Comment fixer et augmenter le loyer d'un bail commercial ?

Le loyer initial d'un bail commercial est libre. Des règles spécifiques s'appliquent en revanche lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail commercial.

Montant du loyer initial d'un bail commercial

Lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur et le locataire peuvent négocier librement le montant du loyer et ses modalités de paiement. Le bailleur n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

Le loyer initial d'un bail commercial peut être fixé de plusieurs façons :

  • il peut être fixé forfaitairement,
  • il peut être déterminé par un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire,
  • il peut être révisé automatiquement, à des échéances déterminées.

Un " pas-de-porte " ou un " droit d'entrée " peut aussi venir s'ajouter. C'est une somme versée par le locataire en une ou plusieurs fois, lors de la conclusion du bail.

Le locataire peut-il faire réduire un loyer initial jugé surévalué ?

Le locataire ne peut pas demander au juge la réduction d'un loyer qu'il estimerait excessif, la fixation du loyer initial d'un bail commercial relevant de la liberté contractuelle.

Un loyer excessif pourra toutefois retrouver un niveau égal à la valeur locative à l'occasion de la révision triennale ou du renouvellement du bail commercial.

Le loyer fixe

La plupart du temps, le loyer du bail commercial est fixé en fonction de la valeur locative des locaux, forfaitairement, c'est-à-dire sans référence à la surface louée, ni à la méthode utilisée.

En pratique, le montant du loyer est fixé par le bailleur et dépend :

  • de la situation géographique du local. Le fait que le local soit situé dans une grande métropole ou une petite agglomération, un centre-ville ou en périphérie, à proximité d'autres commerces ou d'un moyen de transport, en façade d'immeuble ou en fond de cour va influer grandement sur le montant du loyer ;
  • de la nature des activités autorisées par le bail. Le loyer d'un bail " tous commerces " est plus élevé que celui d'un bail réservé à une seule activité. Avec un bail tous commerces, le locataire est en effet libre de changer d'activité dans les lieux sans que cela ne conduise à une majoration ou à un déplafonnement du loyer ;
  • des contraintes mises à la charge du locataire, comme la réalisation des grosses réparations.

Le montant du loyer peut cependant être plus élevé que la valeur locative, parce que le bailleur estime que l'immeuble ou l'emplacement contribuent à l'image de marque du locataire.

Le loyer déterminé par un pourcentage du chiffre d'affaires

La clause recettes permet au bailleur de faire varier le montant du loyer en fonction du chiffre d'affaires du locataire. C'est une pratique courante pour les commerces implantés en centre-ville ou dans les centres commerciaux.

Il existe deux types de clause recettes :

  • la clause recettes pure et simple : le loyer est calculé uniquement en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire durant la période prévue ;
  • la clause recettes binaire : elle combine une partie fixe (loyer de base ou loyer minimum garanti) et une partie variable variant selon les recettes réalisées par le locataire. Cette dernière partie peut elle-même comporter des paliers ou prévoir plusieurs pourcentages dégressifs ou progressifs.

Le loyer automatiquement révisé

La clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation) organise, à des échéances déterminées, la révision automatique du loyer en fonction, du prix d'une denrée, d'un service ou bien encore d'un indice économique ou monétaire, etc.

L'indice de réévaluation peut être :

  • l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales,
  • l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités libérales et tertiaires (bureaux, cabinets médicaux ou d'architecte, entrepôts logistiques..).

La loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé la possibilité de se référer à l'ICC.

Il s'applique généralement à la totalité du loyer, mais peut également ne concerner qu'une partie de celui-ci.

En cas d'oubli de révision du loyer, le bailleur peut remonter jusqu'à 5 ans an arrière.

Attention : est nulle la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

Montant du loyer révisé d'un bail commercial

Lorsqu'aucune clause de révision n'est prévue dans le bail, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision du loyer.

À la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer librement, la révision triennale du loyer est strictement réglementée.

Le bail peut aussi prévoir une clause d'indexation automatique et dans ce cas les règles de la révision triennale ne s'appliquent pas.

