Le contrat de location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce confie l'exploitation de ce fonds à une autre personne (le locataire-gérant), moyennant le paiement dune redevance.
La location-gérance présente ainsi de nombreux avantages, à la fois pour le propriétaire et pour le locataire-gérant :
Le contrat de location-gérance est souvent utilisé pour préparer la transmission progressive d'une entreprise car il présente l'intérêt de réaliser une dissociation entre propriété du fonds de commerce et exploitation de celui-ci.
La distinction entre un contrat de location-gérance et un autre contrat (cession de fonds de commerce, bail commercial...) n'est pas toujours aisée.
Le propriétaire du fonds a l'obligation de :
Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.
De son côté, le locataire-gérant doit :
Un contrat de location-gérance peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Mais la plupart des contrats de location-gérance sont conclus pour une durée de 1 ou 2 ans, renouvelable par tacite reconduction.
La résiliation d'un contrat de location-gérance avant son terme est possible :
A la fin du contrat, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique de la location-gérance ni à une indemnité d'éviction.
La durée déterminée du contrat de location-gérance peut s'exprimer en mois, en années ou se référer à un évènement (guérison du propriétaire, par exemple).
La résiliation ne peut intervenir que d'un commun accord, selon les conditions prévues par le contrat de location-gérance.
En labsence de clause de tacite reconduction, le contrat de location-gérance à durée déterminée prend fin au terme convenu sans que le locataire-gérant puisse prétendre à un droit au renouvellement.
A l'inverse, lorsque le contrat de location-gérance expire après le bail des locaux, le sort de la location-gérance est normalement lié au renouvellement du bail commercial. Toutefois, si le bail n'est pas renouvelé, le propriétaire du fonds devra indemniser le locataire-gérant.
Lorsqu'un contrat de location-gérance arrivé à son terme se poursuit sur les mêmes bases, il devient un contrat à durée indéterminée et peut être résilié à tout moment par les parties.
Il peut être prévu que le contrat de location-gérance se poursuivra par tacite reconduction, à charge pour l'une des parties d'aviser l'autre en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat.
La reconduction peut être dune durée identique, plus longue ou plus courte. Une clause peut tout à fait limiter le nombre de reconductions ou bien conditionner la reconduction à tel ou tel élément ou sous telle ou telle forme.
Le contrat de location-gérance conclu pour une durée indéterminée peut être résilié unilatéralement à l'initiative d'une des deux parties, à la double condition que le congé ne soit pas équivoque et qu'il respecte un préavis suffisant.
Une clause contractuelle peut organiser les modalités de la rupture. À défaut, il appartient aux tribunaux d'apprécier le caractère raisonnable du préavis de rupture du contrat de location-gérance.
Le montant et les modalités de versement des redevances de location-gérance sont fixés librement par les parties. Elles peuvent être fixes ou proportionnelles au chiffre d'affaires ou au bénéfice, versées de manière mensuelle ou trimestrielle et révisables.
Elles sont toujours soumises à TVA et éventuellement à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu'elles sont perçues par un propriétaire qui exerce une activité dans le fonds loué.
Pour le propriétaire du fonds, les redevances de location-gérance sont des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais les déficits ne pourront être imputés sur son revenu global, celui-ci n'exploitant pas le fonds.
Pour le locataire-gérant, ces redevances sont déductibles de son bénéfice.
Sauf clause contraire, le matériel et l'outillage sont compris dans le périmètre du contrat de location-gérance.
Le contrat peut néanmoins prévoir la vente du matériel et du mobilier au locataire-gérant avec une clause de rachat par le propriétaire en fin de bail.
Les marchandises ne peuvent pas être louées.
Deux alternatives sont possibles :
La clientèle doit obligatoirement être comprise dans le périmètre de la location-gérance. Toutefois, ni la non-reprise du stock, ni le changement d'une enseigne ne constituent en tant que tels des éléments permettant d'exclure la qualification de location-gérance (Cass. com 3e, 7 juillet 2016, n°15-16101).
Il est toutefois envisageable que soit mis en location-gérance un fonds qui a fait l'objet d'une interruption temporaire d'exploitation, dès lors que la clientèle attachée au fonds est essentiellement une clientèle de passage.
La remise du fonds de commerce peut être assortie d'une présentation à la clientèle ou nécessiter l'accomplissement de formalités, notamment lorsqu'une marque, un brevet ou une autorisation administrative est indispensable pour exploiter le fonds.
Sauf clause contraire, l'enseigne et le nom commercial sont normalement inclus dans la location-gérance, dans la mesure où il s'agit d'éléments de ralliement de la clientèle.
Le propriétaire du fonds ne peut faire usage du nom tant que dure la location. Mais si le nom commercial est constitué par le nom patronymique du propriétaire du fonds, il peut continuer à en faire usage à titre personnel.
La location-gérance ne confère au locataire-gérant que le droit d'utiliser le nom commercial. Il ne peut ni le céder à un tiers, ni le reprendre pour son propre compte à la cessation de ses fonctions.
Une location-gérance peut se concevoir sans droit au bail.
Le propriétaire doit assurer au locataire-gérant la jouissance du local pendant toute la durée de la location-gérance, particulièrement s'il est locataire. Mais, la jouissance ne s'assimile pas à une sous-location, ce qui prive, sauf clause contraire, le locataire-gérance du droit au renouvellement et du bénéfice d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement.
Par ailleurs, si le bail interdit l'exploitation des lieux par un tiers à quelque titre que ce soit, la location-gérance est impossible et le bail principal peut être résilié en cas de non-respect.
La location-gérance peut inclure des droits de propriété industrielle, brevets d'invention, marque de fabrique ou de commerce, des dessins ou des modèles. La concession doit faire l'objet d'une mesure de publicité spécifique accomplie par le locataire-gérant auprès de l'INPI.
Le locataire-gérant pourra ainsi, sous certaines conditions, poursuivre ceux qui porteraient atteinte à son droit par le biais de l'action en contrefaçon ou de l'action en concurrence déloyale.
Le propriétaire conserve normalement le droit d'exploiter le droit concédé, sauf cas de licence exclusive.
Les licences d'exploitation, sauf si elles ont un caractère personnel, sont normalement comprises dans la location-gérance. C'est notamment le cas de la licence de débit de boissons.
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