Litige sur un bail commercial : quel juge saisir ?

En cas de litige entre le bailleur et le locataire d'un bail commercial, c'est le Tribunal judiciaire qui est compétent. Mais dans certaines hypothèses, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Qui saisir en cas de litige sur un bail commercial ?

Le litige porte sur la fixation du loyer

1. Saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie en cas de litige relatif à :

  • la fixation du loyer d'un bail renouvelé et la révision du loyer en cours de bail commercial (motifs de déplafonnement du loyer soulevés par le bailleur sur le fondement d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou calcul du plafonnement et de ses modalités d’application),
  • le montant des charges locatives, des travaux et réparations.

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux a pour objectif d'aider le bailleur et le locataire à trouver un accord sur un nouveau montant de loyer et éviter ainsi une procédure judiciaire. Elle rend un avis que le bailleur et le locataire n'ont pas l'obligation de suivre.

La commission peut être saisie à tout moment, mais avant la fin du bail. Le demandeur doit envoyer un dossier à la commission par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci va ensuite convoquer les parties à une séance de conciliation.

Il est possible de se faire représenter devant la commission, par un avocat ou par une personne munie d'une procuration. Mais dans certains cas, la commission exige la présence des parties. Si l'une des parties est absente et ne s'est pas faite représenter, la commission va tout de même émettre son avis d'après les éléments qui lui ont été fournis.

Si la commission réussit à concilier les parties, l'accord est constaté dans un acte écrit. Dans le cas contraire, la commission émet un avis comportant les points de désaccords et indiquant le nouveau loyer préconisé. Les parties peuvent alors porter le litige devant le tribunal.

La saisine de la commission n'est qu'une simple faculté : le bailleur et le locataire peuvent également décider de saisir uniquement le juge des loyers, ou le tribunal judiciaire si le litige concerne des charges ou des travaux.

2. Saisine du juge

Lorsque le litige porte sur la fixation du loyer d'un bail révisé ou renouvelé, c'est le Président du Tribunal judiciaire qui est compétent. Celui-ci possède des attributions n'appartenant qu'à lui ou au juge qu'il délègue. Il est alors appelé "juge des loyers commerciaux".

Celui-ci peut trancher toutes les contestations relatives à la fixation du loyer en cours du bail, c'est-à-dire :

  • la mise en oeuvre de la clause d'échelle mobile ;
  • la fixation du loyer en cas de révision triennale ;
  • l'augmentation du loyer du bail principal, en cas de sous-location ;
  • la modification du loyer en raison d'une déspécialisation plénière ;
  • le loyer du bail renouvelé. Si les parties le souhaitent, elles pourront aussi recourir à la commission de conciliation ;
  • la fixation du loyer pour les locaux de remplacement, lorsque le bailleur exerce son droit de reprise ;
  • la fixation du loyer de locaux reconstruits, lorsque le renouvellement avait été refusé au locataire du fait de l'insalubrité ou du danger des anciens locaux.

Dans un premier temps, les parties vont échanger un "mémoire", document contenant les arguments avancés et les pièces justificatives. C'est la partie qui conteste qui doit la première envoyer son mémoire à l'autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après l'expiration du délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire, le juge des loyers peut être saisi. L'une des parties ou son avocat va déposer au greffe du tribunal les mémoires échangés, accompagnés d'un plan des locaux. Le greffier fixe une date d'audience. La partie qui conteste doit ensuite assigner son adversaire devant le juge, en recourant à un huissier.

Si le juge estime que les mémoires ne l'éclairent pas suffisamment, il pourra ordonner des mesures d'instruction, comme une expertise.

Au cours de la procédure devant le juge des loyers, l'une des parties peut demander au juge de fixer provisoirement un nouveau loyer. Celui-ci s'applique immédiatement. A défaut, le locataire continue de payer le loyer qu'il versait auparavant et une régularisation sera faite ultérieurement, en fonction du loyer définitif fixé par le juge.

