Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le bailleur et le locataire peuvent cependant convenir d'une durée plus longue, ce qui aura des conséquences sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Quelle est la durée minimum d'un bail commercial ?

Un bail commercial doit être conclu pour une durée d'au moins 9 ans. Toute clause contraire du contrat de bail est réputée non écrite.

Le bail commercial prend fin au bout de 9 ans, sauf prolongation ou prorogation. Mais cela ne signifie pas qu'il est interdit de résilier le bail avant son terme.

A noter : un bail qui ne comporte aucune indication quant à sa durée est automatiquement conclu pour une durée de 9 ans.

Baux d'une durée plus courte

Il est possible de déroger au statut des baux commerciaux et de conclure un bail d'une durée de 3 ans maximum (bail précaire ou bail commercial dérogatoire).

Dans certaines circonstances exceptionnelles (immeuble en attente de démolition, kiosque mobile installé dans un magasin...), il est également possible de conclure une convention d'occupation précaire, convention dont la durée n'est pas fixée par la loi.

Le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans sauf si, lors du renouvellement, le bailleur et le locataire se sont mis d'accord pour une durée supérieure.

En cas de besoin, notre partenaire peut vous accompagner dans la rédaction de votre contrat de bail commercial : rédigez votre contrat de bail commercial en quelques clics.

Résiliation du bail commercial par le locataire

Résiliation du bail à chaque échéance triennale

Le locataire a la possibilité de donner congé à chaque échéance triennale, c’est à dire tous les 3 ans.

Il n’est pas possible de déroger à cette faculté de résiliation triennale en signant un bail à durée ferme, sauf dans les cas suivants :

  • pour les baux commerces dont la durée est supérieure à 9 ans,
  • pour les bureaux, les locaux monovalents ou les locaux de stockage.

Résiliation du bail en dehors des échéances triennales

Le locataire a la possibilité de mettre fin au bail en dehors des échéances triennales :

  • à l'issue d'un stage de conversion ou de promotion ;
  • en cas de départ à la retraite ;
  • en cas de perception d'une pension d'invalidité ;
  • en cas de décès (le bail est alors transmis aux héritiers).

Le locataire peut également mettre fin au bail si le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Le bail peut également prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).

Résiliation du bail commercial par le bailleur

Résiliation du bail à son terme

Contrairement au locataire, le bailleur doit atteindre l'expiration du bail commercial, soit 9 ans, pour pouvoir y mettre fin, s'il n'a pas de travaux importants à y réaliser.

Le bail commercial ne prend en effet pas fin automatiquement : le bailleur doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, en respectant un préavis de 6 mois et, en général, lui verser une indemnité d'éviction.

S’il ne respecte pas ce préavis de 6 mois, le congé produira ses effets la fin du trimestre civil suivant.

Résiliation du bail à chaque échéance triennale

Le bailleur a la possibilité de donner congé au locataire à l'expiration d'une période de 3 ans, ou de refuser le renouvellement du bail, lorsqu'il doit réaliser des travaux importants.

Ces travaux doivent consister à :

  • construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant,
  • réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage,
  • transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation,
  • exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière,
  • ou, à procéder à la démolition de l'immeuble (dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain).

Résiliation du bail à tout moment

Le bailleur peut résilier le bail commercial si le locataire contrevient à ses obligations contractuelles :

  • en mettant en oeuvre la clause résolutoire,
  • ou en notifiant au locataire la résolution du bail, après l'avoir vainement mis en demeure de satisfaire à ses obligations (sauf urgence).

Résiliation à l'amiable du bail commercial

Le bailleur et le locataire peuvent décider, d'un commun accord, de mettre fin au bail commercial.

La révocation mutuelle du bail commercial n'est soumise à aucune condition de forme ; elle est donc acquise dès lors qu'une des parties a accepté la demande présentée par l'autre.

Quelle est la durée maximum d'un bail commercial ?

Le Code de commerce ne fixe pas de durée maximale au bail commercial : il peut donc être conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Ce choix a cependant des conséquences désavantageuses pour le locataire.

Le bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans

La conclusion d'un bail pour une durée supérieure à 9 ans a une incidence lors du renouvellement du bail commercial.

Il est fréquent que le bailleur profite du renouvellement du bail pour modifier le loyer, notamment en vue d’une augmentation.

Ce nouveau loyer est en principe plafonné, sauf lorsque le bail a été conclu pour une durée de plus de 9 ans.

Le bail conclu pour une durée supérieure à 12 ans

Lorsqu'un bail commercial est conclu pour une durée de plus de 12 ans :

  • il doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers ;
  • le loyer ne sera pas soumis à la règle du plafonnement au moment du renouvellement.

Le bail tacitement prolongé

Lorsqu'un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans et qu'il arrive à sa date contractuelle d'expiration sans que le bailleur ait délivré un congé au moins 6 mois avant ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Les conséquences se font principalement sentir au bout de 12 ans d'occupation : lors du renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas plafonné.

Le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée. Il peut prendre fin à tout moment :

  • par une demande de renouvellement du locataire ;
  • par un congé donné par le bailleur (ou le locataire) au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.