SCI et droits d'enregistrement

L'apport d'un bien à la SCI peut donner lieu au paiement de droits d'enregistrement.

L'enregistrement de l'apport effectué à une SCI, une formalité supprimée

Avant l'entrée en vigueur de la loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises, les statuts de la SCI devaient obligatoirement être enregistrés auprès du service des impôts, même si les apports étaient exonérés de droits.

Désormais, le dossier est transmis lors de la phase d'immatriculation par le greffe du tribunal de commerce par voie dématérialisée au service des impôts.

Le paiement des droits d'enregistrement

Les apports concernés

Les apports en numéraire sont toujours exonérés de droits d'enregistrement, quelle que soit la qualité de l'apporteur et peu importe que la SCI soit assujettie à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu.

En cas d'apport d'un immeuble, la situation est différente. Si l'apporteur est une personne physique ou une personne morale imposée à l'impôt sur le revenu et que la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, il y a paiement de droits d'enregistrement. Cette règle vise l'apport d'un immeuble à usage professionnel ou à usage d'habitation.

Les possibilités d'exonération

En ce qui concerne l'apport d'un immeuble à usage professionnel ou d'habitation :

  • si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, l'apport est exonéré, quelle que soit la qualité de l'apporteur,
  • si l'apporteur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés et que la SCI est également soumise à l'impôt sur les sociétés, il y a exonération.

Les apports de terrains à bâtir ou d'immeubles neufs réalisés par un assujetti sont, en principe, soumis à la TVA sur les opérations immobilières et échappent aux droits d'enregistrement.

Par ailleurs, la mise en société d'une entreprise individuelle est exonérée de droits d'enregistrement si :

  • l'apporteur prend l'engagement de conserver pendant trois ans au moins les titres remis en contrepartie de l'apport ;
  • l'immeuble est affecté à l'exploitation et apporté en même temps que les autres éléments du fonds professionnel.

Le calcul des droits d'enregistrement

Le service des impôts détermine, après analyse des statuts, les droits d'apport à payer qui sont exigibles au plus tard à l'expiration d'un délai de trois mois qui court à partir de l'enregistrement des statuts.

Le taux des droits d'enregistrement

Apports purs et simples
Immeuble seul
  • Société bénéficiaire soumise à l'IR : exonération du droit fixe
  • Société bénéficiaire soumise à l'IS : 5 % de la valeur de l'immeuble
Fonds de commerce, droit au bail, clientèle
  • Si société bénéficiaire soumise à l'IR : exonération du droit fixe
  • Si société bénéficiaire soumise à l'IS : exonération du droit fixe (1) si l'apporteur s'engage à conserver les titres pendant 3 ans. Sinon application du barème progressif de l'article 719 du CGI : 0 % - 5 %
Immeubles compris dans l'apport d'une entreprise et affectés à l'exercice de l'activité professionnelle
  • Si société bénéficiaire soumise à l'IR : exonération du droit fixe
  • Si société bénéficiaire soumise à l'IS : exonération du droit fixe si l'apporteur s'engage à conserver les titres pendant 3 ans
Autres apports (matériel, créances, brevets, droits sociaux) Exonération du droit fixe de 375 €

Apports à titre onéreux
Apport d'une entreprise par une personne physique
  • Exonération du droit fixe si l'apporteur s'engage à conserver les titres pendant 3 ans
  • Sinon : 5 %
Immeubles (apports non rémunérés par des parts sociales) Droits de mutation : application du barème progressif de l'article 719 du CGI : 0 % - 5 %
Autres apports à titre onéreux de fonds de commerce, clientèles,etc. 5 % de la valeur de l'immeuble