Statut des baux commerciaux : conditions d'application

Pour que le statut des baux commerciaux s'applique à une location, 3 conditions sont nécessaires :

• le bail porte sur un immeuble ;
• le locataire y exploite un fonds de commerce ou une entreprise industrielle et artisanale lui appartenant ;
• il est immatriculé.

Quand peut-on conclure un bail commercial ?

Le statuts des baux commerciaux s'applique aux contrats de location portant sur des locaux utilisés pour exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal.

C'est un statut très protecteur pour le locataire puisqu'il bénéficie notamment du plafonnement de son loyer et du droit d’obtenir le renouvellement du bail commercial ou, en cas de refus du bailleur, une indemnité d’éviction.

Le régime des baux commerciaux est organisé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Un contrat de bail commercial doit contenir plusieurs mentions obligatoires.

Quels sont les locaux concernés par le statut des baux commerciaux ?

Le bail commercial s'applique automatiquement aux locaux servant à l'exploitation du fonds de commerce appartenant au locataire. Sous certaines conditions, le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux locaux accessoires au local principal et à un bail portant sur un terrain.

Par local, on entend tout espace clos et couvert dans lequel s'exerce la vente (y compris un baraquement) : murs de boutique, usines, bureaux ou ateliers.

La définition du local commercial a suscité un abondant contentieux auquel les tribunaux ont apporté des solutions. Ils ont ainsi décidé qu'il n'était pas possible de conclure un bail commercial pour louer :

• des cabines mobiles facilement transportables ;
• des emplacements de stationnement simplement matérialisées par des bandes de peinture ;
• une vitrine d'exposition ;
• un emplacement publicitaire (toit, panneau, mur) ;
• un emplacement situé sur un trottoir, sur un passage ou sous une porte cochère.

Le local principal : application d'office du statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux s'applique d'office au local principal, c'est-à-dire au local où se déroule la fabrication (ateliers, usine) et/ou la commercialisation des produits, ce qui implique la réception de la clientèle (entrepôt servant à la vente, boutique...).

Il est possible d'avoir plusieurs locaux principaux. C'est le cas de l'usine et du magasin de vente d'une même entreprise ou des différents points de vente d'un commerçant.

Les locaux accessoires, sous certaines conditions

Les locaux accessoires sont des locaux loués séparément du local principal et qui ne sont pas utilisés pour l'activité commerciale : entrepôt, cave, garage, atelier de réparation...). Ils sont loués avec le local principal, dans le cadre du même contrat de bail.

Les locaux accessoires ne peuvent bénéficier du régime des baux commerciaux qu'à 2 conditions :

• ils sont indispensables à l'exploitation du fonds de commerce. Leur perte mettrait en péril l'existence du fonds de commerce ou de l'entreprise. Ce qui est rarement le cas des hangars, remises, garages et terrains nus. Pour les tribunaux, le fait que le locataire aurait la possibilité de retrouver un local de remplacement n'a aucune incidence ;
• le local accessoire appartient au propriétaire du local principal. Mais même si ce n'est pas le cas, le locataire pourra revendiquer le statut des baux commerciaux s'il parvient à prouver que le propriétaire savait, lors de la conclusion du bail, que le local était destiné à être utilisé conjointement au local principal (Cass civ, 10.03.1993).

Les terrains nus, en principe exclus du bail commercial

Un bail portant sur un terrain nu n'est en principe pas soumis au statut des baux commerciaux.

Il n'en va autrement que lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées (avant ou après la signature du bail) et exploités avec le consentement exprès du propriétaire.

Un simple aménagement du terrain ne suffit pas : les locaux doivent être solides et fixés au sol. Cela exclut donc les constructions démontables, containers et baraquements simplement posés au sol.

Quelles conditions le commerçant doit-il remplir pour conclure un bail commercial ?

Le fonds de commerce doit appartenir au locataire du bail commercial

Le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer que si le local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une entreprise industrielle ou artisanale appartenant au locataire.

