Comment résilier un bail commercial en cas de faute du locataire ?

Lorsque le locataire d'un bail commercial ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial en justice, même lorsque celui-ci ne comporte pas de clause résolutoire.

1. Le bail commercial comporte une clause résolutoire

Mise en œuvre de la clause résolutoire d'un bail commercial

Lorsque le bail commercial comporte une clause résolutoire, le bailleur doit commencer par mettre en demeure le locataire, par l'intermédiaire d'un huissier, quelle que soit la faute invoquée (cession du bail non autorisée, sous-location non autorisée, non-paiement de loyers...).

Les tribunaux exigent que la mise en demeure soit suffisamment explicite, afin que le locataire sache exactement ce qui lui est reproché (montant des sommes réclamées en cas de non-paiement des loyers, par exemple).

Elle doit aussi préciser clairement la décision du propriétaire de résilier le bail commercial si le locataire ne remplit pas ses obligations et indiquer qu'il dispose d'un mois pour régulariser la situation.

Dès lors que le manquement est établi et que le bailleur a respecté la procédure légale, le tribunal est obligé de constater la résiliation du bail, quelle que soit la gravité de l'infraction.

Délai conventionnel supérieur à un mois

Lorsque la clause résolutoire d'un bail commercial prévoit un délai de régularisation supérieur à un mois, c'est celui-ci qui s'applique.

Dans ce cas, le commandement doit viser le délai conventionnel, et non pas le délai légal qui ne s'applique pas (CA Grenoble 4-2-2016 n° 15/04629).

En sens inverse, est réputée non écrite la clause résolutoire d'un bail commercial prévoyant un délai de régularisation inférieur à un mois (C. com. art. L 145-15 et L 145-41 et Cass. 3e civ. 8-12-2010 n° 09-16.939).

Suspension de la clause résolutoire d'un bail commercial

A compter de la notification de la mise en demeure, le locataire a normalement un mois pour régulariser la situation. Mais il peut aussi demander en justice la suspension de la clause résolutoire, ce qui lui accordera un délai supplémentaire (de 2 ans maximum).

La demande peut intervenir après l'expiration du délai d'un mois et au plus tard tant que la décision de résiliation du bail commercial n'est pas passée en force de choses jugées (expiration des délais de recours).

Pour que le juge accepte de lui octroyer un délai, le locataire doit justifier de motifs valables pour expliquer ses agissements et être en mesure de régler sa dette, s'il est en retard dans le paiement de ses loyers et de ses charges.

Si le juge accepte, le locataire devra respecter scrupuleusement les conditions fixées par le juge (fixation d'un échéancier notamment). A défaut, le bail commercial sera résilié sans qu'une nouvelle mise en demeure du bailleur soit nécessaire. L'expulsion du locataire pourra être demandée en référé par le bailleur.

2. Le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire

La résiliation du bail commercial par voie de notification

La résiliation par voie de notification est réservée aux inexécutions jugées suffisamment graves (article 1226 du Code civil). Elle permet au bailleur de mettre fin au bail commercial sans passer par le juge.

Sauf urgence, le bailleur doit préalablement envoyer une mise en demeure au locataire. La mise en demeure doit mentionner expressément qu'à défaut pour lui de satisfaire à son obligation, il sera mis fin au bail commercial.

Lorsque l’inexécution persiste, le bailleur peut définitivement mettre fin au bail commercial. Il doit alors notifier au locataire la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le bail prend fin au jour de la notification.

Le locataire peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Si le juge estime que la résolution était injustifiée, il ne reviendra pas sur la rupture du bail mais attribuera des dommages et intérêts au locataire.

La résiliation du bail commercial par le tribunal judiciaire

Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire, la résiliation du bail commercial ne peut pas intervenir automatiquement, même en cas de manquement du locataire. Il en va de même si le contrat contient bien une telle clause, mais qu'elle ne vise pas le manquement invoqué.

C'est le tribunal judiciaire qui va apprécier si les faits sont suffisamment graves pour justifier la résolution. Il tiendra ainsi compte de la durée du manquement, de sa répétition et de la bonne ou mauvaise foi du locataire.

Le tribunal refusera ainsi la résiliation si le locataire a une seule échéance de loyer en retard, alors qu'il la prononcera en cas de retards de paiement répétés et sans justification.

Le tribunal peut aussi décider de refuser la résiliation s'il constate que le locataire a régularisé la situation, même s'il ne l'a fait qu'après avoir été assigné en justice. Par ailleurs, le tribunal peut aussi accorder un délai au locataire pour qu'il exécute ses obligations.

Si le tribunal prononce la résiliation du bail commercial, le locataire devient un simple occupant et peut être expulsé. Jusqu'à son départ, il est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant est fixé par le tribunal.

Un bailleur qui accepte, tacitement ou non, une demande de renouvellement ne peut pas ensuite en réclamer la résiliation judiciaire pour des manquements contractuels antérieurs au renouvellement (Cass 3e civ. 1-2-2018 n° 16-29.054).