Comment créer une SCI en 6 étapes ?

La création d'une SCI permet d'organiser juridiquement la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier, notamment avec ses enfants.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est un excellent moyen d'organiser la transmission d'un patrimoine immobilier aux enfants. Les parents peuvent leur transmettre la nue-propriété des parts de la SCI tout en conservant la capacité de gérer le bien et de percevoir les loyers. Au décès, l'usufruit reviendra aux enfants.

La SCI permet aussi d'organiser l'usage commun d'un bien entre des concubins. Une SCI est plus souple qu'une convention d'indivision et apporte davantage de stabilité. En cas de décès de l'un des concubins, le survivant pourra rester dans les lieux.

Le recours à la SCI est aussi conseillé pour faire de l'investissement locatif ou pour exploiter un gîte rural ou des chambres d'hôtes. Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés et bénéficier ainsi de la possibilité d'amortir les biens.

Avantages de la SCI

  • Pas de capital minimum.
  • Le patrimoine immobilier est mis à l'abri des créanciers en cas de procédure collective de l'entreprise, sauf si la SCI est fictive ou qu'il y a confusion de patrimoines entre les deux structures.
  • Permet de préparer la transmission familiale de l'entreprise.
  • L'entreprise familiale pourra être attribuée à l'enfant le plus apte à la gérer tandis que les autres enfants recevront les parts de la SCI, sous forme de donation-partage ou par testament. Cela évite l'indivision.
  • Facilite la transmission de l'entreprise. L'acquéreur qui souhaite racheter l'entreprise n'est pas obligé d'acquérir les immeubles alors qu'ils représentent souvent une part importante de l'actif.
  • Permet d'obtenir des revenus fonciers complémentaires. L'entreprise verse à la SCI un loyer qui, après déduction des charges, est réparti entre les associés.
  • Permet de bénéficier d'avantages fiscaux.

Inconvénients de la SCI

  • Responsabilité indéfinie des associés.
  • La SCI fonctionne comme une véritable société, ce qu'ont tendance à oublier les associés. Si le gérant oublie de réaliser des rapports de gestion, de réunir les associés, la SCI pourra être qualifiée de société fictive.
  • En cas de caution d'une société d'exploitation par la SCI, la protection qu'elle offre contre les créanciers diminue très fortement.
  • La SCI utilisée par un couple marié sous le régime de la communauté des biens n'offre aucune protection particulière. En cas de rupture, l'attribution du logement reviendra à l'époux qui en a le plus besoin.
  • Acquisitions non éligibles au Plan Épargne Logement.

Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?

1ère étape : Choisir la dénomination sociale de la SCI

La dénomination sociale doit figurer sur tous les documents qu'une société civile immobilière émet : lettres, factures, annonces, publications...

Avant de choisir le nom de la SCI, les associés doivent s'assurer :

  • que le nom choisi n'est pas déjà déposé auprès de l'INPI,
  • qu'il n'est pas déjà utilisé,
  • qu'il ne prête pas à confusion.

Pour éviter qu'une autre société adopté la même dénomination sociale, il est conseillé de la déposer rapidement auprès de l'INPI. La procédure peut être effectuée en ligne et entraîne le règlement d'une redevance.

2ème étape : Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts d'une SCI doivent comporter un minimum de mentions obligatoires, en particulier :

  • la durée de vie de la SCI,
  • la dénomination sociale adoptée,
  • l'adresse du siège social,
  • l'objet social de la SCI,
  • le montant du capital social : apports en numéraire ou en nature (aucun minimum légal n'est imposé),
  • le nombre d'associés et leur identité.

Une fois les statuts de la SCI rédigés, ils doivent être signés par les futurs associés. Toutes les pages des statuts doivent être paraphées par les associés, leur signature finale devant être précédée de la mention "lu et approuvé"

Les statuts de la SCI doivent être établis en quatre exemplaires originaux : 1 exemplaire qui sera conservé au siège social pour permettre des consultations éventuelles, 1 exemplaire pour le dépôt au greffe du tribunal de commerce. De plus, chaque associé devra recevoir un original des statuts.