Il est donc a priori exclu pour les associations et les membres des professions libérales (médecins, notaire, architecte, avocat...), pour lesquels un bail professionnel s'avère plus adapté.

Le bail commercial s'applique également aux commerçants franchisés.

En revanche, les locataires-gérants sont exclus du statut car ils ne sont pas propriétaires du fonds de commerce.

Le locataire du bail commercial est immatriculé

L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le locataire souhaite bénéficier de certaines dispositions protectrices. Le propriétaire ne peut donc invoquer le défaut d'immatriculation pour demander la résiliation du bail.

L'immatriculation est en effet nécessaire lorsque le locataire souhaite :

• bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, suite au congé donné par son propriétaire. Concrètement, le locataire doit être immatriculé au jour du congé délivré par le bailleur. Une immatriculation intervenue postérieurement ne lui permet pas de bénéficier du droit au maintien dans les lieux ;
• étendre ou transformer son activité ;
• bénéficier du droit au renouvellement du bail. Le locataire doit être immatriculé à la date d'expiration du bail, sans quoi celui-ci prend fin automatiquement.

Cette condition est écartée en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité.

Si le locataire est marié sous le régime de la communauté, seul 1 des époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Un non-commerçant peut-il conclure un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux n'est pas réservé qu'aux commerçants immatriculés au RCS. Diverses exceptions sont prévues par la loi. En outre, des personnes a priori exclues du statut peuvent volontairement opter pour ce dernier en le précisant expressément dans le contrat de bail.

Le statut des baux commerciaux peut s'appliquer aux personnes et formes suivantes, sans que le contrat de bail ne le mentionne expressément :

• les établissements d'enseignement publics et privés, quelle que soit leur discipline et qu'ils aient ou non un caractère commercial : auto-école, école de sport, école de danse, salle de culture physique, établissement scolaire... Le locataire doit être propriétaire du fonds et bénéficier des autorisations administratives exigées par la loi ;
• les communes, mais uniquement pour les immeubles et locaux affectés à des services exploités en régie ;
• les entreprises publics et établissements publics à caractère industriel et commercial : RATP, SNCF, Banque de France... ;
• les locataires de locaux ou d'immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics. Certaines conditions devront être remplies ;
• les sociétés coopératives à forme ou à objet commercial, les sociétés coopératives de crédit ainsi que les caisses d'épargne et de prévoyance ;
• les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques : dessinateurs, photographes, artistes peintres...

Même si les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies, les parties peuvent volontairement décider de s'y soumettre.

Pour cela, elles doivent le mentionner expressément dans le contrat de bail, en citant par exemple les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et préciser pour quelle raison le statut des baux commerciaux ne s'applique pas d'office : absence de clientèle, activité non commerciale...

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Quels sont les avantages du bail commercial ?

Le bail commercial présente de nombreux avantages pour le locataire :

• le bail a une durée minimal de 9 ans ;
• le bailleur doit assumer les grosses réparations ;
• le locataire a la possibilité de céder son bail ;
• le locataire a droit au renouvellement du bail commercial ;

Un bail d'une durée minimale de 9 ans

Un bail commercial doit être de 9 ans minimum. Cette durée minimale offre la garantie au locataire de pouvoir pérenniser son activité.

A l'inverse, il est aussi possible d'opter pour une durée plus courte de 3 ans maximum en concluant un bail précaire (également appelé bail commercial dérogatoire). Inconvénients : pas de droit au renouvellement, ni à une indemnité d’éviction lors de l'expiration du bail.

Le locataire a la possibilité de donner congé à chaque échéance triennale, c’est à dire tous les 3 ans.

Le Code de commerce ne fixe pas de durée maximale au bail commercial : il peut donc être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Ce choix a cependant des conséquences désavantageuses pour le locataire.

Bail commercial d'une durée de 9 à 12 ans

La conclusion d'un bail pour une durée supérieure à 9 ans a une incidence lors du renouvellement du bail commercial.

Il est fréquent que le bailleur profite du renouvellement du bail pour modifier le loyer, notamment en vue d’une augmentation.

