Le locataire n'a droit au renouvellement de son bail commercial que s'il remplit certaines conditions :
Si l'une de ces conditions fait défaut, le propriétaire peut à tout moment, même après avoir accepté le principe du renouvellement, s'opposer finalement au renouvellement. Il n'a pas de procédure particulière à respecter, ni à verser d'indemnité d'éviction au locataire. Il en est de même lorsque le propriétaire savait, lors de son offre de renouvellement, que le locataire ne réunissait pas toutes ces conditions.
La jurisprudence considère que l'inexécution d'une obligation contractuelle ou statutaire telle le changement de destination sans autorisation, le défaut ou le retard dans le paiement des loyers, la violation des règles de cession de bail et de sous-location, constitue un motif grave et légitime. En revanche, des retards de paiement justifiés ou un simple défaut d'entretien ne saurait caractériser un motif grave et légitime.
Si le bailleur souhaite sanctionner une telle infraction, il devra délivrer une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'infraction. Celle-ci permet au locataire de régulariser la situation en remédiant à l'infraction visée dans le délai d'un mois.
S'il s'est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette infraction et devra délivrer une nouvelle mise en demeure en cas de nouvelle infraction. Si au contraire, l'infraction reprochée persiste à l'expiration du délai, le bailleur sera bien fondé à refuser le renouvellement.
Mais, pour que le congé refusant le renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction soit valable,
Le propriétaire peut reprendre le logement :
Ce droit ne s'applique qu'aux locaux d'habitation non meublés loués accessoirement à un local commercial. Le locataire n'a alors pas droit à l'indemnité d'éviction puisqu'il conserve la partie commerciale. Mais il a droit à :
A l'expiration de la période triennale et à la date d'expiration du bail, le propriétaire peut reprendre des locaux d'habitation loués accessoirement à un local commercial s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. Toutefois, il ne peut exercer son droit de reprise que si le locataire n'utilise pas le local d'habitation en tant qu'habitation à la date du congé et dans les 6 mois suivant le congé.
Dans cette hypothèse, la reprise pour habiter n'est pas réservée à ses proches et peut être faite au profit de n'importe qui. Le propriétaire doit pour cela informer son locataire au moins 6 mois à l'avance, par l'intermédiaire d'un huissier de justice.
Un terrain loué nu et sur lequel des constructions ont été édifiées avec l'accord du propriétaire peut être repris totalement ou partiellement, lorsque celui-ci souhaite y construire un local d'habitation.
La reprise se limite à la partie du terrain indispensable à la construction. Le propriétaire doit soit verser une indemnité d'éviction au locataire, soit lui proposer un local équivalent lorsque la reprise empêche l'exploitation du fonds.
Le bailleur peut récupérer le local pour le démolir et le reconstruire, pour construire des locaux attenants ou pour effectuer des opérations de restauration immobilière prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou déclarées d'utilité publique.
Le bailleur doit alors proposer au locataire :
Le refus de renouvellement ou le congé doit comporter des indications précises sur le local de remplacement. Le locataire a alors 3 mois pour accepter de signer le nouveau bail (par lettre recommandée ou par acte d'huissier) ou pour contester les conditions du nouveau bail, notamment le loyer.
Il peut aussi refuser et le litige est alors tranché par le tribunal qui appréciera si l'offre du bailleur est satisfaisante ou non. A défaut, le bailleur devra payer une indemnité d'éviction, sauf s'il renonce à reprendre le local.
Si le bailleur décide de délivrer à son locataire un congé sans offre de renouvellement, il doit en préciser les motifs.
Si le congé n'est pas motivé (ou est insuffisamment motivé), le locataire dispose d'une alternative :
A compte de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur a 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus. A défaut de réponse dans les 3 mois, il est supposé avoir accepté tacitement le renouvellement.
Pour éviter cela, le bailleur doit :
Le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe en exerçant son droit d'option. Il doit alors verser une indemnité d'éviction au locataire, sauf s'il justifie de motifs de refus postérieurs à son acceptation de principe ou dont il a eu connaissance après coup.
Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement. Le congé délivré par le bailleur ou la réponse négative délivrée à sa demande de renouvellement doivent toujours mentionner cette possibilité. A défaut et si le locataire peut prouver qu'il a subi un préjudice, l'acte est nul. Ce qui n'est pas le cas s'il a pu engager l'action en justice dans le délai requis.
Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d'éviction. Il n'est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.
Le point de départ du délai est la date d'effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le propriétaire.