Location-gérance : les avantages et les inconvénients
La location-gérance présente des avantages et des inconvénients tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Location-gérance : avantages et inconvénients pour le propriétaire du fonds
Les avantages de la location-gérance pour le propriétaire
Conclure un contrat de location-gérance permet au propriétaire de conserver un fonds qu'il ne veut ou ne peut exploiter, notamment lorsqu'il se trouve dans l'une des situations suivantes :
- il ne peut plus exploiter le fonds pour raisons de santé,
- il est atteint d'une interdiction provisoire d'exploiter,
- il ne peut pas exploiter le fonds qu'il a acquis par voie d'héritage (cas des fonctionnaires),
- il fait l'objet d'une procédure collective...
Lorsque le propriétaire d'un fonds de commerce désire trouver un repreneur potentiel, la location-gérance lui offre plusieurs atouts :
- il peut tester un repreneur potentiel, sans toucher au commerce en lui-même (ex : le personnel, l'enseigne, le mobilier...). Par ailleurs, si l'expérience se solde par un succès, le locataire-gérant sera d'autant plus intéressé pour reprendre l'entreprise,
- si le propriétaire souhaite reprendre l'exploitation de son fonds de commerce, il ne pourra pas se voir opposer par le locataire-gérant un quelconque droit sur les éventuelles améliorations qu'il aurait apportées au commerce,
- la mise en location-gérance procure un revenu au loueur (pouvant même se cumuler avec sa pension de retraite).
Les inconvénients de la location-gérance pour le propriétaire
Malgré ses atouts, la location-gérance comporte des aspects contraignants et des risques qui peuvent représenter des pièges pour le propriétaire du fonds :
- il est solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, des dettes du locataire-gérant (ex : dettes fournisseurs, impôts indirects...),
- le contrat de location-gérance est soumis à un formalisme étroit et la mise en location-gérance suppose une longue durée d'exploitation préalablement du fonds,
- il récupère le fonds de commerce dans l'état où il se trouve, s'il n'est pas vendu à l'issue du contrat de location-gérance. Dans cette hypothèse, le loueur prend le risque de retrouver un fonds dont la valeur a fortement baissé, en cas de mauvaise gestion du locataire.
Afin d'éviter ces désagréments, il est conseillé d'effectuer une enquête sur le profil du candidat et de ne pas hésiter à lui demander régulièrement des comptes sur l'activité.
Location-gérance : avantages et inconvénients pour le locataire-gérant
Les avantages de la location-gérance pour le locataire-gérant
Le choix de la location-gérance est souvent justifié pour une personne qui veut exercer un commerce mais qui ne dispose pas des capitaux suffisants pour acheter un fonds dans l'immédiat.
La location-gérance lui permet de se familiariser avec l'exploitation du fonds et de se constituer un capital permettant son acquisition.
Le contrat de location-gérance est d'ailleurs souvent assorti d'une promesse unilatérale de vente au profit du locataire-gérant, que celui-ci pourra ou non lever après une certaine durée d'exploitation du fonds.
La location-gérance présente ainsi divers avantages pour le locataire-gérant :
- elle lui permet d'apprécier la viabilité de l'entreprise, dans le cas d'une reprise du fonds, au terme du contrat de location,
- elle lui permet de limiter les risques financiers en ne s'endettant pas pour l'acquisition du fonds,
- la redevance versée dans le cadre de la location-gérance est déductible des résultats de l'entreprise.
Les pièges de la location-gérance pour le locataire-gérant
Malgré ses avantages, la conclusion d'un contrat de location-gérance présente aussi des inconvénients pour le locataire-gérant.
Redevance élevée
Le locataire-gérant doit payer une redevance plus ou moins lourde qui peut grever les résultats de son exploitation.
Or, le propriétaire du fonds n'est pas tenu, comme en matière de cession de fonds de commerce, de communiquer au gérant les chiffres d'affaires et bénéfices des 3 dernières années.
Il risque donc de ne pas pourvoir faire face aux dettes et même de voir ouvrir à son encontre une procédure collective.
Pas de droit au renouvellement
Ensuite, à l'expiration du contrat de location-gérance et sauf clauses contraires, le locataire n'a pas droit au renouvellement automatique.
Le propriétaire est en droit de reprendre son fonds sans avoir versé d'indemnités. Cela étant, il est possible d'insérer une clause appelée "promesse unilatérale de vente" dans le contrat.
Celle-ci prévoit que le propriétaire s'engage à vendre son fonds au locataire-gérant.
Pas d'indemnité en fin de contrat
Enfin, le locataire n'est propriétaire de rien en fin de contrat. Même s'il a augmenté de manière significative la valeur du fonds, il n'a droit à aucune indemnité.