Bail commercial : les obligations du bailleur

Comparé au locataire, le propriétaire du local commercial a assez peu d'obligations.

Remettre les locaux commerciaux en bon Ă©tat

Le bailleur est tenu de dĂ©livrer un local en bon Ă©tat d’usage et de rĂ©parations lors de la signature du bail, mais Ă©galement tout au long de l’exĂ©cution de celui-ci (Cour de cassation, 3Ăšme chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 18-21890).

Le locataire commercial placĂ© dans l'impossibilitĂ© d'exploiter son fonds de commerce peut demander rĂ©paration au bailleur sur le fondement de son obligation de dĂ©livrance, mĂȘme si les dĂ©sordres invoquĂ©s sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble (Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-12.871).

Depuis le 20 juin 2014, la remise d'un état des lieux d'entrée et de sortie établi de maniÚre contradictoire par les 2 parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution est obligatoire. A défaut d'état des lieux amiable, l'état des lieux est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'absence d'Ă©tat des lieux, le local est prĂ©sumĂ© avoir Ă©tĂ© reçu mais aussi restituĂ© en bon Ă©tat : le dĂ©pĂŽt de garantie devra donc ĂȘtre intĂ©gralement restituĂ© au locataire.

Ne pas gĂȘner le locataire du local commercial

Le bailleur, mais aussi ses employĂ©s et les autres locataires, ne doivent rien faire pour empĂȘcher le locataire de jouir normalement des lieux. Ils ne peuvent donc lui en interdire l'accĂšs, couper le chauffage ou l'Ă©lectricitĂ©...

En revanche, le bailleur n'est pas tenu de garantir son locataire contre la gĂȘne occasionnĂ©e par des tierces personnes : cambrioleurs, voisins...

Le locataire gĂȘnĂ© par son bailleur pourra exiger en justice la cessation du trouble, rĂ©clamer la remise en Ă©tat des lieux ou une diminution du loyer, ou encore demander la rĂ©siliation du bail commercial et le versement de dommages et intĂ©rĂȘts.

Commercialité d'un centre commercial

A dĂ©faut de stipulations particuliĂšres du bail, le bailleur d’un local situĂ© dans un centre commercial dont il est propriĂ©taire n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialitĂ© du centre (Civ. 3e, 15 dĂ©c. 2021, n° 20-14.423).

Garantir les vices cachés du local commercial

Le propriĂ©taire doit garantir les vices cachĂ©s, c'est-Ă -dire tous les dĂ©fauts qui pourraient empĂȘcher l'utilisation des locaux, mĂȘme s'il n'en avait pas connaissance lors de la signature du bail : humiditĂ© importante, infiltrations d'eau, grave dĂ©faut de construction...

La garantie des vices cachés est toutefois exclue dans les cas suivants :

  • le dĂ©faut Ă©tait apparent lors de la signature du bail et pouvait ĂȘtre constatĂ© par le locataire lors de la visite des locaux ;
  • le vice rĂ©sulte de la force majeure (incendie dĂ» Ă  la foudre, inondation due Ă  des fortes pluies...) ;
  • le vice est la consĂ©quence du dĂ©faut du locataire, en particulier le dĂ©faut d'entretien du local.

Absence de garantie des vices cachés

Une clause du bail commercial peut aménager la garantie des vices à laquelle est tenu le bailleur en vertu de l'article 1721 du Code civil, ce dernier n'étant pas d'ordre public.

Ainsi, une clause du bail peut stipuler que le bailleur répondra des seuls vices dont il avait connaissance lors de la prise à bail ou encore de ceux préexistant à la signature du bail.

En revanche, depuis le 1er octobre 2016, le bail commercial ne peut plus exonérer totalement le bailleur de son obligation de garantie.

Si le dĂ©faut est rĂ©parable, le locataire pourra demander l'exĂ©cution des travaux nĂ©cessaires, une diminution des loyers ou des dommages et intĂ©rĂȘts.

Si l'exploitation du local est rendue difficile voire impossible, le locataire pourra demander la résiliation en justice du bail.

Effectuer les travaux nécessaires

Le bailleur ne supporte que les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes.

Le locataire est alors tenu de supporter les réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs...) et ne peut réclamer aucune indemnisation, sauf s'ils durent plus de 21 jours (article 1724 alinéa 2 du Code civil).

En outre, si les réparations rendent les lieux inhabitables, le locataire pourra résilier le bail (article 1724 alinéa 3 du Code civil).

La fréquente insertion de clauses de souffrance

L'article 1724 du Code civil n'est pas d'ordre public. Une clause de souffrance insérée dans le bail commercial peut donc venir écarter toute indemnisation, quelle que soit la durée du chantier.

Les clauses de souffrance ont été validées à plusieurs reprises par la jurisprudence (Civ. 3e, 16 mai 2007, n° 06-18.286 ; Paris, 11 sept. 2013, Juris-Data, n° 2013-019303), mais elles ne sont valables que si le locataire peut continuer à utiliser les lieux (Civ. 3e, 1er juin 2005).

En effet, le bail se trouve privĂ© d'objet et de cause lorsque les travaux ont rendu les locaux louĂ©s inaccessibles et ont empĂȘchĂ© l'exercice de l'activitĂ© autorisĂ©e (Trib. commerce de Paris, 20 dĂ©c. 1993).

Dans cette situation, le locataire pourra engager sa responsabilitĂ© sur le fondement du manquement Ă  l'obligation de dĂ©livrance, ou mĂȘme obtenir la rĂ©siliation du bail.

Si les locaux commerciaux ont été détruits

Lorsque les locaux ont Ă©tĂ© dĂ©truits en raison d'un Ă©vĂšnement de force majeure (sĂ©isme, tempĂȘte...), le bailleur n'est pas tenu de reconstruire les locaux :

  • si les locaux sont entiĂšrement dĂ©truits, le bail est rĂ©siliĂ© de plein droit, sans que le locataire ne puisse prĂ©tendre Ă  une indemnitĂ© d'Ă©viction ;
  • si les locaux ne sont que partiellement dĂ©truits et qu'ils peuvent encore ĂȘtre utilisĂ©s, le locataire a 3 options :
    - Soit il demande la résiliation du bail commercial.
    - Soit il demande une diminution du loyer mais dans ce cas, il ne peut plus ensuite exiger l'exécution des travaux.
    - Soit il fait exécuter les travaux de mise en état à ses frais et demande ensuite une diminution du loyer. Si le bailleur décide d'engager les travaux et qu'il se rend compte que le montant des travaux est supérieur à la valeur du local, il peut demander la résiliation du bail.

Si les locaux commerciaux sont vétustes et tombent en ruine

Lorsque l'immeuble est vétuste et dangereux et qu'il nécessite des travaux d'un montant hors de proportion avec la valeur de construction, le bail est résilié automatiquement, sans indemnité pour le locataire. Rien n'oblige le propriétaire à effectuer les travaux.

2 conditions doivent ĂȘtre rĂ©unies pour que la rĂ©siliation du bail soit automatique :

  • le montant des travaux est trĂšs proche de la valeur vĂ©nale de l'immeuble ;
  • l'Ă©tat de dĂ©labrement n'est pas imputable au bailleur.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le bailleur est tenu d'effectuer les rĂ©parations nĂ©cessaires et le locataire pourra demander des dommages et intĂ©rĂȘts.