Les différences entre la location-gérance et les autres contrats

La distinction entre un contrat de location-gérance et un autre contrat (cession de fonds de commerce, bail commercial...) n'est pas toujours aisée.

Différences entre location-gérance et cession de fonds de commerce

Dans la location-gérance, le propriétaire du fonds conserve la propriété du fonds de commerce dont il concède simplement l'exploitation au locataire-gérant.

Cette situation est bien distincte de la vente, qui a pour objet le transfert d'un droit de propriété sur le fonds. En outre, la vente est en principe, dans sa formation, un contrat instantané, alors que la location-gérance est un contrat à exécution successive.

En pratique, cette distinction n'est pas aussi facile, car certaines conventions mêlent habilement ces 2 conventions, par exemple la gérance-vente.

Les tribunaux considèrent d'ailleurs qu'il n'y a pas location-gérance mais vente :

• lorsqu'une location-gérance est suivie de la cession de la plus grande partie du matériel,
• lorsque le locataire reçoit tous les droits et assume toutes les charges d'un acheteur (paiement d'un loyer, primes d'assurances, impôts...),
• lorsqu'il est prévu une garantie égale à la valeur du fonds, avec stipulation que les loyers versés s'imputeront sur le prix si le locataire lève l'option, ou resteront acquis au propriétaire dans le cas contraire.

Différences entre location-gérance et bail commercial

Le bail commercial, dont l'objet est la location des murs d'un local commercial moyennant un loyer, se différencie de la location-gérance, qui a pour objet la location d'un fonds de commerce moyennant une redevance.

Plus particulièrement, la location-gérance suppose l'existence d'un fonds de commerce préexistant au moment de la conclusion du contrat.

Le propriétaire de l'immeuble et du fonds peut parfois être tenté de dissimuler un bail commercial sous la forme d'un contrat de location-gérance. Cela lui permet ainsi d'échapper aux contraintes du statut des baux commerciaux.

Il a ainsi été conclu à l'existence d'un bail commercial et non à un contrat de location-gérance dans les circonstances suivantes :

• absence d'exploitation du fonds pendant 2 ans, locaux non aménagés, matériel insuffisant et stock de marchandises dérisoire,
• absence d'exploitation pendant 10 ans d'un commerce de débit de boissons dont la licence IV était suspendue pour défaut d'exploitation,
• fonds de commerce sans existence dans ses éléments essentiels au moment où les locataires sont entrés dans les lieux, ces derniers ayant intégralement apporté leur propre clientèle,
• absence de clientèle indépendante attachée à un fonds de commerce.

Différences entre location-gérance et sous-location

Le contrat de sous-location porte sur l'immeuble dans lequel le fonds est exploité alors que le contrat de location-gérance porte sur le fonds de commerce.

Lorsque le bail relève du statut des baux commerciaux, la sous-location est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Pour échapper à cette interdiction, il arrive que le locataire principal dissimule la sous-location sous un contrat de location-gérance.

La preuve que la sous-location a été déguisée résulte le plus souvent de l'absence de fonds de commerce effectivement loué et de l'exploitation par le prétendu locataire-gérant de son propre fonds de commerce. Il en est de même lorsque :

• le fonds n'est pas ou plus exploité,
• le locataire-gérant exerce une activité très distincte de celle du propriétaire.

Différences entre location-gérance et gérance-mandat

Contrairement au locataire-gérant, le gérant-mandataire ne supporte pas les risques de son affaire, qui incombent au mandant. Propriétaire du fonds de commerce, de la clientèle et du stock, le mandant encaisse toutes les recettes et en reverse un pourcentage au gérant-mandataire.

En revanche, le gérant-mandataire a toute latitude pour déterminer ses conditions de travail et embaucher son personnel.

Différences entre location-gérance et gérance salariée

La gérance salariée est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce, tout en conservant le contrôle et les risques de l'exploitation, charge un gérant salarié de gérer le fonds, moyennant une rémunération établie lors de la signature du contrat.

A l'inverse, le locataire-gérant exploite le fonds de façon indépendante, sans recevoir de quelconques ordres ou instructions de la part du propriétaire.

Pour autant, dès lors que dans les faits le locataire-gérant se trouve dans un état de subordination, il s'opère un rapprochement avec la gérance salariée.