La SCI pour acheter entre concubins

Le concubinage ne créant pas de lien familial, les concubins associés d'une SCI sont placés dans la même situation que n'importe quel associé, ce qui peut permettre de protéger son concubin.

Les avantages de la SCI entre concubins

A la mort de l'un des concubins, le patrimoine du défunt revient à sa famille. Le testament n'est pas la solution car il s'avère généralement sans effet face à la réserve des descendants et des ascendants. Sans compter l'importance des droits de succession entre non-parents (50% de l'actif net recueilli).

La SCI peut être une solution. Il est également possible de souscrire une assurance-vie réciproque afin de couvrir les frais et les droits de succession.

SCI entre concubins : les tactiques pouvant être mises en place

SCI avec ou sans les héritiers ?

Les concubins peuvent organiser la future jouissance de leur logement de 2 manières.

Soit les statuts prévoient que lors du décès d'un des concubins, ses héritiers deviendront associés de la SCI. Le concubin survivant occupera le logement. En contrepartie, il paiera aux héritiers devenus associés de la SCI la quote-part de valeur locative représentée par les parts que possédait le concubin décédé.

Soit les statuts prévoient que les héritiers sont exclus de la SCI. En cas de décès de l'un des concubins, la SCI continuera uniquement avec le concubin survivant. Celui-ci devra rembourser aux héritiers la valeur des droits sociaux ayant appartenu au défunt.

Achats croisés et SCI

Les concubins peuvent choisir de démembrer la propriété d'un bien immobilier en usufruit et en nue-propriété. Lorsque l'usufruitier décède, le nu-propriétaire retrouve la propriété totale du bien.

D'où la technique suivante :

• chaque concubin détient la moitié des parts en nue-propriété ainsi que l'usufruit des parts de SCI attribuées à l'autre concubin,
• lorsque l'un décède, le concubin survivant retrouve la pleine propriété de la moitié des parts sociales de la SCI et conserve l'usufruit de l'autre moitié des parts sociales. Il n'aura donc rien à payer aux héritiers.

Pour que cette technique reste efficace, plusieurs précautions doivent être prises :

• lors de la constitution de la SCI, chaque concubin reçoit d'abord des parts en pleine propriété,
• les concubins échangent la nue-propriété et l'usufruit de leurs parts sociales en se faisant des donations réciproques,
• le droit de vote doit être accordé à l'usufruitier, afin qu'au décès du concubin, le survivant puisse gérer la SCI sans l'accord des héritiers.

Clause de tontine et SCI

La clause de tontine permet d'attribuer les parts sociales de la SCI à chacun des concubins sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès.

L'insertion de ce type de clause permet de considérer que le concubin décédant en premier n'a jamais été propriétaire des parts sociales de la SCI. Il en résulte rétroactivement que la SCI n'a été constituée qu'avec le concubin survivant et qu'elle est donc nulle. Une SCI doit en effet être constituée de 2 associés minimums.

Par conséquent, le concubin survivant devient propriétaire de l'immeuble à compter du décès de son concubin. La nullité de la SCI n'a en effet pas d'effet rétroactif.

Au plan fiscal, l'insertion d'une clause de tontine dans les statuts de la SCI permet de réduire les droits dus. En effet, seuls les droits de mutation à titre onéreux (5%) sur les parts sociales devront être acquittés.