Un locataire peut-il légitimement refuser de payer son loyer ?

Le locataire est autorisé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution dans certaines circonstances exceptionnelles.

Dans quels cas un locataire peut-il invoquer l'exception d'inexécution ?

En application de l'article 1219 du Code civil, le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer lorsque le local ne permet pas l’exercice de l'activité envisagée par le bail (manquement à l'obligation de délivrance du bailleur).

Exemples : nuisances sonores permanentes, refus de réaliser des grosses réparations, travaux effectués par le bailleur en cours de bail rendent les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés...

Ont cependant été jugés inefficaces les motifs suivants : le dysfonctionnement du système d'assainissement, le défaut d'entretien de l'immeuble ou encore l'existence d'une contestation sur le montant du loyer ou des charges.

Bail mixte et logement déclaré insalubre

Lorsqu'un local commercial loué comprend également une partie à usage d'habitation (principale), la partie habitation reste régie par les règles des baux d'habitation : le bailleur doit donc assurer au locataire un logement décent.

Un logement est insalubre quand il y a danger pour les locataires ou/et le voisinage. Il peut s'agir par exemple d'un chauffage défectueux avec risque d'intoxication au monoxyde de carbone, de risques d'incendie ou de présence d'animaux dits néfastes (rongeurs, cafards, punaises de lit...), d'une humidité, d'une location dans une cave dépourvue d'ouverture sur l'extérieur.

Le locataire peut alors faire constater l'insalubrité en contactant le service hygiène de la mairie. Un rapport est établi et s'il conclut à l'insalubrité le préfet est saisi et rend un arrêté d'insalubrité. Le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté.

Comment invoquer l'exception d'inexécution ?

Le preneur doit notifier au bailleur qu'il ne paiera pas les loyers tant que le bailleur ne sera pas en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination.

Cette notification doit s'effectuer dans le respect des stipulations du bail commercial.

Quelles conséquences lorsque le locataire a suspendu son loyer alors que les conditions n'étaient pas remplies ?

La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire qui peut être mise en jeu lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation de payer le loyer.

Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire

Lorsque le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, le juge est libre de choisir la sanction qui lui semble appropriée.

Il peut opter pour la résiliation pure et simple du bail ou préférer une autre sanction comme le paiement de l'arriéré de loyer sous astreinte.

Si le bail comporte une clause résolutoire

Les baux contiennent fréquemment une clause prévoyant que le défaut de paiement du loyer et des charges entraîne la résolution immédiate du bail.

Après avoir mis en demeure son locataire et avoir patienté un mois, le bailleur peut saisir le juge pour invoquer la clause résolutoire.

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le juge n'a pas le choix : il est forcé de constater le jeu de la clause résolutoire et de mettre fin au bail commercial.