Rapports du locataire-gérant et du propriétaire de l'immeuble

Théoriquement, lorsque le fonds est exploité dans des locaux loués en vertu d'un bail commercial, seul le propriétaire du fonds entretient des relations contractuelles avec le propriétaire des locaux. En pratique, il n'en est pas toujours ainsi.

Le loueur est uniquement propriétaire du fonds

Respect de la destination de l'immeuble

Dans le cadre d'un contrat de location-gérance, le locataire-gérant est tenu de respecter les clauses du bail de l'immeuble, même s'il n'est pas lui-même le locataire des locaux où le fonds est exploité.

Il doit notamment ne pas changer la destination de l'immeuble, étendre les activités autorisées par le bail ou y adjoindre un autre commerce.

Le bailleur peut donc se prévaloir de toutes les infractions aux clauses du bail, même commises par le locataire-gérant.

ℹ️ Retrouvez nos conseils pratiques dans notre guide Location-gérance : mode d'emploi.

Paiement des loyers

Le contrat de location-gérance peut prévoir que le locataire-gérant devra régler directement les loyers et charges locatives au propriétaire de l'immeuble.

En l'absence d'une telle clause et en présence d'un impayé de loyer, les tribunaux admettent que le propriétaire de l'immeuble puisse obtenir la condamnation in solidum du propriétaire du fonds et du locataire-gérant à payer les arriérés de loyer.

Renouvellement du bail et indemnité d'éviction

A l'expiration du bail commercial, le locataire-gérant n'a ni droit au renouvellement, ni au versement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement. Seul le locataire du local, c'est-à-dire le propriétaire du fonds de commerce, peut formuler une demande de renouvellement.

Dans cette situation, le locataire-gérant pourra seulement invoquer, à l'encontre du propriétaire du fonds, un manquement à son obligation de délivrance.

Le loueur est propriétaire du fonds et du local

Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les 2, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.

La plus-value apportée au fonds ou à la valeur de l'immeuble doit avoir pour origine exclusive une amélioration matérielle. Celle-ci doit avoir été effectuée par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.

Le bail commercial peut néanmoins prévoir que le propriétaire conservera les améliorations, sans indemnité, en fin de bail.