Refus du renouvellement d'un bail commercial : conséquences

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail commercial, à condition que sa décision soit justifiée. Il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction.

Dans quels cas le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail commercial ?

Le locataire n'a droit au renouvellement de son bail commercial que s'il remplit certaines conditions :

il est toujours le propriétaire du fonds de commerce, ce qui n'est pas le cas s'il a consenti une sous-location totale ;
il a exploité le fonds de façon effective et continue durant les 3 dernières années précédant la date d'expiration du contrat ou son renouvellement tacite ;
il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Si l'une de ces conditions fait défaut, le propriétaire peut à tout moment, même après avoir accepté le principe du renouvellement, s'opposer finalement au renouvellement.

Il n'a pas de procédure particulière à respecter, ni à verser d'indemnité d'éviction au locataire.

Il en est de même lorsque le propriétaire savait, lors de son offre de renouvellement, que le locataire ne réunissait pas toutes ces conditions.

Dans quels cas le refus du propriétaire du local commercial est-il valable ?

Le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire

La jurisprudence considère que l'inexécution d'une obligation contractuelle ou statutaire telle le changement de destination sans autorisation, le défaut ou le retard dans le paiement des loyers, la violation des règles de cession de bail et de sous-location, constitue un motif grave et légitime. En revanche, des retards de paiement justifiés ou un simple défaut d'entretien ne saurait caractériser un motif grave et légitime.

Si le bailleur souhaite sanctionner une telle infraction, il devra délivrer une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'infraction. Celle-ci permet au locataire de régulariser la situation en remédiant à l'infraction visée dans le délai de 1 mois.

S'il s'est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette infraction et devra délivrer une nouvelle mise en demeure en cas de nouvelle infraction. Si au contraire, l'infraction reprochée persiste à l'expiration du délai, le bailleur sera bien fondé à refuser le renouvellement.

Mais, pour que le congé refusant le renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction soit valable,

Le bailleur reprend le local commercial pour y habiter ou loger des proches

Le bailleur peut reprendre le logement :

pour l'habiter ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui ;
et, à condition, que le logement puisse être matériellement séparé des locaux (logement à l'étage avec accès indépendant, par exemple) et que la reprise ne trouble pas gravement l'exploitation du locataire.

Ce droit ne s'applique qu'aux locaux d'habitation non meublés loués accessoirement à un local commercial. Le locataire n'a alors pas droit à l'indemnité d'éviction puisqu'il conserve la partie commerciale.

Mais il a droit à :

une réduction de loyer ;
l'ancien logement du bénéficiaire de la reprise (à condition que son ancien propriétaire soit d'accord, s'il était locataire).

Par exception, il peut demander le versement d'une indemnité d'éviction si le bénéficiaire n'a pas occupé personnellement les locaux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire et pour une durée minimale de 6 mois, sauf motifs légitimes.

Le bailleur réaffecte un local accessoire à l'habitation

A l'expiration de la période triennale et à la date d'expiration du bail, le bailleur peut reprendre des locaux d'habitation loués accessoirement à un local commercial s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation.

Toutefois, il ne peut exercer son droit de reprise que si le locataire n'utilise pas le local d'habitation en tant qu'habitation à la date du congé et dans les 6 mois suivant le congé.

Dans cette hypothèse, la reprise pour habiter n'est pas réservée à ses proches et peut être faite au profit de n'importe qui. Le bailleur doit pour cela informer son locataire au moins 6 mois à l'avance, par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

Le bailleur reprend un terrain loué nu sur lequel des constructions ont été édifiées

Un terrain loué nu et sur lequel des constructions ont été édifiées avec l'accord du bailleur peut être repris totalement ou partiellement, lorsque celui-ci souhaite y construire un local d'habitation.

La reprise se limite à la partie du terrain indispensable à la construction. Le bailleur doit soit verser une indemnité d'éviction au locataire, soit lui proposer un local équivalent lorsque la reprise empêche l'exploitation du fonds.

Le bailleur construit ou reconstruit l'immeuble

Le bailleur peut récupérer le local pour le démolir et le reconstruire, pour construire des locaux attenants ou pour effectuer des opérations de restauration immobilière prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou déclarées d'utilité publique.

Le bailleur doit alors proposer au locataire :

soit une indemnité d'éviction ;
soit un local de remplacement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, et situé à un emplacement présentant des caractéristiques équivalents. Il n'est pas obligatoire qu'il soit parfaitement identique ou qu'il soit situé à proximité du précédent.

Le refus de renouvellement ou le congé doit comporter des indications précises sur le local de remplacement. Le locataire a alors 3 mois pour accepter de signer le nouveau bail (par lettre recommandée ou par acte d'huissier) ou pour contester les conditions du nouveau bail, notamment le loyer.

Il peut aussi refuser et le litige est alors tranché par le tribunal qui appréciera si l'offre du bailleur est satisfaisante ou non. A défaut, le bailleur devra payer une indemnité d'éviction, sauf s'il renonce à reprendre le local.

