Quelles clauses un bail commercial doit-il comporter ?

Un bail commercial doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires relatives à la destination du local, à la durée du bail, au montant du loyer...

Quelles sont les mentions obligatoires d'un bail commercial ?

Un contrat de bail commercial doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

  • l'identité et l'adresse du bailleur et du locataire ;
  • le type de commerce ou d'activités que le locataire peut exercer dans le local ;
  • la durée du bail commercial ;
  • le montant du loyer commercial et des charges ;
  • le mode de répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur ;
  • le montant du dépôt de garantie ;
  • le mode de paiement du loyer commercial ;
  • le droit du locataire d'obtenir le renouvellement du bail à son expiration ;
  • les modalités de résiliation du bail commercial.

Quelles sont les clauses les plus importantes d'un bail commercial ?

La clause relative à la destination du local

Le locataire ne peut exercer dans le local que l’activité ou les activités qui sont mentionnées au bail.

Le bail définit précisément les activités qui peuvent être exercées

Il est possible de faire figurer dans le bail une clause déterminant précisément la nature de l'activité qui peut être exercée dans les lieux (bijouterie, chausseur, boucherie...).

Dans ce cas, le locataire ne peut pas changer d'activité sans l'accord du bailleur. A défaut, le bailleur peut demander la cessation de l’activité non-autorisée, la résiliation du bail, refuser le renouvellement ou encore déplafonner le loyer commercial.

Le locataire a toutefois la possibilité d'adjoindre de nouvelles activités complémentaires sans l’autorisation du bailleur en engageant une procédure de déspécialisation partielle.

Le bail comporte une clause " tous commerces "

Il est possible d'insérer dans le bail une clause " tous commerces ", qui permet au locataire d'exercer n'importe quelle activité commerciale dans les lieux.

Par la suite, s'il souhaite étendre ou modifier son activité, il n'aura pas besoin de solliciter l'autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus.

La clause relative à la durée du bail commercial

Le bail commercial doit être conclu pour une durée fixe, d'au minimum 9 ans.

Il est impossible de conclure un bail commercial d'une durée inférieure à 9 ans. Il faut alors se tourner vers d'autres types de baux : le bail précaire (bail dérogatoire) ou la convention d'occupation précaire.

Le bail commercial prend fin au bout de 9 ans, sauf prolongation ou prorogation. Mais cela ne signifie pas qu'il est interdit de résilier le bail avant son terme :

  • Le locataire a la possibilité de résilier son bail à la fin de chaque période triennale, soit tous les 3 ans, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité et lorsque le propriétaire manque à ses obligations.
  • Le propriétaire ne dispose pas de possibilité de résiliation triennale mais peut mettre fin au bail commercial en cas de faute du locataire, telle que le non-paiement du loyer.

La clause relative au loyer

Le montant du loyer, qui peut être fixe ou variable, est défini librement par le bail commercial.

Lorsqu'aucune clause de révision n'est prévue dans le bail, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision du loyer. À la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer librement, la révision triennale du loyer est strictement réglementée.

En cas de renouvellement du bail, il est possible d'augmenter le loyer, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice retenu, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Un " pas-de-porte " ou un " droit d'entrée " peut aussi venir s'ajouter au loyer. C'est une somme versée par le locataire en une ou plusieurs fois, lors de la conclusion du bail.

La clause relative au dépôt de garantie

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'un bail commercial. Le bailleur et le locataire peuvent donc tout à fait ne pas prévoir son versement.

Le montant du dépôt de garantie n'est pas réglementé. Toutefois s'il dépasse 2 termes de loyer, il porte intérêts au taux légal au profit du locataire.

Le dépôt de garantie doit ainsi être rendu au locataire lors de son départ, après entière exécution de ses obligations, dans un délai raisonnable (estimé à deux ou trois mois après le départ).

La clause relative aux charges et aux travaux

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

La loi Pinel dresse en effet une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur le locataire et qui doivent donc rester à la charge du bailleur :

  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière et des impôts liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • les honoraires liés à la gestion des loyers ;
  • dans un ensemble immobilier, les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Par ailleurs, le bail commercial ne peut pas mettre à la charge du locataire les gros travaux de l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

La clause relative à la cession du bail

Le contrat de bail peut valablement interdire la cession du bail commercial lorsqu'elle ne s'accompagne pas de la cession du fonds de commerce.

En revanche, le bail commercial ne peut pas interdire la cession du bail lorsqu’elle intervient à l’occasion de la cession du fonds de commerce. Mais il peut imposer le respect de certaines formalités.

Quels documents faut-il annexer au bail commercial ?

Il faut impérativement annexer au bail commercial :

  • l'annexe environnementale pour les baux des surfaces supérieures à 2000 m² ;
  • l'état des risques naturels et technologiques et les informations concernant les sinistres survenus à ce titre ;
  • le diagnostic de performance énergétique ;
  • la fiche récapitulative du dossier amiante ;
  • l'inventaire des charges, impôts et taxes ;
  • la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir.

La réalisation d'un état des lieux est-elle obligatoire ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, la réalisation d'un état des lieux est obligatoire aussi bien au début qu'en fin de bail.

À défaut de réalisation de l'état des lieux, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil selon lequel, en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.