Une fois que le juge des loyers a fixé définitivement le loyer du bail renouvelé, la signature du nouveau bail doit intervenir dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision définitive (lorsqu'il n'y a plus de recours possible). Si le projet de bail n'a pas été envoyé dans ce délai et à défaut d'accord entre les parties, la décision du juge tient lieu de bail.


Saisir simultanément le tribunal et la commission

Il est possible de saisir simultanément le tribunal et la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et c'est d'ailleurs recommandé car la saisine de la commission de conciliation n'interrompt pas la prescription.

Le juge des loyers devra attendre que la commission ait rendu son avis, ce qu'elle est tenue de faire dans les 3 mois de sa saisine (article L 145-35, al. 3 du Code de commerce). A défaut, elle se trouve dessaisie et le juge des loyers peut intervenir.

Le litige porte sur une autre question

Le Tribunal judiciaire est compétent pour juger tous les litiges ne concernant pas la fixation du loyer en cours de bail, c'est-à-dire :

  • les conditions d'application du statut des baux commerciaux ;
  • les litiges relatifs au droit au renouvellement du bail, y compris sur les motifs graves et légitimes de refus de renouvellement ;
  • la validité et les effets du congé ;
  • la fixation du montant de l'indemnité d'éviction ;
  • la fixation du montant de l'indemnité d'occupation ;
  • la forclusion et la prescription ;
  • les demandes en reprise de locaux d'habitation ;
  • les demandes de déspécialisation ;
  • les cessions et sous-locations,
  • les demandes portant sur la clause résolutoire ;
  • les demandes portant sur la fixation des loyers et directement liées aux actions précédentes. Par exemple, un locataire qui conteste l'application de la clause résolutoire et qui en profite pour demander une révision de son loyer.

La procédure débute par une assignation, c'est-à-dire par une convocation de l'adversaire devant le tribunal du lieu de situation des locaux. Celle-ci est délivrée par un huissier de justice. L'assistance d'un avocat est obligatoire.

Depuis la réforme de la justice, entrée en vigueur le 1er janvier 2020, la représentation par avocat est obligatoire en matière de bail commercial à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Quel est le délai de prescription de l'action en justice portant sur un bail commercial ?

Un délai de 2 ou 5 ans

La grande majorité des actions sont soumises au délai de prescription de 2 ans. Ce délai débute après un congé avec offre de renouvellement, un refus de renouvellement, une demande de révision du loyer...

A l'inverse, toutes les actions concernant les obligations générales du bailleur et du locataire sont soumises au délai de prescription de 5 ans. Cela vise :

  • l'action en paiement d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre ;
  • l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre ;
  • l'exécution d'un congé non contesté ;
  • la résiliation du bail pour non-respect d'une obligation du contrat, tel que le paiement du loyer ;
  • les obligations d'entretien et de réparation ;
  • la garantie du bailleur contre l'éviction du locataire ;
  • l'obligation de délivrance des locaux par le bailleur ;
  • le non-paiement du loyer et des charges.

Un délai qui peut être interrompu ou suspendu

Le délai de prescription peut être interrompu à la suite d'une action en justice, y compris en référé, ou de la notification du mémoire par l'une des parties à l'autre.

Un nouveau délai, en principe de la même durée, commence à courir soit à compter du jour de la décision de justice rendue, soit de la notification du mémoire.

Il peut aussi être suspendu lorsqu'une des parties introduit une seconde demande devant le juge. Par exemple, en cas de sous-location, l'action visant à obtenir la fixation du loyer du sous-bail renouvelé est suspendue lorsqu'il existe un litige sur le principe et l'étendue du bail principal.

Ou le locataire demandant en justice le paiement d'une indemnité d'éviction verra son action suspendue le temps que les motifs invoqués par le bailleur qui refuse le renouvellement sans indemnités soient examinés.

L'incident arrête le cours du délai, sans remettre en cause le temps déjà écoulé. Une fois que le juge s'est prononcé sur la nouvelle demande, le délai initial reprend son cours.