Faut-il faire rédiger les statuts de la SCI par un notaire ou un avocat ?

Des modèles de statuts sont disponibles sur internet mais il reste malgré tout conseillé de recourir à un notaire ou à un avocat. Ces modèles atteignent en effet leurs limites dès lors que des intérêts familiaux ou patrimoniaux entrent en jeu.

De même, en cas d'apport d'un bien immobilier, le recours au notaire devient obligatoire pour la rédaction des statuts. Un tel apport est, en effet, considéré comme une mutation et doit être constaté par un acte authentique avant de donner lieu à une publication au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.

3ème étape : Désigner le gérant de la SCI

Le gérant peut être nommé dans les statuts, dans un acte distinct annexé aux statuts et signé par tous les associés ou par une décision collective des associés.

Ce sont les statuts qui fixent la durée du mandat du gérant. A l'arrivée du terme, le gérant n'a pas à respecter de préavis : ses fonctions cessent automatiquement et il n'a pas de droit au renouvellement. Toutefois, si la décision de non-renouvellement s'inscrit dans un contexte vexatoire, injurieux ou préjudiciable au gérant, il pourra réclamer des dommages et intérêts.

Si les statuts ne fixent pas la durée de son mandat et que, lors de sa désignation, les associés ne prennent aucune décision à ce sujet, le gérant est désigné pour la durée de la SCI.

En présence de plusieurs gérants, et sauf clause particulière, chacun peut être nommé pour des durées différentes, permettant ainsi une continuité dans la gestion.

Désignation dans les statuts ou dans un acte annexé aux statuts

Le premier gérant peut être désigné par les statuts de la SCI ou par un acte joint en annexe des statuts. Ce mode de nomination ne donne aucune prérogative particulière au gérant. Notamment, il pourra être mis fin à ses fonctions de la même façon qu'un gérant désigné par les associés.

Par la suite, le gérant devra être désigné par une décision des associés.

Désignation par une décision collective des associés

Sauf disposition contraire des statuts, le gérant de SCI doit être désigné par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Les statuts peuvent également prévoir que le gérant en exercice pourra coopter un ou plusieurs nouveaux gérants sous réserve de la ratification ultérieure par les associés. Dans cette hypothèse, les statuts doivent être extrêmement précis et indiquer les conditions dans lesquelles la cooptation peut intervenir, les modalités de ratification et les conséquences du défaut de ratification.

4ème étape : Faire enregistrer les statuts de la SCI

En principe, les statuts d'une société n'ont plus à être enregistrés auprès du service des impôts. Cette formalité a, en effet, été supprimée par la loi de simplification de la vie des entreprises du 20 décembre 2014. Depuis le 1er juillet 2015, la plupart des créations de sociétés bénéficient de cette dispense.

L'enregistrement des statuts d'une SCI auprès du service des impôts est toutefois exigé dans certains cas :

  • statuts établis par un notaire,
  • statuts comportant un apport d'immeuble, de parts ou d'actions (transmission de propriété d'immeuble, de fonds de commerce, cession d'actions, etc.).

5ème étape : publication dans un journal d'annonces légales

Un avis de constitution doit être publié dans un journal habilité par la préfecture à recevoir des annonces légales dans le département du siège social de la SCI. Coût : environ 150 euros.

L'avis de constitution de la SCI doit contenir diverses mentions obligatoires : la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, les nom et adresse du ou des gérants, le Registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée. Il devra ensuite être joint au dossier à déposer au greffe du Tribunal de commerce.

L'avis de parution remis par le journal d'annonces légales devra être joint au dossier de création de la SCI.

