Le versement et la restitution du dépôt de garantie d'un bail commercial

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée lors de la conclusion d'un bail commercial et restituée en fin de bail.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour un bail commercial ?

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'un bail commercial. Le bailleur et le locataire peuvent donc tout à fait ne pas prévoir son versement.

La loi autorise cependant le bailleur à exiger dans le bail commercial, le versement d'un dépôt de garantie, éventuellement accompagné de la signature d'un contrat de cautionnement.

Quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail commercial ?

Montant initial du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est généralement fixé par le bailleur, puis reporté dans le bail commercial.

La plupart du temps, il équivaut à :

  • un terme de loyer (trimestriel ou mensuel), s'il est payable d'avance ;
  • deux termes de loyer, s'il est payable à terme échu.

Le dépôt de garantie est calculé par rapport au loyer hors taxes (et non toutes taxes comprises).

Montant maximum du dépôt de garantie

La loi ne fixe ni montant minimum ni maximum au dépôt de garantie d'un bail commercial.

En pratique toutefois, le dépôt de garantie se limite souvent à 2 termes de loyers puisque lorsque les sommes versées par le locataire lors de son entrée dans les lieux dépassent 2 fois le montant du loyer, l'excédent produit des intérêts au taux légal au profit du locataire (article L 145-40 du Code de commerce).

Ainsi, en fin de bail, le bailleur sera tenu de restituer au locataire le dépôt de garantie augmenté des intérêts produits. A défaut, le locataire peut réclamer à n'importe quel moment le remboursement des intérêts.

Toute clause du bail stipulant que le dépôt de garantie n'est pas productif d'intérêts pour le montant du dépassement est réputée non écrite. Cette règle, bien que d'ordre public, n'est pas toujours respectée en pratique.

Modification du montant du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.

Le bail prévoit généralement que le montant du dépôt de garantie évoluera avec le loyer et sera révisé lors de chaque révision triennale du loyer ; le locataire devant verser le complément ou le bailleur lui restituer le trop-versé.

Mais à défaut de clause de révision dans le bail, le montant du dépôt de garantie ne pourra être réajusté qu'au moment du renouvellement du bail.

Le bailleur peut-il encaisser le dépôt de garantie ?

Le bail commercial peut déterminer librement les modalités de règlement du dépôt de garantie : périodicité mensuelle ou trimestrielle, paiement par avance ou à terme échu.

Lorsque le dépôt de garantie est payé par chèque, le bailleur peut l'encaisser immédiatement même s'il a été convenu avec le locataire que le chèque ne sera pas encaissé ou qu'il ne le sera que si certaines conditions sont remplies.

Le locataire peut se mettre d'accord avec le bailleur pour que son chèque ne soit encaissé qu'en cours de bail, lorsqu'il aura des recettes suffisantes. Mais le bailleur n'est pas tenu par son engagement.

En effet, un chèque est un instrument de paiement même dans le cas où il a été remis à titre de garantie (Cass. 1e civ. 6-1-2011 n° 09-71.400 F-D). Le bailleur peut donc l'encaisser lorsqu'il le souhaite.

Que devient le dépôt de garantie en cas de changement de propriétaire ?

Vente de l'immeuble

En cas de vente de l'immeuble en cours de bail, c'est au bailleur originaire, et non à l'acquéreur, de procéder à la restitution du dépôt de garantie.

La présence, dans l'acte de vente, d'une clause transmettant le dépôt de garantie à l'acquéreur du local, n'est pas suffisante pour contraindre le locataire à demander la restitution du dépôt de garantie au nouveau bailleur.

Pour qu'il en soit ainsi, il faudrait, en plus, insérer dans le bail commercial une clause prévoyant que le locataire consent à ce que le dépôt de garantie soit transféré à l'acquéreur en cas de vente du local (Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-18100).

Vente du fonds de commerce

En cas de vente du fonds de commerce, le dépôt de garantie est remboursé par l'acquéreur au vendeur.

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?

En cas de manquement du locataire à ses obligations locatives, le dépôt de garantie n'est restitué qu'après déduction des sommes dues au bailleur (non de façon forfaitaire mais conformément au montant du préjudice subi).

La loi ne définit pas les sommes que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie d'un bail commercial. Le contrat de bail doit donc préciser ce que couvre le dépôt de garantie, par exemple :

  • les loyers et les charges impayés,
  • les réparations locatives,
  • la remise en état des lieux,
  • les indemnités d'occupation impayées,
  • les impôts dont le bailleur est tenu solidairement avec le locataire à l'égard du Trésor public...

C'est au bailleur de rapporter la preuve que les locaux ne lui ont pas été rendus en parfait état (ou du moins dans l'état de sortie fixée par les parties aux termes du bail).

Attention, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, la loi Pinel a réduit la liste des charges qui peuvent être imputées au locataire.

Afin de couvrir toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire, il est conseillé de rédiger la clause de garantie de la façon suivante : " Le dépôt de garantie sera restitué au preneur en fin de bail, déduction faite par le bailleur de toutes sommes qui pourraient être dues à quelque titre que ce soit. "

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie en fin de bail ?

Le statut des baux commerciaux est muet sur les conditions de restitution du dépôt de garantie. Notamment, aucun délai n'est prévu pour restituer le dépôt de garantie au locataire d'un bail commercial.

Le dépôt de garantie doit ainsi être rendu au locataire lors de son départ, après entière exécution de ses obligations, dans un délai raisonnable (estimé à deux ou trois mois après le départ).

Ce délai implique :

  • que le locataire ait libéré les lieux (remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant),
  • qu'aucun incident locatif n'ait eu lieu au cours de la location,
  • que le local restitué soit conforme à l'état dans lequel il a été mis en location,
  • qu'il soit possible d'apurer définitivement les comptes (ce qui peut poser problème dans le cas de locaux situés dans une copropriété).

La rétention abusive du dépôt de garantie peut être sanctionnée par les tribunaux. Mais il faut pour cela que le locataire apporte la preuve d'un préjudice, d'une faute et d'un lien de causalité (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, Civ. 3° 6 mars 2012, n°11-13729).

Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie ?

Le bail peut parfaitement prévoir que le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts en cas de rupture du bail pour une cause quelconque, même en cas de résiliation du bail à l'amiable (CA Paris 21-4-1988 n°86-15922, 16e ch. B).

Cette clause se retrouve très souvent dans les baux, notamment à l'article portant sur la clause résolutoire. Mais elle ne signifie pas que le locataire n'est plus redevable d'aucune somme d'argent : les éventuels loyers arriérés ou frais de remise en état devront en plus être versés par le locataire.

C'est ce qui différencie cette clause de la clause pénale - dont le montant peut être diminué ou augmenté par le juge, si celui-ci est manifestement excessif ou dérisoire.

Lorsque le bail a été consenti à plusieurs locataires et que l'un d'eux seulement donne congé, aucun remboursement même partiel du dépôt de garantie ne peut être exigé tant que les lieux n'ont pas effectivement été libérés (Cass. 3e civ. 21-11-1990 n° 89-14.827).

Quel est le délai de prescription de l'action en restitution du dépôt de garantie ?

Le locataire dispose de 5 ans pour réclamer en justice la restitution du dépôt de garantie devant le Tribunal de commerce (article 2224 du Code civil).

Le point de départ du délai de prescription est fixé au moment de la remise des clés par le locataire entre les mains du bailleur ou de son mandataire (l'agent immobilier), généralement à l'issue de l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Cette remise peut être effectuée :

  • en main propre,
  • ou par lettre recommandée demande d'avis de réception.