SCI : l'apport en nature

Un apport en nature est constitué par un apport d'un bien autre qu'une somme d'argent au capital de la SCI : titres, immeubles, matériaux de construction...

Les biens pouvant faire l'objet d'un apport en nature à une SCI

Tous les biens meubles et immeubles sont susceptibles d'être apportés à une SCI, dès lors qu'il est possible de les évaluer.

Il existe cependant une exception : il n'est pas possible d'apporter à une SCI des parts de société en nom collectif et des parts ou actions de commandité d'une société en commandite simple ou par actions. En effet, l'apport de ces titres ferait perdre à la société sa nature civile, ce qui aurait pour conséquence de rendre ses associés indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine propre.

Il n'existe aucune procédure particulière de vérification des apports en nature effectués à une SCI. Ainsi, un commissaire aux apports n'a pas à être désigné. Il n'en demeure pas moins que les tiers peuvent remettre en cause l'apport en nature fait en fraude de leurs droits.

L'apport d'un bien en usufruit ou en nue-propriété à une SCI

Un apport peut parfaitement être réalisé en usufruit ou en nue-propriété.

Mais il présente alors quelques particularités :

  • l'apport d'un bien en usufruit donne uniquement le droit à la SCI d'en percevoir les revenus. Par exemple, elle pourra l'utiliser pour son propre usage ou le donner en location et en percevoir les loyers mais elle ne pourra pas le vendre. Il en va autrement s'il s'agit de titres faisant partie d'un portefeuille de valeurs mobilières, à condition d'employer le prix de cession à l'achat d'autres titres,
  • l'apport d'un bien en nue-propriété ne donne pas le droit à la SCI d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus. Elle ne deviendra pleinement propriétaire du bien qu'au moment de l'extinction de l'usufruit.

Enfin, il faut savoir que l'apport d'un bien en usufruit est nécessairement temporaire. Si l'apporteur est propriétaire du bien apporté en usufruit, la loi fixe la durée maximale de l'usufruit à 30 ans.

S'il est lui-même l'usufruitier du bien, il ne peut transmettre ce bien à la SCI que durant la durée dont il dispose lui-même. En outre, si l'usufruit est en viager, il s'éteint avec le décès de l'apporteur usufruitier.

L'apporteur conserve néanmoins la qualité d'associé lorsque l'usufruit s'éteint avant que la SCI n'atteigne son terme.

L'apport d'un bien indivis

Un bien indivis peut être apporté à une SCI.

Soit un indivisaire apporte sa quote-part indivise. Même si ce n'est pas exigé, il est conseillé d'obtenir le consentement des autres indivisaires pour éviter les contentieux lors du partage de l'indivision.

Soit les parts attribuées en contrepartie de l'apport sont partagées à proportion des droits respectifs des indivisaires. Chaque indivisaire devient personnellement associé. Dans ce cas, l'indivision cesse et un partage de fait intervient. Un droit de partage devra être versé au Trésor public.

Soit les parts restent indivises. La qualité d'associé est alors reconnue à chaque indivisaire mais ils devront désigner un représentant pour exercer les droits attachés aux parts.

L'apport d'un bien supportant des charges financières

Il est possible d'apporter un bien supportant un passif, par exemple un immeuble dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé avec transfert de la charge de l'emprunt à la SCI.

L'apport correspond en réalité à la valeur nette de l'immeuble (actif-passif). Si le passif est supérieur à la valeur brute du bien, l'apport est considéré comme fictif et encourt la nullité.

L'apport en nature d'un immeuble à la SCI

Les vérifications préalables

Avant d'apporter un immeuble à une SCI, il faut auparavant vérifier si celui-ci ne se situe pas dans un périmètre donnant le droit à la commune, l'État ou le département d'empêcher l'apport en exerçant son droit de préemption. C'est le cas si le bien se situe dans une zone d'aménagement différé (Z.A.D.) ou dans un espace naturel sensible.

Si le bien se situe dans un de ces périmètres, il faudra consulter préalablement l'administration au moyen du formulaire cerfa n°10072*02 "Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme".

Les formalités à effectuer

L'apport d'un immeuble doit donner lieu à une publication au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. La publication doit intervenir après la signature des statuts mais avant l'immatriculation de la SCI. Afin d'être publié, l'acte d'apport doit être notarié ou avoir été authentifié devant notaire.

La publication reste obligatoire lorsque la SCI est constituée entre les seuls copropriétaires indivis de l'immeuble ou qu'il s'agit d'un apport en usufruit. L'omission de cette formalité pourrait entraîner la responsabilité du gérant de la SCI.

L'apport en nature de parts sociales à la SCI

L'apport en nature de parts sociales à une SCI nécessite de suivre une procédure particulière :

  • la notification du projet d'apport à la société dont les parts sont apportées, sauf s'il s'agit de parts d'une société civile ou d'une société en commandite simple dont les statuts n'imposent pas cette formalité,
  • la rédaction d'un acte d'apport, avec l'intervention ou non d'un notaire,
  • la notification de l'acte d'apport à la société dont les parts sont apportées.

L'apport en nature d'actions à la SCI

L'apport en nature d'actions nécessite de suivre une procédure similaire :

  • la notification d'une demande d'agrément si les statuts de la société dont les actions sont apportées exigent l'autorisation des autres associés,
  • la rédaction d'un acte d'apport, conseillé mais pas obligatoire,
  • l'inscription de la transmission des actions dans les livres de la société émettrice ou dans ceux de l'établissement bancaire chez qui les actions sont inscrites en compte.