Renouvellement du bail commercial : le bailleur peut-il refuser ?

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail commercial, à condition que sa décision soit justifiée. Il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction.

Dans quels cas le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail commercial ?

Le locataire n'a droit au renouvellement de son bail commercial que s'il remplit certaines conditions :

• il est toujours le propriétaire du fonds de commerce, ce qui n'est pas le cas s'il a consenti une sous-location totale ;
• il a exploité le fonds de façon effective et continue durant les 3 dernières années précédant la date d'expiration du contrat ou son renouvellement tacite ;
• il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Si l'une de ces conditions fait défaut, le propriétaire peut à tout moment, même après avoir accepté le principe du renouvellement, s'opposer finalement au renouvellement. Il n'a pas de procédure particulière à respecter, ni à verser d'indemnité d'éviction au locataire. Il en est de même lorsque le propriétaire savait, lors de son offre de renouvellement, que le locataire ne réunissait pas toutes ces conditions.

Dans quels cas le refus du propriétaire du local commercial est-il valable ?

Le propriétaire du local commercial justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire

La jurisprudence considère que l'inexécution d'une obligation contractuelle ou statutaire telle le changement de destination sans autorisation, le défaut ou le retard dans le paiement des loyers, la violation des règles de cession de bail et de sous-location, constitue un motif grave et légitime. En revanche, des retards de paiement justifiés ou un simple défaut d'entretien ne saurait caractériser un motif grave et légitime.

Si le bailleur souhaite sanctionner une telle infraction, il devra délivrer une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'infraction. Celle-ci permet au locataire de régulariser la situation en remédiant à l'infraction visée dans le délai d'un mois.

S'il s'est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette infraction et devra délivrer une nouvelle mise en demeure en cas de nouvelle infraction. Si au contraire, l'infraction reprochée persiste à l'expiration du délai, le bailleur sera bien fondé à refuser le renouvellement.

Mais, pour que le congé refusant le renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction soit valable,

Le propriétaire reprend le local commercial pour y habiter ou loger des proches

Le propriétaire peut reprendre le logement :

• pour l'habiter ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui ;
• et, à condition, que le logement puisse être matériellement séparé des locaux (logement à l'étage avec accès indépendant, par exemple) et que la reprise ne trouble pas gravement l'exploitation du locataire.

Ce droit ne s'applique qu'aux locaux d'habitation non meublés loués accessoirement à un local commercial. Le locataire n'a alors pas droit à l'indemnité d'éviction puisqu'il conserve la partie commerciale. Mais il a droit à :

• une réduction de loyer ;
• l'ancien logement du bénéficiaire de la reprise (à condition que son ancien propriétaire soit d'accord, s'il était locataire).

Par exception, il peut demander le versement d'une indemnité d'éviction si le bénéficiaire n'a pas occupé personnellement les locaux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire et pour une durée minimale de 6 mois, sauf motifs légitimes.

Le propriétaire réaffecte un local accessoire à l'habitation

A l'expiration de la période triennale et à la date d'expiration du bail, le propriétaire peut reprendre des locaux d'habitation loués accessoirement à un local commercial s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. Toutefois, il ne peut exercer son droit de reprise que si le locataire n'utilise pas le local d'habitation en tant qu'habitation à la date du congé et dans les 6 mois suivant le congé.

Dans cette hypothèse, la reprise pour habiter n'est pas réservée à ses proches et peut être faite au profit de n'importe qui. Le propriétaire doit pour cela informer son locataire au moins 6 mois à l'avance, par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

Le propriétaire reprend un terrain loué nu sur lequel des constructions ont été édifiées

Un terrain loué nu et sur lequel des constructions ont été édifiées avec l'accord du propriétaire peut être repris totalement ou partiellement, lorsque celui-ci souhaite y construire un local d'habitation.

La reprise se limite à la partie du terrain indispensable à la construction. Le propriétaire doit soit verser une indemnité d'éviction au locataire, soit lui proposer un local équivalent lorsque la reprise empêche l'exploitation du fonds.

Le propriétaire construit ou reconstruit l'immeuble

Le bailleur peut récupérer le local pour le démolir et le reconstruire, pour construire des locaux attenants ou pour effectuer des opérations de restauration immobilière prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou déclarées d'utilité publique.

Le bailleur doit alors proposer au locataire :

• soit une indemnité d'éviction ;
• soit un local de remplacement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, et situé à un emplacement présentant des caractéristiques équivalents. Il n'est pas obligatoire qu'il soit parfaitement identique ou qu'il soit situé à proximité du précédent.

Le refus de renouvellement ou le congé doit comporter des indications précises sur le local de remplacement. Le locataire a alors 3 mois pour accepter de signer le nouveau bail (par lettre recommandée ou par acte d'huissier) ou pour contester les conditions du nouveau bail, notamment le loyer.

Il peut aussi refuser et le litige est alors tranché par le tribunal qui appréciera si l'offre du bailleur est satisfaisante ou non. A défaut, le bailleur devra payer une indemnité d'éviction, sauf s'il renonce à reprendre le local.

Quelle procédure le propriétaire du local commercial doit-il respecter ?

Le propriétaire prend l'initiative du refus

Si le bailleur décide de délivrer à son locataire un congé sans offre de renouvellement, il doit en préciser les motifs.

Si le congé n'est pas motivé (ou est insuffisamment motivé), le locataire dispose d'une alternative :

• se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail. Le congé est censé n'avoir jamais existé, si bien que le bail se poursuit par tacite reconduction,
• y renoncer en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux dans l'attente de son paiement. Le congé irrégulier met bien fin au bail mais le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-18.756 FS-PBI).

Le propriétaire du local commercial refuse une demande de renouvellement émanant du locataire

A compte de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur a 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus. A défaut de réponse dans les 3 mois, il est supposé avoir accepté tacitement le renouvellement.

Pour éviter cela, le bailleur doit :

• faire connaître son refus dans le délai ;
• notifier son refus par l'intermédiaire d'un huissier ;
• préciser les motifs de son refus de façon suffisante. Mais l'absence ou l'insuffisance de motifs ne l'empêche pas d'invoquer postérieurement de nouveaux faits. Son refus sera valable dès lors que les motifs invoqués sont postérieurs au congé ou qu'ils se sont révélés après le congé. En revanche, il ne peut plus invoquer de motifs qui étaient connus de lui à la date de son refus et dont il n'aurait pas fait état à l'époque ;
• indiquer que le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester en justice le refus de renouvellement.

Le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe en exerçant son droit d'option. Il doit alors verser une indemnité d'éviction au locataire, sauf s'il justifie de motifs de refus postérieurs à son acceptation de principe ou dont il a eu connaissance après coup.

Quels sont les recours du titulaire du bail commercial ?

Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement. Le congé délivré par le bailleur ou la réponse négative délivrée à sa demande de renouvellement doivent toujours mentionner cette possibilité. A défaut et si le locataire peut prouver qu'il a subi un préjudice, l'acte est nul. Ce qui n'est pas le cas s'il a pu engager l'action en justice dans le délai requis.

Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d'éviction. Il n'est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.

Le point de départ du délai est la date d'effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le propriétaire.