6ème étape : dépôt du dossier d'immatriculation de la SCI

La demande d'immatriculation d'une SCI peut s'effectuer :

Le dossier de création doit comporter :

  • un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés en personne ou par mandataire justifiant d'un pouvoir spécial (s'il s'agit d'un acte sous seing privé) ou une expédition (s'il s'agit d'un acte authentique),
  • le(s) pouvoir(s) pour la signature des statuts en exemplaire original,
  • un exemplaire de l'acte de nomination du gérant, s'il n'est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant,
  • un pouvoir du gérant en original s'il n'a pas signé lui-même les formulaires M0 société civile,
  • une pièce justifiant de l'occupation régulière des locaux du siège (bail, contrat de domiciliation, quittance EDF ou facture de téléphone ...). Si le siège social est fixé au domicile personnel du gérant, il devra penser à identifier sa boîte aux lettres au nom de la société civile et d'accomplir les démarches nécessaires auprès de la Poste pour le suivi des courriers de la SCI,
  • une attestation de parution de l'avis de création de la société dans un journal d'annonces légales,
  • pour les gérants personnes physiques : une copie de la pièce d'identité, une déclaration sur l'honneur de non-condamnation datée et signée en original et une attestation de filiation (nom et prénoms des parents),
  • pour les associés et gérants personnes morales : un extrait Kbis ou, si elle n'est pas immatriculée au RCS, tout document officiel justifiant de son existence légale,
  • pour les associés non gérants personnes physiques : une copie de la pièce d'identité,
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société

Le greffe va centraliser les pièces du dossier de création puis les transmettre aux différents organismes intéressés par la création de la SCI : le registre du commerce et des sociétés, l'inspection du travail, l'INSEE, l'URSSAF, Pôle Emploi et le service des impôts.

Quelques jours plus tard, le greffier du Tribunal de commerce enverra au gérant un extrait Kbis pour indiquer que votre inscription au registre du commerce et des sociétés a bien été réalisée.

Le Kbis est un document officiel attestant de l'existence juridique de la SCI. Il est généralement demandé :

  • lors d'une ouverture de compte auprès d'une banque,
  • lors d'une candidature à un appel d'offre public,
  • pour récupérer un recommandé,
  • lors d'achats matériels professionnels auprès des distributeurs.

L'immatriculation de la SCI entraîne la reprise des actes réalisés pour le compte de la SCI en formation, à condition qu'ils aient été mentionnés dans une liste annexée aux statuts.

Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ?

Les obligations comptables d'une SCI dépendent de plusieurs paramètres : son régime fiscal, la nature de ses activités ou de ses associés ou encore sa taille.

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu et dont les associés sont des personnes physiques peut bénéficier d'une comptabilité simplifiée. Elle consiste à tenir un cahier ou un tableur dans lequel sont enregistrés les recettes et les dépenses.

Les autres SCI doivent tenir une comptabilité en partie double en suivant les prescriptions du plan comptable général. Elle nécessite d'établir en fin d'année des comptes annuels, composés d'un bilan, d'un compte de résultat et d'une annexe.

Quelles sont les obligations du gérant de la SCI ?

Le gérant d'une SCI a pour mission de signer les contrats, de s'occuper des formalités, et de représenter la société quand c'est nécessaire.

C'est aussi à lui de tenir la comptabilité à jour, de convoquer les assemblées générales, de préparer les comptes et le bilan de la Société civile immobilière.

Quel est le régime fiscal d'une SCI ?

Une SCI peut être soumise à deux régimes fiscaux différents :

  • l'imposition du résultat de la SCI entre les mains de chaque associé, à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, selon que l'associé relève de l'un ou l'autre impôt ;
  • l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés.

Une SCI qui loue des biens nus ou meublés à usage d'habitation, à usage agricole ou des biens nus à usage professionnel est exonérée de TVA.

Dans les autres cas, la SCI est soumise à la TVA au taux de 20 % mais peut bénéficier d'une franchise de TVA si son chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils.