Comment faire un apport en nature dans une SCI ?

Un apport en nature est constitué par un apport d'un bien autre qu'une somme d'argent au capital de la SCI : titres, immeubles, matériaux de construction...

Les biens pouvant faire l'objet d'un apport en nature à une SCI

Tous les biens meubles et immeubles sont susceptibles d'être apportés à une SCI, dès lors qu'il est possible de les évaluer.

Il existe cependant une exception : il n'est pas possible d'apporter à une SCI des parts de société en nom collectif et des parts ou actions de commandité d'une société en commandite simple ou par actions. En effet, l'apport de ces titres ferait perdre à la société sa nature civile, ce qui aurait pour conséquence de rendre ses associés indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine propre.

L'apport d'un bien en usufruit ou en nue-propriété à une SCI

Un apport peut parfaitement être réalisé en usufruit ou en nue-propriété.

Mais il présente alors quelques particularités :

• l'apport d'un bien en usufruit donne uniquement le droit à la SCI d'en percevoir les revenus. Par exemple, elle pourra l'utiliser pour son propre usage ou le donner en location et en percevoir les loyers mais elle ne pourra pas le vendre. Il en va autrement s'il s'agit de titres faisant partie d'un portefeuille de valeurs mobilières, à condition d'employer le prix de cession à l'achat d'autres titres,
• l'apport d'un bien en nue-propriété ne donne pas le droit à la SCI d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus. Elle ne deviendra pleinement propriétaire du bien qu'au moment de l'extinction de l'usufruit.

Enfin, il faut savoir que l'apport d'un bien en usufruit est nécessairement temporaire. Si l'apporteur est propriétaire du bien apporté en usufruit, la loi fixe la durée maximale de l'usufruit à 30 ans.

S'il est lui-même l'usufruitier du bien, il ne peut transmettre ce bien à la SCI que durant la durée dont il dispose lui-même. En outre, si l'usufruit est en viager, il s'éteint avec le décès de l'apporteur usufruitier.

L'apporteur conserve néanmoins la qualité d'associé lorsque l'usufruit s'éteint avant que la SCI n'atteigne son terme.

L'apport d'un bien indivis

Un bien indivis peut être apporté à une SCI.

Soit un indivisaire apporte sa quote-part indivise. Même si ce n'est pas exigé, il est conseillé d'obtenir le consentement des autres indivisaires pour éviter les contentieux lors du partage de l'indivision.

Soit les parts attribuées en contrepartie de l'apport sont partagées à proportion des droits respectifs des indivisaires. Chaque indivisaire devient personnellement associé. Dans ce cas, l'indivision cesse et un partage de fait intervient. Un droit de partage devra être versé au Trésor public.

Soit les parts restent indivises. La qualité d'associé est alors reconnue à chaque indivisaire mais ils devront désigner un représentant pour exercer les droits attachés aux parts.

L'apport d'un bien supportant des charges financières

Il est possible d'apporter un bien supportant un passif, par exemple un immeuble dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé avec transfert de la charge de l'emprunt à la SCI.

L'apport correspond en réalité à la valeur nette de l'immeuble (actif-passif). Si le passif est supérieur à la valeur brute du bien, l'apport est considéré comme fictif et encourt la nullité.

L'apport en nature d'un immeuble à une SCI

Les vérifications préalables

Avant d'apporter un immeuble à une SCI, il faut auparavant vérifier si celui-ci ne se situe pas dans un périmètre donnant le droit à la commune, l'État ou le département d'empêcher l'apport en exerçant son droit de préemption. C'est le cas si le bien se situe dans une zone d'aménagement différé (Z.A.D.) ou dans un espace naturel sensible.

Le droit de préemption est le droit pour la commune, le département ou l'État d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Le but est de pouvoir réaliser une opération d'intérêt général : équipements collectifs, développement économique, lutte contre l'insalubrité...

Si le bien se situe dans un de ces périmètres, il faudra consulter préalablement l'administration au moyen du formulaire cerfa n°10072*02 "Déclaration de cession d’un fonds de commerce / fonds artisanal / bail commercial / terrain soumis droit de préemption".

Celui-ci comporte notamment la déclaration de la valeur d'apport. L'autorité compétente a 2 mois, à compter de la réception de la déclaration de cession, pour notifier au propriétaire soit son refus d'acquérir l'immeuble, soit sa décision de préempter au prix indiqué, soit son offre d'acquérir à un autre prix.

La réalisation d'un acte d'apport

L'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une mutation, il doit donc faire l'objet d'un acte notarié.

Le plus souvent, les statuts constatant l'apport seront directement établis par le notaire, qui effectuera les formalités de publicité au Service de publicité foncière . Les statuts peuvent aussi être établis par acte sous seing privé et un acte d'apport indépendant établi par un notaire.