Quelle procédure le bailleur doit-il respecter ?

Le bailleur prend l'initiative du refus

Si le bailleur décide de délivrer à son locataire un congé sans offre de renouvellement, il doit en préciser les motifs.

Si le congé n'est pas motivé (ou est insuffisamment motivé), le locataire dispose d'une alternative :

se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail. Le congé est censé n'avoir jamais existé, si bien que le bail se poursuit par tacite reconduction,
y renoncer en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux dans l'attente de son paiement. Le congé irrégulier met bien fin au bail mais le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-18.756 FS-PBI).

Le bailleur refuse une demande de renouvellement émanant du locataire

A compte de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur a 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus.

Pour cela, le bailleur doit :

notifier son refus par l'intermédiaire d'un huissier ;
préciser les motifs de son refus de façon suffisante. Mais l'absence ou l'insuffisance de motifs ne l'empêche pas d'invoquer postérieurement de nouveaux faits. Son refus sera valable dès lors que les motifs invoqués sont postérieurs au congé ou qu'ils se sont révélés après le congé. En revanche, il ne peut plus invoquer de motifs qui étaient connus de lui à la date de son refus et dont il n'aurait pas fait état à l'époque ;
indiquer que le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester en justice le refus de renouvellement.

A défaut de réponse dans les 3 mois, le silence du bailleur vaut en principe acceptation, sauf si des manquements postérieurs à ce renouvellement ont été constatés (arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, n°19-26021, du 20 mai 2021).

Le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe en exerçant son droit d'option. Il doit alors verser une indemnité d'éviction au locataire, sauf s'il justifie de motifs de refus postérieurs à son acceptation de principe ou dont il a eu connaissance après coup.

Quels sont les recours du titulaire du bail commercial ?

Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement. Le congé délivré par le bailleur ou la réponse négative délivrée à sa demande de renouvellement doivent toujours mentionner cette possibilité.

A défaut et si le locataire peut prouver qu'il a subi un préjudice, l'acte est nul. Ce qui n'est pas le cas s'il a pu engager l'action en justice dans le délai requis.

Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d'éviction. Il n'est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.

Le point de départ du délai est la date d'effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le propriétaire.

Dans quels cas le bailleur peut-il refuser le versement de l'indemnité d'éviction ?

1. Le locataire n'est pas immatriculé au RCS au moment où son congé est délivré

Lorsque le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le bailleur peut s'opposer au paiement de l'indemnité d'éviction, sauf si le bail prévoit le contraire.

Le bail commercial ne prévoit aucune disposition particulière

Un locataire qui n'est pas immatriculé au RCS au moment de la délivrance du congé peut se voir refuser tout droit au renouvellement du bail commercial, mais aussi au versement d'une indemnité d’éviction.

De même, s'il a initialement offert le renouvellement ou le paiement d'une indemnité d'éviction, le bailleur peut ensuite rétracter son offre si les conditions d'application du statut des baux commerciaux ou du droit au renouvellement ne sont pas remplies, même s'il avait eu connaissance lors de la délivrance du congé du défaut d'immatriculation du locataire au RCS (Cass. civ. 3, 06-11-2001, n° 96-19.528, M. Slobodan Cirkovic, F-D).

La dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux peut intervenir au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction engagée par le locataire. Elle est soumise à un délai de prescription de 2 ans mais le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ. 7-9-2017 n° 16-15.012). En effet, la prescription ne court pas contre celui dont le droit est subordonné à la solution d'une action en cours.

Le bail commercial prévoit expressément la soumission au statut des baux commerciaux

En principe, l'immatriculation au RCS est obligatoire pour que le bail bénéficie du statut des baux commerciaux et que le locataire puisse, par conséquent, percevoir une indemnité d’éviction en l’absence de renouvellement.

Le bail peut cependant prévoir des dispositions différentes et stipuler être soumis au statut des baux commerciaux, même si le locataire ne remplit pas toutes les conditions pour cela (Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 19-15001).

Par conséquent, parce que le bail le prévoit, le locataire a droit à une indemnité d’éviction même s’il n’est pas immatriculé au RCS au moment de la délivrance du congé.

2. Le locataire bénéficie d'un local équivalent

Le bailleur peut proposer au locataire un nouveau local, équivalent au sien et correspondant à ses besoins, situé à un emplacement équivalent.

Le congé donné par le bailleur doit alors décrire le local de remplacement proposé et le locataire dispose d'un délai de 3 mois pour répondre.

Le local de remplacement doit exister au moment où le congé est délivré. Proposer un local en cours de construction, même s'il correspond aux besoins du locataire et est situé à un emplacement équivalent, ne dispense pas le bailleur du versement de l'indemnité d'éviction (Cass. civ., 3ème ch., 14 janvier 2016, n° 14-19092).

