Qu'est-ce qu'un pas-de-porte ou droit d'entrée dans un bail commercial ?

Le bailleur exige parfois le versement d'un pas-de-porte ou droit d'entrée lors de la signature d'un bail commercial.

Qu'est-ce qu'un droit d'entrée ?

Le droit d'entrée est une somme versée par le locataire lors de la signature d'un bail commercial et dont le montant est fixé librement par les parties (en général, de 3 à 6 mois de loyers).

Le paiement d'un droit d'entrée n'est pas forcément désavantageux pour le locataire. Il entraîne en effet une baisse de la valeur locative et donc le paiement d'un loyer inférieur.

De plus, il est plus facile de revendre le droit au bail avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur, qu'un local pour lequel le droit d'entrée n'a pas été payé au départ, mais qui est intégré à des loyers supérieurs.

Quand le bailleur peut-il réclamer le paiement d'un droit d'entrée ?

Le bailleur peut réclamer le versement d'un droit d'entrée lorsque le bail le prévoit.

Le bail commercial doit mentionner expressément :

  • le montant du droit d'entrée,
  • la nature du droit d'entrée (supplément de loyer ou indemnité),
  • les modalités de versement du droit d'entrée.

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Le droit d'entrée est-il considéré comme une indemnité ou un supplément de loyer ?

Le bail commercial doit impérativement préciser si le droit d'entrée correspond à une indemnité, à un supplément de loyer ou s'il est de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).

En effet, de cette qualification dépend le régime juridique et fiscal du droit d'entrée.

En l'absence de précisions, le droit d'entrée est considéré comme un supplément de loyer.

Le pas-de-porte considéré comme une indemnité

Le droit d'entrée est considéré comme une indemnité lorsqu'il est la contrepartie :

  • de la dépréciation de la valeur des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction. Le droit d'entrée est donc simplement l'équivalent de la future indemnité d'éviction ;
  • ou, de clauses favorables au locataire insérées dans le bail.

Conséquences juridiques :

  • le droit d'entrée n'entre pas en ligne de compte dans les calculs relatifs au loyer ;
  • le droit d'entrée ne peut pas produire d'intérêts.

Conséquences fiscales :

  • le bailleur n'a pas à déclarer le pas-de-porte ;
  • le locataire doit inscrire le pas-de-porte à son actif. Il s'agit en effet d'une immobilisation corporelle, non amortissable et non soumise aux droits d'enregistrement.

Le pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer

Le droit d'entrée est considéré comme un supplément de loyer lorsque le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux.

Conséquences juridiques :

  • le droit d'entrée peut produire des intérêts comme les loyers payés d'avance ;
  • le droit d'entrée est pris en considération pour le calcul de la révision triennale : le droit d'entrée payé en capital lors de l'entrée dans les lieux doit venir en déduction de l'augmentation de loyer ;
  • le droit d'entrée est pris en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé : l'indice de révision des loyers doit s'appliquer au montant du loyer augmenté du droit d'entrée payé en capital ;
  • en cas de sous-location, le droit d'entrée doit être pris en compte pour calculer la majoration du loyer de la location principale.

Conséquences fiscales :

  • le bailleur doit le déclarer dans les revenus fonciers et l'assujettir à la TVA, si le loyer y est lui-même assujetti ;
  • le locataire peut déduire le loyer des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail ne soit pas anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Le pas-de-porte doit-il être reversé au locataire en cas de résiliation du bail ?

Le pas-de-porte considéré comme une indemnité

Si le droit d'entrée constitue une indemnité, le bailleur peut le conserver en cas de résiliation du bail, sauf clause contraire.

Le pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer

Si le droit d'entrée s'analyse en un supplément de loyer et lorsque le locataire l'a versé intégralement lors de son entrée dans les lieux, il doit être remboursé en cas de résiliation du bail en fonction du temps d'occupation des locaux restant à courir.

Par ailleurs, le bailleur ne peut pas réclamer le paiement des annuités postérieures à la résiliation.