Quelle fiscalité pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme (gîtes) ?

Divers régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer aux loueurs de meublés de tourismes ou de chambres d'hôtes.

L'impôt sur le revenu des meublés de tourisme et chambre d'hôtes

Les revenus de l'activité de gîtes et de chambres d'hôtes sont généralement déclarés à l'impôt sur les revenus.

C’est le cas lorsqu’ils sont réalisées par un particulier, un entrepreneur individuel ou une société translucide, c'est-à-dire non soumise à l'impôt sur les sociétés, et dont les résultats sont soumis à l’impôt sur le revenu (SCI, SARL de famille…).

Mais, il est aussi possible de créer une société qui sera imposée à l’impôt sur les sociétés (SARL, SA, SAS…). Dans ce cas, les revenus de location sont simplement imposés à l’impôt sur les sociétés et ne sont pas concernés par les développements qui suivent.

Revenus de location inférieurs à 760 € (chambres d'hôtes)

Les revenus provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérés lorsqu’ils n’excèdent pas 760 euros par an, sans aucune autre condition.

La limite de 760 € s’entend taxes comprises et s’applique au total des recettes provenant de la location et de prestations annexes : télévision, petit-déjeuner, ménage…

A noter : les micro-entrepreneurs (auto-entrepreneurs) ne peuvent pas bénéficier de l'exonération, qui est réservée aux particuliers.

Revenus de location supérieurs à 760 €

Régime des micro-entreprises

La plupart des loueurs de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme relèvent du régime des micro-entreprises.

Il s’applique de plein droit aux particuliers, aux entreprises individuelles et à certains sociétés (EURL dont le gérant est l’associé) lorsque le chiffre d’affaires hors taxes annuel est inférieur à :

  • 176 200 € pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés,
  • 72 600 € pour les meublés de tourisme non classés et les autres locations meublées.

Le régime des micro-entreprises présente les avantages suivants :

  • l'exploitant d'un meublé de tourisme ou d'une chambre d'hôtes ne peut déduire aucune charge. Son revenu imposable est déterminé de façon forfaitaire par application d'un abattement à son chiffre d'affaires (71 % ou 50 %, en fonction de la nature de l'activité) ;
  • l'exploitant n'a pas de comptes annuels ni de déclaration de résultats à réaliser. Tous les mois ou tous les trimestres, il doit simplement déclarer son chiffre d'affaires et, en fin d'année, il doit reporter le montant de son chiffre d'affaires annuel dans sa déclaration de revenus ;
  • l'exploitant n'a pas à tenir de comptabilité comme les entreprises classiques : il doit simplement lister ses différences recettes dans le livre des recettes et ses différents achats dans le registre des achats (meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes uniquement).

Régime du bénéfice réel

L'exploitant d'un meublé de tourisme ou de chambres d'hôtes dont le chiffre d'affaires excèdent les plafonds du régime des micro-entreprises relève automatiquement et sans formalités du régime du bénéfice réel.

Plus précisément, un exploitant relève du régime réel :

  • soit de plein droit (automatiquement) si ses recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 176 200 € (chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés) ou 72 600 € (meublés de tourisme non classés et autres locations meublées) ;
  • soit sur option. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si les frais et charges déductibles du loueur sont supérieurs à 71 % de ses recettes.

Le régime du bénéfice réel est un peu plus complexe que le régime des micro-entreprises puisqu’il implique la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels.

Le régime réel consiste à déduire des recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l'ensemble des frais et charges supportées pour l'activité.

A la différence du régime des micro-entreprises, les déficits sont ainsi déductibles. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des 10 années suivantes mais il ne peut pas être déduit des autres revenus. Cette possibilité est réservé au LMP (loueur en meublé professionnel).

Option pour le bénéfice réel

Un exploitant peut opter volontairement pour le bénéfice réel alors qu'il relève en principe du régime des micro-entreprises.

Il lui suffit d'envoyer, sur papier libre, au service des impôts, une lettre dans laquelle il précise son souhait d'être placé sous le régime réel d'imposition.

L'option est alors valable 1 an et est ensuite reconduite chaque année civile pour 1 an, sauf renonciation.

La TVA des meublés de tourisme et chambre d'hôtes

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option.

Cependant, si l'exploitant propose plusieurs prestations en plus de l'hébergement, la location relèvera du régime fiscal de la parahôtellerie.

C'est le cas si l'exploitant propose en plus de l'hébergement (et dans le même logement), au moins 3 des 4 prestations suivantes :

  • le petit déjeuner ;
  • le nettoyage quotidien des locaux ;
  • la fourniture du linge ;
  • la réception de la clientèle.

Régime fiscal de la location meublée

Les locations meublées sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option.

Régime fiscal de la parahôtellerie

Contrairement aux locations meublées, la parahôtellerie est assujettie à la TVA.

Le loueur a tout de même la possibilité de bénéficier du système de la franchise en base de TVA qui lui permettra d’être exonéré de TVA (et de toute déclaration).

Chiffre d'affaires annuel inférieur à 85 800 €

Lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 85 800 €, l'exploitant peut bénéficier de la franchise en base de TVA.

Il ne facture pas de TVA à ses clients et ne peut pas déduire de TVA sur ses achats. Ce qui simplifie la gestion de son activité : les factures sont faites sans TVA avec mention de la dispense, aucune déclaration de TVA n'est à effectuer.

Si l'exploitant dépasse ce seuil durant 2 années consécutives mais sans excéder 94 300 €, il peut encore bénéficier de la franchise durant ces 2 années.

Chiffre d'affaires annuel supérieur à 85 800 €

En cas de dépassement du plafond de 85 800 €, la parahôtellerie est assujettie à la TVA au taux de 10 % pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et au taux de 20 % pour les autres prestations de services.

Chaque semestre, l'exploitant devra verser un acompte et, chaque année, il devra compléter la déclaration récapitulative CA12 faisant ressortir les montants de TVA collectée et de TVA déductible sur les achats ou les investissements réalisés.

Les impôts locaux des meublés de tourisme et chambre d'hôtes

La location fait partie de l'habitation personnelle

Un exploitant qui loue un logement meublé qui fait pas partie de son habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) est redevable de la taxe d'habitation mais n'est pas soumis à la cotisation foncière des entreprises.

La location ne fait pas partie de l'habitation personnelle

Un exploitant qui loue un logement meublé qui ne fait pas partie de son habitation personnelle est imposable à la cotisation foncière des entreprises mais n'est pas redevable de la taxe d'habitation.

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Louer à des touristes