Si le locataire accepte, il pourra recevoir une indemnité couvrant sa privation temporaire de jouissance, sa moins-value éventuelle sur son fonds de commerce et ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

3. Le propriétaire du local commercial justifie d'un motif grave et légitime

La loi ne définit pas précisément quels motifs le bailleur peut invoquer pour refuser le versement d'une indemnité d'éviction. De façon générale, il s'agit d'un manquement aux obligations découlant du contrat de bail commercial et provenant du locataire ou d'une personne dont il répond (locataire-gérant, sous-locataire, employés, parents...).

Dans la pratique, ce sont les mêmes fautes que celles qui permettent au bailleur de demander la résiliation du bail commercial en justice :

le défaut d'entretien des locaux par le locataire ;
le non-paiement des loyers ou des charges, ou le retard répété dans le paiement des loyers ;
le changement d'activité ou l'exercice d'une activité nouvelle, sans l'accord du propriétaire ;
l'exécution de travaux sans l'accord du propriétaire ;
la sous-location ou la cession du bail effectuée sans l'accord du propriétaire ;
le défaut d'exploitation du fonds de commerce ;
des manquements aux obligations de tout locataire : occupation de locaux qui ne sont pas compris dans le bail, paiement du loyer avec un chèque sans provision, violences exercées contre le bailleur...

En revanche, le bailleur ne peut pas se prévaloir d'un litige purement personnel avec le locataire.

Il peut invoquer des faits :

survenus antérieurement au refus de renouvellement du bail commercial ;
survenus après la réponse ou le congé donné au locataire, y compris à l'expiration du bail commercial, pendant la période de maintien des lieux du locataire ;
découverts à l'occasion de l'expertise tenant à fixer le montant de l'indemnité d'éviction. Mais il devra adresser une nouvelle mise en demeure au locataire.

4. L'immeuble est insalubre ou dangereux

Lorsque l'immeuble est insalubre et qu'un arrêté préfectoral a ordonné sa démolition, ou a interdit de l'habiter, le bailleur peut refuser le renouvellement, sans avoir à verser d'indemnité d'éviction.

Il en est de même lorsque l'immeuble est trop dangereux pour être occupé. D'ailleurs, le propriétaire n'a pas l'obligation de reconstruire l'immeuble ou, s'il le fait, d'y inclure des locaux commerciaux.

Mais s'il choisit d'y édifier des locaux commerciaux, l'ancien locataire a un droit de priorité, même si le propriétaire envisage de les exploiter lui-même.

Pour cela, le locataire doit, lorsqu'il quitte les lieux ou 3 mois après son départ, faire savoir au propriétaire qu'il entend se prévaloir de son droit de priorité, par l'intermédiaire d'un huissier.

Le bailleur peut-il changer d'avis et accepter le renouvellement du bail commercial ?

Un bailleur condamné à verser une indemnité d'éviction à un ancien locataire suite à un refus de renouvellement de bail commercial peut revenir sur sa décision de mettre fin au bail et ainsi échapper au paiement de l'indemnité.

Pour que le bailleur puisse exercer son droit de repentir, 2 conditions sont requises :

le locataire est encore dans les lieux. Bien que le locataire soit normalement tenu d'exploiter le fonds jusqu'à la date d'effet du congé (3 mois après le refus de renouvellement), les tribunaux l'autorisent à quitter les lieux avant cette date, si le départ n'est pas trop hâtif ;
le locataire n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour s'y réinstaller, même s'il a changé d'activité. L'acte de location ou d'achat doit être intervenu avant l'exercice du droit de repentir. L'acte doit avoir date certaine : il est donc nécessaire de passer devant un notaire sauf si le bailleur a eu connaissance de l'acte avant d'exercer son droit.

Le droit de repentir peut être exercé à n'importe quel moment, dans un délai maximal de 15 jours après que le tribunal ait définitivement fixé le montant de l’indemnité d’éviction, c'est-à-dire à l'expiration du délai de recours.

Le bailleur peut exercer son droit de repentir via une simple lettre recommandée avec avis de réception. Il doit alors prendre en charge tous les frais de procédure engagés par le locataire : frais d'huissier, frais d'expertise, honoraires d'avocat...

Le bail est renouvelé à la date où le bailleur a notifié son repentir et non pas à la date de prise d'effet du congé. La durée du nouveau bail reste fixée à 9 ans et le nouveau loyer n'est pas déplafonné.

L'exercice du droit de repentir constitue un véritable renouvellement du bail et non pas une offre de renouvellement. A cette occasion, le bailleur ne peut donc pas proposer au locataire un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer (Cass. 3e civ 12-9-2019 n° 18-18.218 F-D).

Lorsqu'il a exercé son droit de repentir, le bailleur ne peut plus ensuite revenir sur sa décision. Le bail se renouvelle automatiquement, même si aucune des parties n'a pris l'initiative de demander un nouveau loyer. En revanche, le locataire peut toujours exercer son droit d'option, lorsque le loyer lui apparaît trop élevé.

Le bailleur ne commet pas de faute en acceptant le renouvellement du bail dans le seul but de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 juillet 2020, n° 18-25329).