Quelles clauses un bail commercial doit-il comporter ? ModĂšle gratuit de contrat de bail.

Un bail commercial doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires relatives à la destination du local, à la durée du bail, au montant du loyer...

Quelles sont les mentions obligatoires d'un bail commercial ?

Un contrat de bail commercial doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

  • l'identitĂ© et l'adresse du bailleur et du locataire ;
  • le type de commerce ou d'activitĂ©s que le locataire peut exercer dans le local ;
  • la durĂ©e du bail commercial ;
  • le montant du loyer commercial et des charges ;
  • le mode de rĂ©partition des charges, impĂŽts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur ;
  • le montant du dĂ©pĂŽt de garantie ;
  • le mode de paiement du loyer commercial ;
  • le droit du locataire d'obtenir le renouvellement du bail Ă  son expiration ;
  • les modalitĂ©s de rĂ©siliation du bail commercial.

Quelles sont les clauses les plus importantes d'un bail commercial ?

La clause relative Ă  la destination du local

Le locataire ne peut exercer dans le local que l’activitĂ© ou les activitĂ©s qui sont mentionnĂ©es au bail.

Le bail dĂ©finit prĂ©cisĂ©ment les activitĂ©s qui peuvent ĂȘtre exercĂ©es

Il est possible de faire figurer dans le bail une clause dĂ©terminant prĂ©cisĂ©ment la nature de l'activitĂ© qui peut ĂȘtre exercĂ©e dans les lieux (bijouterie, chausseur, boucherie...).

Dans ce cas, le locataire ne peut pas changer d'activitĂ© sans l'accord du bailleur. A dĂ©faut, le bailleur peut demander la cessation de l’activitĂ© non-autorisĂ©e, la rĂ©siliation du bail, refuser le renouvellement ou encore dĂ©plafonner le loyer commercial.

Le locataire a toutefois la possibilitĂ© d'adjoindre de nouvelles activitĂ©s complĂ©mentaires sans l’autorisation du bailleur en engageant une procĂ©dure de dĂ©spĂ©cialisation partielle.

Le bail comporte une clause " tous commerces "

Il est possible d'insérer dans le bail une clause " tous commerces ", qui permet au locataire d'exercer n'importe quelle activité commerciale dans les lieux.

Par la suite, s'il souhaite étendre ou modifier son activité, il n'aura pas besoin de solliciter l'autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus.

La clause relative à la durée du bail commercial

Le bail commercial doit ĂȘtre conclu pour une durĂ©e fixe, d'au minimum 9 ans.

Il est impossible de conclure un bail commercial d'une durée inférieure à 9 ans. Il faut alors se tourner vers d'autres types de baux : le bail précaire (bail dérogatoire) ou la convention d'occupation précaire.

Le bail commercial prend fin au bout de 9 ans, sauf prolongation ou prorogation. Mais cela ne signifie pas qu'il est interdit de résilier le bail avant son terme :

  • Le locataire a la possibilitĂ© de rĂ©silier son bail Ă  la fin de chaque pĂ©riode triennale, soit tous les 3 ans, en cas de dĂ©part Ă  la retraite ou d'invaliditĂ© et lorsque le propriĂ©taire manque Ă  ses obligations.
  • Le propriĂ©taire ne dispose pas de possibilitĂ© de rĂ©siliation triennale mais peut mettre fin au bail commercial en cas de faute du locataire, telle que le non-paiement du loyer.

La clause relative au loyer

Le montant du loyer, qui peut ĂȘtre fixe ou variable, est dĂ©fini librement par le bail commercial.

Lorsqu'aucune clause de rĂ©vision n'est prĂ©vue dans le bail, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la rĂ©vision du loyer. À la diffĂ©rence du loyer initial que les parties sont libres de fixer librement, la rĂ©vision triennale du loyer est strictement rĂ©glementĂ©e.

En cas de renouvellement du bail, il est possible d'augmenter le loyer, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice retenu, intervenue depuis la derniÚre fixation du loyer.

Un " pas-de-porte " ou un " droit d'entrée " peut aussi venir s'ajouter au loyer. C'est une somme versée par le locataire en une ou plusieurs fois, lors de la conclusion du bail.

La clause relative au dépÎt de garantie

Le versement d'un dépÎt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'un bail commercial. Le bailleur et le locataire peuvent donc tout à fait ne pas prévoir son versement.

Le montant du dĂ©pĂŽt de garantie n'est pas rĂ©glementĂ©. Toutefois s'il dĂ©passe 2 termes de loyer, il porte intĂ©rĂȘts au taux lĂ©gal au profit du locataire.

Le dĂ©pĂŽt de garantie doit ainsi ĂȘtre rendu au locataire lors de son dĂ©part, aprĂšs entiĂšre exĂ©cution de ses obligations, dans un dĂ©lai raisonnable (estimĂ© Ă  2 ou 3 mois aprĂšs le dĂ©part).

La clause relative aux charges et aux travaux

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impÎts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

La loi Pinel dresse en effet une liste des charges qui ne peuvent ĂȘtre rĂ©percutĂ©es sur le locataire et qui doivent donc rester Ă  la charge du bailleur :

  • les impĂŽts, notamment la contribution Ă©conomique territoriale (CET), dont le redevable lĂ©gal est le bailleur, Ă  l’exception de la taxe fonciĂšre et des impĂŽts liĂ©s Ă  l’usage du local, de l’immeuble ou Ă  un service dont le locataire bĂ©nĂ©ficie directement ou indirectement ;
  • les honoraires liĂ©s Ă  la gestion des loyers ;
  • dans un ensemble immobilier, les charges et impĂŽts relatifs Ă  des locaux vacants ou imputables Ă  d’autres locataires.

Par ailleurs, le bail commercial ne peut pas mettre Ă  la charge du locataire les gros travaux de l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liĂ©s Ă  la rĂ©alisation de ces travaux.

La clause relative Ă  la cession du bail

Le contrat de bail peut valablement interdire la cession du bail commercial lorsqu'elle ne s'accompagne pas de la cession du fonds de commerce.

En revanche, le bail commercial ne peut pas interdire la cession du bail lorsqu’elle intervient Ă  l’occasion de la cession du fonds de commerce. Mais il peut imposer le respect de certaines formalitĂ©s.

Quels documents faut-il annexer au bail commercial ?

Il faut impérativement annexer au bail commercial :

  • l'annexe environnementale pour les baux des surfaces supĂ©rieures Ă  2000 mÂČ ;
  • l'Ă©tat des risques naturels et technologiques et les informations concernant les sinistres survenus Ă  ce titre ;
  • le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique ;
  • la fiche rĂ©capitulative du dossier amiante ;
  • l'inventaire des charges, impĂŽts et taxes ;
  • la liste des travaux rĂ©alisĂ©s depuis 3 ans et ceux prĂ©vus pour les 3 annĂ©es Ă  venir.

La réalisation d'un état des lieux est-elle obligatoire ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, la réalisation d'un état des lieux est obligatoire aussi bien au début qu'en fin de bail.

À dĂ©faut de rĂ©alisation de l'Ă©tat des lieux, le bailleur ne peut pas invoquer la prĂ©somption de l'article 1731 du Code civil selon lequel, en l'absence d'Ă©tat des lieux, le locataire est prĂ©sumĂ© les avoir reçus en bon Ă©tat de rĂ©parations locatives.