Nouveau loyer basé sur la variation d'un indice

Le bailleur doit normalement appliquer la hausse correspondant à la variation de l'indice trimestriel de référence stipulé dans le bail commercial :

  • l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
  • l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) pour les autres activités.

C’est INSEE qui se charge du calcul et de la diffusion de ces indices chaque trimestre :

  • voir le montant de l'ILC
  • voir le montant de l'Ilat

Le loyer révisé se calcule de la façon suivante : loyer précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers en vigueur lors de la conclusion du bail / dernière fixation de loyer).

En pratique, le bailleur doit :

  1. Reprendre le montant du loyer actuel hors charges
  2. Multiplier ce montant par le dernier indice connu (respecter le trimestre indiqué dans le bail)
  3. Diviser le résultat par l'indice en vigueur lors de la conclusion du bail ou de la dernière fixation de loyer

Exemple de calcul

Un bail commercial a été signé en juin 2008 avec un loyer mensuel de 500 € et avec l'ILC pour indice de référence.

En juin 2011, la première révision de loyer intervient. Le dernier indice publié à la date de signature du bail commercial est celui du 1er trimestre 2008, soit 100. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2011, soit 104,44.

Le nouveau loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x (104,44/ 100) = 522,22 €

Nouveau loyer basé sur la variation de la valeur locative

Le bailleur a la possibilité d'écarter ce plafonnement et de demander au locataire une augmentation plus importante s'il démontre qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (c'est-à-dire de la commercialité du quartier) a entraîné, depuis la conclusion du bail ou la dernière révision, une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux.

Montant du loyer d'un bail commercial renouvelé

Quand l'augmentation du loyer est-elle possible ?

Le bailleur a la possibilité d'augmenter le montant du loyer d'un bail commercial renouvelé, s'il respecte les 2 étapes suivantes :

  1. Envoyer un congé avec offre de renouvellement au locataire, 6 mois avant la fin du bail commercial.
  2. Proposer au locataire un nouveau bail avec un loyer modifié.

Si le locataire refuse le nouveau loyer proposé ou ne répond pas, tout en acceptant le renouvellement du bail, c'est la justice qui tranchera.

Le bailleur ou le locataire doit ainsi saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux, à compter de la notification :

  • soit du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur ;
  • soit de la demande de renouvellement de bail faite par le locataire.

La Commission va faire en sorte que le bailleur et le locataire trouvent un terrain d'entente et, en cas d'accord sur un nouveau loyer, un acte est dressé, signé par chacune des parties, ayant force obligatoire.

Dans l'hypothèse où la tentative de conciliation aurait échoué, le bailleur ou le locataire doit saisir le Tribunal judiciaire.

A l'issue du procès, le juge va fixer le loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter de la date de renouvellement du bail commercial. Par conséquent, si son montant est supérieur au précédent loyer, le locataire devra verser au bailleur la différence. Si le nouveau loyer est inférieur au loyer précédent, le bailleur devra rembourser le trop-perçu.

Lorsque le bailleur et le locataire ont exprimé leur volonté de voir renouveler le bail aux mêmes clauses et conditions du précédent bail, sans mention d’aucune réserve, la formule « aux mêmes clauses et conditions » emporte accord exprès et précis sur le prix du loyer du bail, de sorte que la demande ultérieure en fixation du loyer du bail renouvelé ne pourra qu'être rejetée (Civ. 3e, 15 avr. 2021).

L'augmentation du loyer est-elle plafonnée ?

Le loyer d'un bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice retenu, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Le calcul du plafonnement doit être réalisé à partir du loyer initial fixé du bail et non pas du loyer issu de la révision légale si une telle révision est intervenue en cours de bail.

Toutefois, le loyer peut être augmenté et déplafonné s'il y a eu en cours de bail une modification importante des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

Mais attention : il n'est pas nécessaire que cette modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; il suffit qu'elle entraîne une hausse de la valeur locative, quelle qu'elle soit.

Il y a aussi déplafonnement du loyer lorsque :

  • le bail qui vient à échéance avait une durée supérieure à 9 ans ;
  • le bail est renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;
  • le bail qui vient à échéance s'est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.