prévoir une clause d'indexation automatique et dans ce cas les règles de la révision triennale ne s'appliquent pas.

Le loyer commercial révisé est basé sur la variation d'un indice

Le bailleur doit normalement appliquer la hausse correspondant à la variation de l'indice trimestriel de référence stipulé dans le bail commercial :

• l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
• l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) pour les autres activités.

C’est INSEE qui se charge du calcul et de la diffusion de ces indices chaque trimestre :

• voir le montant de l'ILC
• voir le montant de l'Ilat

Le loyer commercial révisé se calcule de la façon suivante : loyer précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers en vigueur lors de la conclusion du bail / dernière fixation de loyer).

En pratique, le bailleur doit :

1. Reprendre le montant du loyer actuel hors charges
2. Multiplier ce montant par le dernier indice connu (respecter le trimestre indiqué dans le bail)
3. Diviser le résultat par l'indice en vigueur lors de la conclusion du bail commercial ou de la dernière fixation de loyer

Le loyer commercial révisé est basé sur la variation de la valeur locative

Le bailleur a la possibilité d'écarter ce plafonnement et de demander au locataire une augmentation plus importante s'il démontre qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (c'est-à-dire de la commercialité du quartier) a entraîné, depuis la conclusion du bail commercial ou la dernière révision, une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux.

La valeur locative correspond au niveau de loyer annuel théorique que le local commercial pourrait produire s'il était loué. En cas de désaccord des parties, pour déterminer cette valeur locative, il faut prendre en compte :

• les caractéristiques du local considéré ;
• la destination des lieux ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La difficulté est que ces éléments ne sont pas accessibles au public et qu'aucun registre ou barème public n’existe. C'est pourquoi, il est conseillé de se tourner vers :

• les revues spécialisées en baux commerciaux ;
• les décisions de justice ;
• les comptes-rendus des observatoires privés des loyers judiciaires des locaux commerciaux ;
• les revues spécialisées dans les décisions rendues par les chambres des loyers commerciaux des tribunaux, etc.

Comment augmenter le loyer d'un bail commercial renouvelé ?

L'augmentation du loyer d'un bail commercial renouvelé est possible

Le bailleur a la possibilité d'augmenter le montant du loyer d'un bail commercial renouvelé, s'il respecte les 2 étapes suivantes :

1. Envoyer un congé avec offre de renouvellement au locataire, 6 mois avant la fin du bail commercial.
2. Proposer au locataire un nouveau bail commercial avec un loyer modifié.

Si le locataire refuse le nouveau loyer proposé ou ne répond pas, tout en acceptant le renouvellement du bail commercial, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Celle-ci va faire en sorte que le bailleur et le locataire trouvent un terrain d'entente et, en cas d'accord sur un nouveau loyer commercial, un acte est dressé, signé par chacune des parties, ayant force obligatoire.

A défaut d'accord, le bailleur ou le locataire doit saisir le Tribunal judiciaire. Le juge fixera le loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter de la date de renouvellement du bail commercial.

Par conséquent, si son montant est supérieur au précédent loyer commercial, le locataire devra verser au bailleur la différence. Si le nouveau loyer est inférieur au loyer précédent, le bailleur devra rembourser le trop-perçu.

Lorsqu'un bail commercial a été renouvelé « aux mêmes clauses et conditions », le loyer reste identique, de sorte que la demande ultérieure en fixation du loyer du bail renouvelé ne pourra qu'être rejetée (Civ. 3e, 15 avr. 2021).

Le loyer d'un bail commercial renouvelé est plafonnée

Le loyer d'un bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice retenu, intervenue depuis la dernière fixation du loyer :

• l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales,
• l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités libérales et tertiaires (bureaux, cabinets médicaux ou d'architecte, entrepôts logistiques..).

Le calcul du plafonnement doit être réalisé à partir du loyer initial fixé du bail commercial et non pas du loyer issu de la révision légale si une telle révision est intervenue en cours de bail.

Le loyer d'un bail commercial renouvelé peut être déplafonné

Le loyer commercial peut être augmenté et déplafonné s'il y a eu en cours de bail une modification importante des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité (exemple : agrandissement de la terrasse extérieure).

La modification doit s'être produite au cours du bail qui vient d'expirer ou, au plus tard, à la date de prise d'effet du nouveau bail. Une modification antérieure au renouvellement n'entraîne pas de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé.

Mais attention : il n'est pas nécessaire que cette modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; il suffit qu'elle entraîne une hausse de la valeur locative, quelle qu'elle soit.

Il y a aussi déplafonnement du loyer commercial lorsque :

• le bail commercial qui vient à échéance avait une durée supérieure à 9 ans ;
• le bail commercial est renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;
• le bail commercial qui vient à échéance s'est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un lissage de l'augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an. Mais, l'article L 145-34 du Code de commerce, qui met en place le mécanisme de lissage des loyers commerciaux, n'est pas d'ordre public. Le bail commercial peut donc comporter une clause excluant son application.

Que faire lorsque la hausse de loyer est trop importante ?

Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé peut déboucher sur une hausse importante de loyer, spécialement lorsque le mécanisme de lissage ne s'applique pas.

Dans cette situation, le locataire devra donc :

• soit résilier son bail pour trouver un local commercial avec un loyer plus faible ;
• soit céder son fonds de commerce ;
• soit risquer de faire face à de sérieuses difficultés financières pouvant aboutir à une procédure de redressement, voire de liquidation judiciaire.