Quand le locataire d'un bail commercial peut-il refuser de payer son loyer ?

Le locataire d'un bail commercial est autorisé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution dans certaines circonstances exceptionnelles.

Quand le refus de payer le loyer est-il légitime dans un bail commercial ?

En application de l'article 1219 du Code civil, le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer lorsque le local ne permet pas l’exercice de l'activité envisagée par le bail (manquement à l'obligation de délivrance du bailleur).

Exemples : nuisances sonores permanentes, refus de réaliser des grosses réparations, travaux effectués par le bailleur en cours de bail rendent les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés...

Ont cependant été jugés inefficaces les motifs suivants : le dysfonctionnement du système d'assainissement, le défaut d'entretien de l'immeuble ou encore l'existence d'une contestation sur le montant du loyer ou des charges.

Comment invoquer l'exception d'inexécution dans un bail commercial ?

Le locataire doit notifier au bailleur qu'il ne paiera pas les loyers tant que le bailleur ne sera pas en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination.

Cette notification doit s'effectuer dans le respect des stipulations du bail commercial.

Quelles conséquences lorsque le locataire a suspendu son loyer alors que les conditions n'étaient pas remplies ?

La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire qui peut être mise en jeu lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation de payer le loyer.

Si le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire

Lorsque le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, le juge est libre de choisir la sanction qui lui semble appropriée.

Il peut opter pour la résiliation pure et simple du bail ou préférer une autre sanction comme le paiement de l'arriéré de loyer sous astreinte.

Si le bail commercial comporte une clause résolutoire

Les baux contiennent fréquemment une clause prévoyant que le défaut de paiement du loyer et des charges entraîne la résolution immédiate du bail.

Après avoir mis en demeure son locataire et avoir patienté 1 mois, le bailleur peut saisir le juge pour invoquer la clause résolutoire.

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le juge n'a pas le choix : il est forcé de constater le jeu de la clause résolutoire et de mettre fin au bail commercial.