Ce nouveau loyer est en principe plafonné, sauf lorsque le bail a été conclu pour une durée de plus de 9 ans.

Bail commercial d'une durée de plus de 12 ans

Lorsqu'un bail commercial est conclu pour une durée de plus de 12 ans :

• il doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers ;
• le loyer ne sera pas soumis à la règle du plafonnement au moment du renouvellement.

Paiement des grosses réparations par le bailleur

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel, dresse une liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent être répercutées sur le locataire et qui doivent donc rester à la charge du bailleur.

Les grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux sont ainsi à la charge du bailleur (article 606 du Code civil).

L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose également l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

Cession du bail commercial possible

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce.

En revanche, le bail peut venir restreindre le droit de céder le bail commercial à l'acquéreur du fonds, en imposant le respect de formalités particulières.

Droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire bénéficie automatiquement du droit au renouvellement s'il remplit les conditions définies à l’article L.145-1 du Code de commerce :

• il est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local ;
• le même fonds est exploité depuis au moins 3 ans ;
• il est immatriculé.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, c'est-à-dire que le bail ne peut pas comporter de clause contraire.

Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Quels sont les inconvénients du bail commercial ?

Le bail commercial présente quelques inconvénients pour le locataire :

• le versement d'un dépôt de garantie, voire d'un pas-de-porte est souvent exigé par le bailleur ;
• le contrat de bail commercial peut restreindre les activités que le locataire pourra exercer ;
• le loyer d'un contrat de bail commercial peut être révisé ;
• le contrat de bail commercial peut exclure la responsabilité du bailleur.

Versement d'un dépôt de garantie, voire d'un pas-de-porte

Il faut prévoir le versement d'un dépôt de garantie, qui peut représenter entre 2 mois de loyers, ainsi que le premier mois de loyer payé généralement d'avance.

A ces sommes peuvent s'ajouter le paiement d'un "pas-de-porte" versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d'un bail d'un "droit au bail ", versé au précédent locataire.

S'ajoutent enfin les honoraires du notaire, si le bail est notarié. A défaut, l'enregistrement du bail au centre des impôts est conseillé (coût de la formalité : 25 €)

Limitation des activités pouvant être exercées

Plus l'activité mentionnée dans le bail commercial est large (prêt-à-porter, par exemple), plus le locataire est libre d'adapter son assortiment et de céder son bail.

En revanche, plus l'activité est restrictive (cadeaux et objets de décoration liés à la montagne, par exemple), plus le locataire aura de mal à céder (➡️ télécharger le guide) son bail commercial. Surtout si celui-ci contient des clauses obligeant le locataire à pratiquer en permanence toutes les activités mentionnées.

Les contrats prévoient souvent que le bail ne peut être cédé qu'en même temps que le fonds de commerce (➡️ télécharger le guide), ce qui peut être impossible pour certaines activités (bureaux).

Le bail "tous commerces" est à privilégier, même s'il entraîne un loyer plus important. A défaut, il est possible d'adjoindre une activité connexe ou complémentaire, voire de changer totalement d'activité.

Mais certaines conditions précises devront être respectées et le recours au juge sera nécessaire en cas de refus du bailleur. Le propriétaire pourra alors exiger, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation, voire une augmentation de loyer.

Révision possible du loyer commercial

Le bailleur peut exiger un loyer à variation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

Le locataire peut négocier cette clause en demandant que soit retenu le principe de base posé par la loi, c'est-à-dire un loyer révisable simplement tous les 3 ans.

Exclusion possible de la responsabilité du bailleur

Le bailleur peut inscrire dans le contrat de bail une clause visant à dégager sa responsabilité dans le cas où les services habituels de l'immeuble ne sont plus rendus.

Le locataire n'aurait alors aucun recours dans le cas où la climatisation, le chauffage ou l'ascenseur tomberaient en panne.

Quelles différences entre un bail commercial et une convention d'occupation précaire ?

