Litige sur un bail commercial : quel juge saisir ?

En cas de litige entre le bailleur et le locataire d'un bail commercial, c'est le Tribunal de grande instance qui est compétent. Mais dans certaines hypothèses, la procédure se déroulera devant le président du Tribunal de grande instance, et dans d'autres interviendra une commission de conciliation.

En cas de litige portant sur un bail commercial, comment se déroule la procédure ?

Lorsque le litige porte sur la fixation du loyer

C'est le Président du Tribunal de grande instance qui est compétent. Celui-ci possède des attributions n'appartenant qu'à lui ou au juge qu'il délègue. Il est alors appelé "juge des loyers commerciaux".

Celui-ci peut trancher toutes les contestations relatives à la fixation du loyer en cours du bail, c'est-à-dire :

  • la mise en oeuvre de la clause d'échelle mobile ;
  • la fixation du loyer en cas de révision triennale ;
  • l'augmentation du loyer du bail principal, en cas de sous-location ;
  • la modification du loyer en raison d'une déspécialisation plénière ;
  • le loyer du bail renouvelé. Si les parties le souhaitent, elles pourront aussi recourir à la commission de conciliation ;
  • la fixation du loyer pour les locaux de remplacement, lorsque le bailleur exerce son droit de reprise ;
  • la fixation du loyer de locaux reconstruits, lorsque le renouvellement avait été refusé au locataire du fait de l'insalubrité ou du danger des anciens locaux.

Dans un premier temps, les parties vont échanger un "mémoire", document contenant les arguments avancés et les pièces justificatives. C'est la partie qui conteste qui doit la première envoyer son mémoire à l'autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après l'expiration du délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire, le juge des loyers peut être saisi. L'une des parties ou son avocat va déposer au greffe du tribunal les mémoires échangés, accompagnés d'un plan des locaux. Le greffier fixe une date d'audience. La partie qui conteste doit ensuite assigner son adversaire devant le juge, en recourant à un huissier.

L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire. Si le juge estime que les mémoires ne l'éclairent pas suffisamment, il pourra ordonner des mesures d'instruction, comme une expertise.

Lorsque le litige porte sur le loyer d'un bail commercial renouvelé, un loyer révisé ou les charges et travaux

Lorsque le litige porte sur la fixation du loyer d'un bail renouvelé, un loyer révisé ou les charges et travaux, les parties ont la possibilité de saisir une commission départementale de conciliation. Celle-ci va donner un avis et apporter des solutions au litige. Attention, celle-ci n'est pas compétente lorsque les locaux concernés échappent à la règle du plafonnement (bureaux, locaux monovalents, terrains loués nus...).

La saisine de la commission n'est qu'une simple faculté : les parties peuvent également décider de saisir uniquement le juge des loyers.

La commission peut être saisie à tout moment, mais avant la fin du bail. Le demandeur doit envoyer un dossier à la commission par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci va ensuite convoquer les parties à une séance de conciliation.

Il est possible de se faire représenter devant la commission, par un avocat ou par une personne munie d'une procuration. Mais dans certains cas, la commission exige la présence des parties. Si l'une des parties est absente et ne s'est pas faite représenter, la commission va tout de même émettre son avis d'après les éléments qui lui ont été fournis.

Si la commission réussit à concilier les parties, l'accord est constaté dans un acte écrit. Dans le cas contraire, la commission émet un avis comportant les points de désaccords et indiquant le nouveau loyer préconisé. Les parties peuvent alors porter le litige devant le juge des loyers.

Le juge des loyers peut-il être saisi pendant la conciliation ?

Oui et c'est d'ailleurs recommandé car la saisine de la commission de conciliation n'interrompt pas la prescription. Le juge des loyers devra attendre que la commission ait rendu son avis, ce qu'elle est tenue de faire dans les trois mois de sa saisine. A défaut, elle se trouve dessaisie et le juge des loyers peut intervenir.

Au cours de la procédure devant le juge des loyers, l'une des parties peut demander au juge de fixer provisoirement un nouveau loyer. Celui-ci s'applique immédiatement. A défaut, le locataire continue de payer le loyer qu'il versait auparavant et une régularisation sera faite ultérieurement, en fonction du loyer définitif fixé par le juge.

Une fois que le juge des loyers a fixé définitivement le loyer du bail renouvelé, la signature du nouveau bail doit intervenir dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision définitive (lorsqu'il n'y a plus de recours possible). Si le projet de bail n'a pas été envoyé dans ce délai et à défaut d'accord entre les parties, la décision du juge tient lieu de bail.

Pour tous les autres litiges relatifs au bail commercial

Pour tous les autres litiges, c'est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent, ce qui vise les litiges portant sur :

La procédure débute par une assignation, c'est-à-dire par une convocation de l'adversaire devant le tribunal du lieu de situation des locaux. Celle-ci est délivrée par un huissier de justice. L'assistance d'un avocat est obligatoire.

Quel est le délai de prescription de l'action en justice portant sur un bail commercial ?

Un délai de 2 ou 5 ans

La grande majorité des actions sont soumises au délai de prescription de 2 ans. Ce délai débute après un congé avec offre de renouvellement, un refus de renouvellement, une demande de révision du loyer...

A l'inverse, toutes les actions concernant les obligations générales du bailleur et du locataire sont soumises au délai de prescription de 5 ans. Cela vise :

  • l'action en paiement d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre ;
  • l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre ;
  • l'exécution d'un congé non contesté ;
  • la résiliation du bail pour non-respect d'une obligation du contrat ;
  • les obligations d'entretien et de réparation ;
  • la garantie du bailleur contre l'éviction du locataire ;
  • l'obligation de délivrance des locaux par le bailleur ;
  • le non-paiement du loyer et des charges.

Un délai qui peut être interrompu ou suspendu

Le délai de prescription peut être interrompu à la suite d'une action en justice, y compris en référé, ou de la notification du mémoire par l'une des parties à l'autre. Un nouveau délai, en principe de la même durée, commence à courir soit à compter du jour de la décision de justice rendue, soit de la notification du mémoire.

Il peut aussi être suspendu lorsqu'une des parties introduit une seconde demande devant le juge. Par exemple, en cas de sous-location, l'action visant à obtenir la fixation du loyer du sous-bail renouvelé est suspendue lorsqu'il existe un litige sur le principe et l'étendue du bail principal. Ou le locataire demandant en justice le paiement d'une indemnité d'éviction verra son action suspendue le temps que les motifs invoqués par le bailleur qui refuse le renouvellement sans indemnités soient examinés.

L'incident arrête le cours du délai, sans remettre en cause le temps déjà écoulé. Une fois que le juge s'est prononcé sur la nouvelle demande, le délai initial reprend son cours.

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