Quelle est la durée légale d'un bail commercial ?

La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans. Mais il est aussi possible de conclure un bail d'une durée de 3 ans ou de 12 ans.

Le bail dérogatoire commercial : durée légale de 3 ans maximum

Il est possible de déroger au statut des baux commerciaux et de conclure un bail d'une durée de 3 ans maximum (bail précaire ou bail commercial dérogatoire).

La durée maximale du bail commercial dérogatoire est de 3 ans. Mais dans la pratique, les baux sont souvent conclus pour une durée de 23 mois.

Le bail commercial dérogatoire a été conçu pour être un « bail à l'essai » devant éventuellement déboucher sur un bail commercial. Il donne ainsi la possibilité au locataire de vérifier la qualité de l'emplacement ou de tester la viabilité de son entreprise.

Le locataire a ici 2 possibilités :

  • conclure un unique bail d'une durée de 3 ans ou moins ;
  • conclure plusieurs baux successifs dont la durée totale n'excède pas 3 ans.

La durée d'un bail précaire se calcule au jour près. Ainsi, un bail de 36 mois qui commence à courir le 1er janvier 2022 prend fin le 31 décembre 2024.

A l'expiration de la durée de 3 ans, il n'est pas possible de conclure un nouveau bail précaire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (article L 145-5, al. 1 du Code de commerce).

Dans certaines circonstances exceptionnelles (immeuble en attente de démolition, kiosque mobile installé dans un magasin...), il est également possible de conclure une convention d'occupation précaire, convention dont la durée n'est pas fixée par la loi.

Le bail commercial classique : durée légale de 9 ans

Un bail commercial classique est conclu pour une durée minimum de 9 ans. Toute clause contraire du contrat de bail est réputée non écrite.

Le bail commercial prend fin au bout de 9 ans, sauf prolongation ou prorogation. Mais cela ne signifie pas qu'il est interdit de résilier le bail avant son terme.

A noter : un bail qui ne comporte aucune indication quant à sa durée est automatiquement conclu pour une durée de 9 ans.

Le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans sauf si, lors du renouvellement, le bailleur et le locataire se sont mis d'accord pour une durée supérieure.

Résiliation du bail commercial par le locataire

Le locataire a la possibilité de donner congé à chaque échéance triennale, c’est à dire tous les 3 ans.

Le locataire a aussi la possibilité de mettre fin au bail en dehors des échéances triennales :

  • à l'issue d'un stage de conversion ou de promotion ;
  • en cas de départ à la retraite ;
  • en cas de perception d'une pension d'invalidité ;
  • en cas de décès (le bail est alors transmis aux héritiers).

Le locataire peut également mettre fin au bail si le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles.

A noter : le bailleur ne peut pas limiter la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans, en concluant un bail pour une durée ferme de 9 ans, excepté pour les locaux construits en vue d'une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage.

Le bail peut également prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).

Résiliation du bail commercial par le bailleur

Contrairement au locataire, le bailleur doit atteindre l'expiration du bail commercial, soit 9 ans, pour pouvoir y mettre fin, sauf s'il a des travaux importants à y réaliser ou que le locataire ne paye pas son loyer.

Le bail commercial ne prend en effet pas fin automatiquement : le bailleur doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, en respectant un préavis de 6 mois et, en général, lui verser une indemnité d'éviction.

S’il ne respecte pas ce préavis de 6 mois, le congé produira ses effets la fin du trimestre civil suivant.

Le bail commercial supérieur d'une durée supérieure à 9 ans

Le Code de commerce ne fixe pas de durée maximale au bail commercial : il peut donc être conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Ce choix a cependant des conséquences désavantageuses pour le locataire.

Bail commercial d'une durée de 9 à 12 ans

La conclusion d'un bail pour une durée supérieure à 9 ans a une incidence lors du renouvellement du bail commercial.

Il est fréquent que le bailleur profite du renouvellement du bail pour modifier le loyer, notamment en vue d’une augmentation.

Ce nouveau loyer est en principe plafonné, sauf lorsque le bail a été conclu pour une durée de plus de 9 ans.

Bail commercial d'une durée de plus de 12 ans

Lorsqu'un bail commercial est conclu pour une durée de plus de 12 ans :

  • il doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers ;
  • le loyer ne sera pas soumis à la règle du plafonnement au moment du renouvellement.

Bail commercial tacitement prolongé

Lorsqu'un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans et qu'il arrive à sa date contractuelle d'expiration sans que le bailleur ait délivré un congé au moins 6 mois avant ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Les conséquences se font principalement sentir au bout de 12 ans d'occupation : lors du renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas plafonné.

Le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée. Il peut prendre fin à tout moment :

  • par une demande de renouvellement du locataire ;
  • par un congé donné par le bailleur (ou le locataire) au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.