Bien que portant sur un local commercial, la convention d'occupation précaire n'est pas soumise au statut des baux commerciaux. C'est un contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

Conditions de conclusion d'une convention d'occupation précaire

Un contrat ne peut être qualifié de "convention d'occupation précaire" que si 2 conditions sont remplies :

• le droit de l'occupant est précaire, ce qui implique une redevance particulièrement faible ;
• il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

Le droit de l'occupant est précaire

La précarité du droit de l'occupation peut résulter du fait que :

• la durée de l'occupation est incertaine ;
• l'une des parties peut mettre fin à la convention sans préavis ;
• la redevance d'occupation est d'un très faible montant.

Pris isolément, ces éléments ne suffisent pas à caractériser l'existence d'une convention d'occupation précaire mais constituent un indice.

Il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties

Une convention d'occupation précaire doit être motivée par des circonstances exceptionnelles affectant l'immeuble et le local ainsi que d'un lien entre la durée de l'occupation et les circonstances invoquées. Ces circonstances doivent empêcher les parties de conclure un véritable bail.

Elles peuvent être liées :

• au caractère discontinu et temporaire de l'occupation. C'est le cas lorsque le contrat ne donne à l'occupant le droit d'utiliser le local que de telle heure à telle heure, du dépannage temporaire d'un logement en raison de l'absence professionnelle du propriétaire moyennant un participation forfaitaire destinée à couvrir les charges ;
• à la situation transitoire de l'immeuble : en attente d'expropriation, de la reconstruction de locaux détruits par un sinistre, de la réalisation définitive d'une promesse de vente conclue sous condition suspensive de l'obtention du prêt nécessaire à l'achat du local ;
• à la situation géographique du local. Ce peut être le cas d'un kiosque mobile installé dans un magasin ;
• à la mise à disposition temporaire dans le cadre de l'opération de relogement des familles sans abri ;
• au fait que l'occupation des lieux se fasse sous condition d'acquisition du bien.

Par conséquent, il ne suffit pas d'intituler un contrat "convention d'occupation précaire" pour qu'il en soit valablement un. Et ni les caractéristiques particulières du local, ni la courte durée prévue au contrat, ni encore l'emploi du terme "redevance" plutôt que "loyer" ne sont, à eux seuls, suffisants pour caractériser l'existence d'une convention d'occupation précaire.

Forme de la convention d'occupation précaire

Création de la pratique, la convention d'occupation précaire ne fait pas l'objet de dispositions légales particulières. Elle peut donc être écrite ou verbale.

Néanmoins, la preuve de la précarité sera plus difficile à apporter en l'absence d'un écrit.

Pour éviter les risques de requalification en bail commercial, il est recommandé d'établir cette convention par écrit et d'y mentionner précisément, en préambule, les circonstances particulières qui en justifient la conclusion.

Durée de la convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire n'est pas limitée dans le temps et peut durer tant que le motif de précarité ayant justifié sa conclusion perdure.

Le caractère précaire d'un bail est justifié si, au moment de sa signature, les locaux devaient être démolis pour la construction d'un ensemble immobilier. Il en est ainsi même si la convention a duré plus de 20 ans, l'opération d'aménagement des parcelles où se situent ces locaux n'a été déclarée d'utilité publique que 20 ans plus tard (CA Paris 17-6-2016 n° 14/09633).

Droits de l'occupant précaire

Le régime juridique de la convention d'occupation précaire est, dans son ensemble, celui des articles 1709 et suivants du Code Civil.

Toutefois, le locataire ne peut exiger du propriétaire qu'il respecte les obligations à la charge du bailleur (Cass. Civ. III : 12.6.85). Le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux loués, cette obligation ne cessant qu'en cas de force majeure et, en cas d'incendie, l'occupant est présumé responsable (Cass. Civ. III : 23.1.08).

Le propriétaire n’est pas tenu d’une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, si bien qu’en l’absence de clause en ce sens, l’occupant ne peut pas obtenir indemnisation de préjudices consécutifs à un dégât des eaux (Civ. 3e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-16.974).

Le droit de l'occupant étant fragile et instable, celui-ci ne peut revendiquer le droit au renouvellement, ni le versement d'une indemnité d'éviction.