Un bail commercial doit-il être signé devant un notaire ou un avocat ?

Dans la majorité des cas, il n'est pas nécessaire de passer par un notaire ou un avocat pour conclure un bail commercial. Le recours à un notaire est cependant obligatoire dans certaines hypothèses.

Comment formaliser un contrat de bail commercial ?

Dans la majorité des cas, la rédaction d’un bail commercial n'est soumise à aucune condition de forme particulière.

Il peut donc être :

  • rédigé par le bailleur et le locataire ou par un tiers les représentant (acte sous seing privé) ;
  • rédigé par un avocat (acte d'avocat) ;
  • rédigé par un notaire, dont la qualité d'officier public confère au bail commercial date certaine et force exécutoire (acte authentique).

Le bail commercial peut être établi sur un support papier ou un support électronique.

Le recours à un notaire est parfois obligatoire pour la rédaction d'un bail commercial.

L'acte sous seing privé

L'acte sous seing privé est rédigé et signé par le bailleur et le locataire eux-mêmes, avec le concours ou non d'un professionnel du droit (avocat, juriste...).

En pratique, le bailleur et le locataire doivent :

  • parapher chaque page du contrat de bail commercial ;
  • apposer leur signature sur la dernière en la faisant précéder de la mention « lu et approuvé » ;
  • établir le contrat de bail commercial en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

L'acte sous seing privé présente plusieurs avantages :

  • il occasionne peu de frais car il n'y a pas d'honoraires à verser au notaire (il existe des modèles de contrats préétablis disponibles sur Internet) ;
  • il peut être établi rapidement, par simple échange de courriers.

Il offre en revanche une sécurité juridique plus faible et est donc beaucoup plus facile à contester que l'acte authentique (obligations des parties non définies, clauses ambigües, remise en cause de la validité des signatures et des consentements...).

L'acte d'avocat

L'acte d'avocat est un acte sous seing privé contresigné par un avocat qui permet d'éviter les inconvénients de l'acte sous seing privé classique tout en bénéficiant d'une partie des avantages de l'acte authentique.

Il suppose que le bailleur et le locataire aient été assistés, soit chacun par leur propre avocat, soit par un avocat unique.

En pratique, l'avocat va apposer sa signature à côté de celle du bailleur et du locataire, donnant ainsi au bail commercial une force probante supérieure à celle de l'acte sous signature privée classique.

Plus précisément l'avocat va notamment attester :

  • qu'il a examiné le contenu du contrat de bail commercial et pleinement informé son client de ses conséquences juridiques ;
  • qu'il a vérifié l'identité et la qualité des signataires. De cette façon, il sera plus difficile pour le bailleur ou le locataire de prétendre que sa signature ou son écriture a été contrefaite, que son identité a été usurpée ou encore de demander la nullité du bail commercial pour vice du consentement.

En outre, un exemplaire original du bail commercial contresigné par l'avocat sera conservé par l'un des avocats contresignataires et enregistré auprès du service de conservation et d'archivage AvosActe.

L'acte authentique

L'acte authentique est un acte rédigé par un notaire. Mais il est aussi possible de procéder après coup à l'enregistrement par le notaire d'un bail qui a été préalablement rédigé et signé par le bailleur et le locataire.

Le recours à un notaire est d'ailleurs obligatoire pour :

  • les baux de débit de boissons (café, pub, discothèque...), de façon à empêcher le débitant de se soustraire au paiement des taxes sur l'alcool (article 504 du Code général des impôts) ;
  • les baux d'une durée supérieure à 12 ans, afin de permettre leur publication par le service chargé de la publicité foncière et de les rendre opposables aux tiers (Décret 55-22 du 4-1-1955 art. 4 et 28, 1°-b).

Les honoraires du notaire pour la rédaction du bail commercial sont généralement répartis entre le bailleur et de locataire. Toutefois, ils peuvent décider de prévoir une autre répartition par le biais d'une convention.

Pourquoi recourir à un professionnel lors de la rédaction d'un bail commercial ?

Le recours à un professionnel du droit (juriste, avocat, notaire...) assure au bailleur et au locataire une sécurité juridique.

En effet, ces professionnels ont pour rôle de :

  • vérifier que le bailleur est bien le véritable propriétaire, et qu'il peut signer le bail commercial ;
  • garantir un contrat équilibré protégeant autant le bailleur que le locataire ;
  • veiller au respect de la réglementation en vigueur afin d'éviter la nullité de certaines clauses du bail commercial ;
  • faire en sorte que le bailleur fournisse au locataire un certain nombre de documents et diagnostics au moment de la conclusion du contrat (état des lieux, état des risques naturels et technologiques...).

Quel est l'intérêt de signer un bail commercial notarié ?

L'acte sous seing privé offre une sécurité juridique assez faible.

D'une part, il n'a de valeur probante que jusqu'à preuve du contraire. Il ne fait donc foi de son origine, de son contenu et de sa date que sous réserve d'une procédure de vérification d'écriture.

D'autre part, il n'a pas de force exécutoire. En cas d'inexécution d'une des clauses du bail commercial, la partie lésée doit saisir la justice et obtenir un jugement qui lui est favorable avant de pouvoir forcer l'autre partie à exécuter ses obligations.

Le bail notarié a une force probante importante

Le bail notarié évite les contestations sur la date et le contenu du bail.

Il est conservé à l'Etude où il a été signé et il peut en être délivré copie à tout instant.

Le bail notarié est un titre exécutoire

Le bail commercial est revêtu de la formule exécutoire, ce qui lui donne la force d'une décision de justice.

Ainsi, le bailleur qui constate le défaut de paiement de son locataire peut directement s'adresser à un huissier de justice pour faire pratiquer une saisie sur les comptes de son locataire et récupérer ainsi les loyers dus.

A l'inverse, lorsque le bail commercial a été signé sous seing privé, le bailleur doit obtenir un jugement du tribunal avant de faire procéder à la saisie. Entre-temps, le compte bancaire peut avoir été vidé par le locataire ou saisi par d'autres créanciers.

Quand faut-il faire enregistrer un bail commercial devant le service des impôts ?

L'enregistrement du contrat de bail commercial devant le service des impôts n'est pas obligatoire.

Il permet de conférer une date certaine au bail et de le rendre ainsi opposable à tous, y compris aux tiers. Il met ainsi à l'abri le locataire en cas de changement de propriétaire dans l'hypothèse où ce dernier aurait l'idée de l'expulser.

À défaut, et sauf à prouver que le nouveau propriétaire avait connaissance du contrat de bail, le locataire peut être considéré sans droit, ni titre et par conséquent, être expulsé.

L'enregistrement volontaire peut être effectué dans n'importe quel service des impôts, pour un coût de 25 €. Il doit être réalisé dans un délai maximum de 4 mois suivant sa signature pour être recevable.

En pratique, le bailleur ou le locataire doit envoyer au service des impôts 3 exemplaires signés du bail commercial.

La signature du bail commercial devant notaire vaut enregistrement (acte authentique).

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