Bail commercial : pas-de-porte et dépôt de garantie

Outre le premier loyer, le bailleur peut aussi demander au titulaire d'un bail commercial de lui verser un pas-de-porte et un dépôt de garantie.

Le bail commercial et le versement d'un pas-de-porte

Le pas-de-porte est une somme versée en une seule fois, lors de la signature du bail. Il appartient définitivement au bailleur, même en cas de résiliation du bail en cours de location et son montant est fixé librement par les parties.

La qualification du pas-de-porte

Un pas-de-porte peut recevoir trois types de qualification :

  • il est considéré comme un supplément de loyer lorsque le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, il est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement ;
  • il est considéré comme une indemnité correspondant à la fourniture d'avantages commerciaux au locataire ou à la contrepartie du droit au renouvellement de son bail.
  • il est mixte lorsqu'il est à la fois considéré comme un supplément de loyer et une indemnité.

Le propriétaire et le locataire ont intérêt à préciser clairement dans le bail, la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Dans ce cas, ils considèrent généralement le pas-de-porte comme un supplément de loyer.

Le régime fiscal du pas-de-porte

Si le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer :

  • le bailleur doit le déclarer dans les revenus fonciers et l'assujettir à la TVA, si le loyer y est lui-même assujetti ;
  • le locataire peut déduire le loyer des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail ne soit pas anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Si le pas-de-porte est considéré comme une indemnité :

  • le bailleur n'a pas à déclarer le pas-de-porte ;
  • le locataire doit inscrire le pas-de-porte à son actif. Il s'agit en effet d'une immobilisation corporelle, non amortissable et non soumise aux droits d'enregistrement.

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Le bail commercial et le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est destiné à assurer le paiement des sommes que le locataire pourrait devoir à son propriétaire. Il est conservé par le propriétaire pendant toute la durée du bail et doit être restitué dans le délai fixé dans le contrat de bail.

Son montant n'est pas réglementé. Mais s'il dépasse l'équivalent de deux termes de loyers (2 mois de loyers s'il est mensuel, 2 trimestres de loyer s'il est trimestriel...), le montant du dépassement produit des intérêts au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Le bail peut prévoir que le montant du dépôt de garantie sera revu à la hausse lors de chaque modification de loyer (indexation, révision triennale).

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