Que devient le bail commercial en cas de liquidation judiciaire ?

L'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial, même si celui-ci n'est pas à jour du règlement de ses loyers.

L'ouverture d'une liquidation judiciaire entraîne-t-elle la résiliation du bail commercial ?

En cas d'ouverture d'une procédure collective, le principe est celui de la continuation des contrats en cours.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de liquidation judiciaire est inopérante. Le locataire, l'administrateur ou le liquidateur judiciaire, selon le cas, peuvent donc exiger la continuation du bail commercial.

Le contrat de bail doit se poursuivre aux mêmes conditions, ce qui suppose le paiement des loyers mais aussi le respect de toutes les autres stipulations du bail (par exemple la destination des locaux) par le locataire, l'administrateur ou le liquidateur judiciaire.

De son côté, le bailleur doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par son locataire d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture.

L'action introduite par le bailleur, avant l'ouverture de la liquidation judiciaire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement (Civ. 3e, 13 avr. 2022, FS-B, n° 21-15.336).

Qui peut demander la résiliation du bail commercial en cas de liquidation judiciaire ?

Résiliation à la demande du tribunal

C'est le juge-commissaire, en cas de sauvegarde ou de redressement ou, le liquidateur en cas de liquidation judiciaire, qui décide ou non de poursuivre les contrats en cours, dont le bail commercial.

En effet, la résiliation du bail du local dans lequel l'entreprise en difficulté exploite son fonds de commerce n’est pas un acte de gestion courante. Le chef d'entreprise ne peut donc prendre seul l'initiative de mettre fin au bail.

La continuation du bail commercial est imposée au bailleur, même si le locataire n'a pas réglé tous ses loyers. Le bailleur devra simplement déclarer au passif sa créance correspondante.

Généralement, le bailleur reçoit un courrier l'avertissant de la poursuite du bail commercial. L'administrateur ou le liquidateur peut aussi se contenter de régler les loyers et les charges, sans en avertir le bailleur. La décision de continuer le bail commercial est alors tacite.

Résiliation à la demande du bailleur

Le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail si l'administrateur ou le liquidateur ne s'est pas prononcé. Mais, il doit attendre 3 mois après le jugement d'ouverture de la procédure avant de demander la résiliation de plein droit.

Lorsque le locataire est mis en liquidation judiciaire après résolution d'un plan de redressement, le délai de 3 mois court à compter du jugement ouvrant cette nouvelle procédure (Cass. com. 18-1-2022 n° 21-15.576).

Pour être fixé plus rapidement sur le sort du bail, le bailleur peut :

• Si un administrateur ou un liquidateur a été désigné : le mettre en demeure de se prononcer sur la poursuite du bail commercial. Il dispose de 1 mois pour répondre, même si ce délai peut être prorogé de 1 mois par le juge-commissaire. A défaut de réponse dans les délais impartis, le bail commercial est résilié de plein droit.
• S'il n'y a pas d'administrateur : adresser au dirigeant de l'entreprise une mise en demeure par LRAR, en adressant copie de cette mise en demeure au mandataire judiciaire par LRAR. Là encore, à défaut de réponse dans les délais impartis, le bail commercial sera résilié de plein droit.

Le destinataire dispose de 1 mois (2 mois en cas de prorogation par le juge-commissaire) pour décider :

• Soit de poursuivre le bail commercial. Le locataire doit alors respecter les obligations prévues dans le bail, notamment le paiement du loyer et des charges. A défaut, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
• Soit de mettre fin au bail commercial, si le locataire ne dispose pas des fonds nécessaires pour régler le bailleur.

Le bailleur peut-il rompre le bail commercial en cas de loyer impayé postérieur à la liquidation judiciaire ?

La personne qui décide de continuer le bail commercial doit veiller à ce que le locataire respecte toutes ses obligations et qu'il dispose des fonds nécessaires pour assumer le paiement du loyer.

En cas de défaut de paiement des loyers et des charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur pourra demander la résiliation du bail en cas d'impayés. Il devra cependant laisser passer 3 mois après le jugement d'ouverture avant de le faire. De cette façon, le bailleur pourra récupérer les locaux et consentir un nouveau bail.

En cas d'impayé, le juge est obligé de constater la résiliation de plein droit du bail ; il ne peut accorder aucun délai de paiement au locataire (Com. 18 mai 2022, FS-B, n° 20-22.164).

Le bailleur peut-il engager une action en justice contre le locataire ?

Le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire suspend ou empêche toute action en justice contre le locataire, y compris pour des dettes antérieures au jugement.

Notamment, le bailleur ne peut plus demander la résiliation judiciaire du bail commercial pour des loyers antérieurs impayés, poursuivre l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou engager une procédure de saisie sur les biens du locataire.

Mais tout n'est pas perdu pour le propriétaire. Il peut toujours :

• faire expulser le locataire, si une décision de justice passée en force de choses jugées a déjà constaté la résiliation du bail commercial ;
• engager ou poursuivre une action tendant à faire déclarer valable un congé avec refus de renouvellement ou à obtenir la fixation du loyer du bail commercial renouvelé ;
• demander la résiliation du bail commercial pour un motif non lié au paiement d'une somme d'argent : non-respect de la destination des locaux, absence d'autorisation pour procéder à une sous-location...
• demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, mais uniquement si ces impayés sont survenus postérieurement au jugement d'ouverture. Cette demande ne peut être présentée qu'après l'expiration d'un délai de 3 mois suivant l'ouverture de la liquidation judiciaire.

A noter : le défaut d'exploitation du local après le jugement d'ouverture n'entraîne pas la résiliation du bail commercial.

Comment le bailleur peut-il récupérer les loyers impayés avant l'ouverture de la liquidation judiciaire ?

Pour récupérer les loyers et charges non payés avant le jugement d'ouverture, le bailleur doit procéder à une déclaration de créances au mandataire judiciaire désigné par le tribunal. Il dispose de 2 mois pour effectuer cette démarche.

La déclaration de créances lui permettra de se faire payer par priorité aux autres créanciers (mais après les salariés, la sécurité sociale et le Trésor public).

Le bailleur bénéficie en effet d'un privilège (priorité de paiement) pour les 2 années de loyers précédant le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire (article L 622-16 du Code de commerce).

Le bail commercial peut-il être cédé sans l'accord du bailleur ?

Les procédures de sauvegarde, de redressement et de liquidation judiciaires peuvent aboutir à la cession isolée ou non du bail commercial.

Cession du bail intervenant dans le cadre d'une cession d'activité

Une procédure de sauvegarde peut aboutir à la cession partielle de l'activité du locataire ; les procédures de redressement et de liquidation judiciaire à sa cession totale.

La cession d'activité peut s'accompagner de celle du bail commercial. Dans ce cas, le repreneur doit exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d'ouverture.

Certaines clauses du bail commercial se retrouvent alors privées d'effets :

• les clauses du bail ayant pour objet ou pour effet d'en restreindre la cession en imposant l'agrément préalable du bailleur,
• les clauses prévoyant la solidarité entre le cédant et le repreneur à l'égard du bailleur.

En revanche, le pacte de préférence offrant au bailleur un droit de priorité en cas de cession du bail continue de s'appliquer.

Cession isolée du bail commercial

L'administrateur ou le liquidateur peut décider de céder isolément les actifs du locataire, parmi lesquels le bail commercial portant sur ses locaux.

A la différence d'une cession du bail intervenant dans le cadre de la cession de l'entreprise, la cession isolée du bail ne prive pas d'effet les clauses du bail ayant pour objet ou pour effet de restreindre sa cession.