SCI et plus-value d'apport

Un bien immobilier appartenant à une SCI est soumis au régime des plus-values.

Le régime des plus-values immobilières

Les immeubles concernés

L'apport d'un immeuble (immeuble commercial, habitation, terrain) à la SCI entraîne en principe la taxation de la plus-value immobilière.

Les plus-values d'apports de titres de sociétés immobilières transparentes et de titres de certaines sociétés à prépondérance immobilière relèvent également du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les possibilités d'exonération

Il existe diverses possibilités d'exonération :

  • l'apport de la résidence principale de l'apporteur ;
  • les apports d'immeubles détenus depuis plus de 22 ans ;
  • les apports d'immeubles dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € ;
  • l'apport effectué par un retraité ou par le titulaire d'une carte d'invalidité à la condition que l'avant-dernière année précédant celle de l'apport, le revenu fiscal de référence n'ait pas dépassé un certain seuil et qu'il n'ait pas été passible de l'IFI.

Le mode de calcul de la plus-value

La plus-value est calculée par la différence entre :

  • la valeur réelle des parts sociales remises en contrepartie de l'apport, majorées des espèces reçues ou du passif transmis à la SCI,
  • et le prix d'acquisition de l'immeuble, majoré de certains frais (dépenses de travaux et frais d'acquisition).

La plus-value bénéficie ensuite d'un abattement. Il est de 6 % par an (4% pour la 22e année révolue) à compter de la 6e année de détention ; ce qui conduit à une exonération définitive après 22 ans de détention.

Déclaration de la plus-value

L'apport doit être déclaré à l'administration (imprimé 2048 IMM en cas d'apport d'un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ; imprimé 2048 M1 en cas d'apport de titres de sociétés à prépondérance immobilière).

Le taux d'imposition de la plus-value

La plus-value immobilière est imposée forfaitairement à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %. Depuis 2013, la plus-value est soumise à une taxe supplémentaire si elle dépasse 50 000 € (sauf si l'apport porte sur un terrain à bâtir). Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Elle est également soumise aux prélèvements sociaux, à un taux de 17,5 %.

Le régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux

Les titres concernés

Les plus-values réalisées à l'occasion de l'apport de valeurs mobilières ou de droits sociaux sont soumises au régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux. Les droits portant sur les valeurs mobilières ou les droits sociaux (droits d'usufruit et de nue-propriété) sont également visés.

Attention, les plus-values d'apports de titres de sociétés immobilières transparentes et de titres de certaines sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les possibilités d'exonération

Sont exonérés les apports de droits sociaux au sein d'un groupe familial.

Par ailleurs, l'imposition n'est effective que si la SCI n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, elle bénéficie d'un sursis d'imposition.

Le mode de calcul de la plus-value

Pour déterminer la plus-value imposable, vous devez calculer le gain réalisé, qui résulte de de la différence entre la valeur d'apport et la valeur d'achat des titres.

La plus-value bénéficie ensuite d'un abattement. Il est de 20 % par an entre 2 et 4 ans de détention, 30 % par an entre 4 et 6 ans de détention et 40% au-delà.

Le taux d'imposition de la plus-value

La plus-value immobilière est imposée forfaitairement à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %.

Elle est également soumise aux prélèvements sociaux, à un taux de 17,2 %.

Le régime des plus-values des professionnels

Les apports concernés

L'apport de parts inscrites à l'actif d'une société, soumise à l'impôt sur le revenu, est soumis au régime des plus-values professionnelles.

Les possibilités d'exonération

Lorsque les parts de la SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise relevant de plein droit de l'impôt sur le revenu sous un régime réel d'imposition, la plus-value réalisée peut bénéficier de l'exonération prévue en faveur des petites entreprises (CGI art. 151 septies) si elle s'inscrit dans l'exercice d'une activité professionnelle.

Ce qui n'est pas le cas des sociétés investissant dans la SCI dans le cadre de la gestion du patrimoine privé de leurs associés.

Le mode de calcul de la plus-value

Pour déterminer la plus-value imposable, vous devez calculer le gain réalisé, qui résulte de de la différence entre la valeur d'apport et la valeur d'achat des parts.

La plus-value bénéficie ensuite d'un abattement. Il est de 50 % du montant des gains nets lorsque les parts ou actions, droits ou titres sont détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans ; 65% au-delà.

Le taux d'imposition de la plus-value

La plus-value nette est imposée à l'impôt sur le revenu, au barème progressif.