Contrat de location saisonnière : quelle est la réglementation applicable ?
Le contrat de location saisonnière, impératif dans le cas des gîtes et des chambres d'hôtes, est réglementé par le Code du tourisme et le Code civil.
La rédaction d'un contrat de location saisonnière est-elle obligatoire ?
Le propriétaire qui désire louer sa résidence en saisonnier à des particuliers a l'obligation de rédiger un contrat écrit.
Le contrat de location saisonnière doit être écrit, rédigé en double exemplaire, signé par le propriétaire et par le locataire, et contenir le prix demandé pour la période de location choisie.
Le contrat de location saisonnière doit également contenir les informations suivantes :
- l'identité précise des parties (propriétaire et locataire),
- l'adresse du bien et ses principales caractéristiques (les distances qui séparent le logement de la mer, les moyens de transport à proximité, ou tout autre point d'intérêt etc.)
- la période et la durée de location.
Il doit être accompagné d'un état descriptif des lieux qui doit fournir une description très précise et détaillée du logement et de sa situation : distance de la mer, exposition et vue, commerces situés à proximité notamment s'ils sont susceptibles d'entraîner des nuisances sonores (camping, boite de nuit, cinéma en plein air etc.).
En quoi consiste un contrat de location saisonnière ?
Un contrat de location saisonnière se caractérise :
- par sa courte durée et son non-renouvellement,
- par un logement qui ne constitue pas la résidence principale du locataire,
- par un paiement anticipé des loyers et charges.
Le contrat de location saisonnière est conclu pour une durée maximale de 3 mois
Un contrat de location saisonnière est en principe conclu pour une durée maximale de 3 mois consécutifs. Dans les régions touristiques, toutefois, il est possible de conclure des contrats de plus longue durée (un contrat de 6 mois en Côte d'Azur notamment).
En cas de location trop longue, le risque pour le propriétaire est de voir le contrat requalifié en meublé à usage de résidence principale du locataire.
Dans cette hypothèse, des règles contraignantes très protectrices du locataire s'imposent alors au propriétaire :
- le locataire bénéficie d'un contrat de 1 an tacitement reconductible,
- le propriétaire ne peut donner congé qu'à chaque échéance du contrat avec un préavis de 3 mois et en motivant le congé par la volonté de vendre, de reprendre le logement ou par des fautes graves du locataire.
Dans les zones touristiques, les propriétaires peuvent à la fois louer leur bien à usage de résidence principale à un étudiant durant l'année universitaire et conclure une location saisonnière durant la période estivale.
Le contrat doit être conclu pour une durée ferme non renouvelable. A son terme, le contrat prend automatiquement fin. Ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat en cours de bail. Si le locataire quitte les lieux pendant la location, il n'est ainsi pas déchargé du paiement complet des loyers et des charges.
Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire
Le logement ne peut en aucun cas constituer la résidence principale du locataire, c'est-à-dire le centre de ses intérêts personnels, familiaux et professionnels.
Par prudence, il est conseillé d'interroger le locataire sur les raisons de sa venue et de vérifier qu'il dispose bien d'une résidence principale (fourniture d'un contrat de location et d'un avis de taxe foncière).
Le propriétaire peut réclamer un paiement intégral lors de l'entrée dans les lieux
A la différence d'une location à usage de résidence principale pour laquelle le loyer est payé mensuellement, en location saisonnière le paiement complet est généralement effectué au plus tard lors de l'entrée des lieux.
Il est donc inutile de demander au locataire des documents relatifs à ses revenus (contrat de travail, fiche de paie, avis d'imposition). De même, la caution solidaire d'un proche s'avère inutile.
Il est d'usage que le propriétaire demande :
- une somme d'argent à titre de réservation (arrhes ou acompte) lors de la conclusion du contrat, représentant entre un quart et un tiers du prix,
- le solde à l'entrée des lieux.
Un échéancier de paiement doit impérativement figurer dans le contrat de location et le descriptif. Rien n'empêche le propriétaire d'aménager l'échéancier en demandant un paiement intermédiaire ou en exigeant le solde quelques jours ou semaines après l'entrée des lieux.
Faut-il annexer les diagnostics techniques au contrat de location saisonnière ?
En fonction de l'ancienneté ou de la situation géographique du logement, le propriétaire peut être tenu de remettre à son locataire un constat des risques d'exposition au plomb (Crep) et un constat des risques naturels et technologiques.
En revanche, il n'est pas nécessaire de remettre au locataire un diagnostic de performances énergétiques (DPE), sauf le logement est loué plus de 4 mois (ou 120 jours) cumulés dans l'année.
L'état des lieux est-il obligatoire en matière de location saisonnière ?
La réalisation d'un état des lieux n'est pas obligatoire dans le cadre d'un contrat de location saisonnière.
Pour autant, la réalisation d'un état des lieux reste vivement conseillée. Il est indispensable d'établir un état des lieux et un inventaire lors de l'arrivée du locataire, ainsi que lors de son départ.
Ces documents, signés par le propriétaire et le locataire, recensent l'ensemble des équipements et leur état. Ils doivent être aussi détaillés que possible car ils constituent pour le propriétaire le seul moyen de prouver des dégâts éventuels causés par le locataire.
Le propriétaire peut-il facturer des charges en plus du prix de la location ?
La plupart du temps, les charges sont comprises dans le prix de la location saisonnière.
Mais rien n'interdit au propriétaire de les facturer séparément au locataire :
- soit il réclame une somme forfaitaire,
- soit il facture les charges au réel, en se basant sur les relevés de compteurs à l'entrée et à la sortie des lieux.
Le propriétaire peut-il encaisser le chèque de caution ?
Non seulement le propriétaire a le droit de réclamer un chèque de caution au locataire, mais il peut aussi l'encaisser. Pour éviter tout malentendu, il est conseillée de préciser cette information dans le contrat de location saisonnière, afin que le locataire prévoit les sommes nécessaires sur son compte.
En cas de dégradations commises par le locataire pendant son séjour, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du montant de la caution si :
- les dégradations figurent dans l'état des lieux de sortie signé par le locataire et le propriétaire,
- et, si les retenues sont justifiées par des devis et/ou des factures.