Les formalités à effectuer

L'apport d'un immeuble doit donner lieu à une publication au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. La publication doit intervenir après la signature des statuts mais avant l'immatriculation de la SCI. Afin d'être publié, l'acte d'apport doit être notarié ou avoir été authentifié devant notaire.

La publication reste obligatoire lorsque la SCI est constituée entre les seuls copropriétaires indivis de l'immeuble ou qu'il s'agit d'un apport en usufruit. L'omission de cette formalité pourrait entraîner la responsabilité du gérant de la SCI.

Le paiement des plus-values immobilières et droits d'enregistrement

L'apport d'un bien immobilier à la SCI entraîne l'imposition de la plus-value éventuelle sur ce bien. De plus, si l'immeuble a été financé par un emprunt dont le capital restant dû est également transmis à la SCI, des droits d'enregistrement seront à verser.

Les plus-values immobilières en cas d'apport à une SCI

L'apport d'un immeuble dans la SCI constitue une mutation susceptible de donner lieu à la constatation d'une plus-value immobilière. La plus-value pouvant en résulter est déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté, qui est équivalente à la valeur des droits sociaux remis par la SCI en rémunération de l'immeuble qui lui est apporté.

Si l'apport de l'immeuble est effectué par un particulier, il faudra appliquer le régime des plus-values des particuliers.

Si l'immeuble apporté à la société civile dépend de l'actif immobilisé d'une société soumise à l'IS, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou encore est affecté à l'exercice d'une profession non commerciale, il faudra appliquer le régime des plus-values professionnelles.

Les droits d'enregistrement en cas d'apport à une SCI

Le régime fiscal des apports est indépendant de la nature des immeubles apportés. Il dépend, en revanche, de la qualité de l'apporteur et du régime d'imposition de la SCI.

Dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, un apport pur et simple d'immeuble - qu'il soit à usage d'habitation ou à usage commercial - est exonéré de droit fixe (CGI art. 810 bis). Un apport à titre onéreux (prise en charge de l'emprunt pesant sur l'immeuble, par exemple) sera en revanche assujetti aux droits d'enregistrement.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, l'apport de l'immeuble est assujetti aux droits de mutation à titre onéreux.

L'apport en nature de droits sociaux à une SCI

L'apport en nature de droits sociaux à une SCI nécessite de suivre une procédure particulière :

• la notification d'une demande d'agrément si les statuts de la société dont les actions sont apportées exigent l'autorisation des autres associés ou du projet d'apport à la société dont les parts sont apportées, sauf s'il s'agit de parts d'une société civile ou d'une société en commandite simple dont les statuts n'imposent pas cette formalité,
• la rédaction d'un acte d'apport, avec l'intervention ou non d'un notaire,
• la notification de l'acte d'apport à la société dont les parts sont apportées.

1ère étape : notification de la demande ou du projet

En tant que future associée, la SCI doit être agréée par la société dont l'associé compte lui apporter ses parts.

En cas d'apport de parts de SARL, il faudra ainsi notifier le projet d'apport à la SARL. Tous les associés et le gérant de la SARL doivent être informés du projet de cession, soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette formalité peut être effectuée par l'apporteur ou par la SCI.

L'apport devra ensuite être autorisé par la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient une majorité plus forte.

En cas d'apport de parts de société civile, il convient de se reporter aux statuts de la société pour déterminer si le projet d'apport doit être notifié à la société civile et dans quelles conditions. L'apport devra être approuvé par l'unanimité des associés.

2ème étape : rédaction d'un acte d'apport

Un acte d'apport doit être rédigé pour rendre l'apport opposable aux tiers et pour pouvoir accomplir les diverses formalités.

Il peut s'agit d'une acte sous seing privé ou d'un acte notarié.

3ème étape : notification de l'acte d'apport

L'apport doit être notifié à la société dont les parts sont apportées.

En pratique, il s'agit soit de déposer un exemplaire de l'acte d'apport au siège social de la société, soit de le faire signifier par commissaire de justice, soit de le faire accepter par le gérant dans un acte authentique.

4ème étape : paiement des droits et impôts

Les plus-values sur valeurs mobilières

L'apport à la SCI de parts sociales est assimilé à une vente et entraîne l'imposition de la plus-value réalisée selon les règles générales applicables aux plus-values mobilières. Il existe diverses possibilités d'exonération.

En revanche, l'apport de parts détenues dans une SCI transparente ou dans une société à prépondérance immobilière relève du régime des plus-values immobilières.

Les droits d'enregistrement

Les apports de droits sociaux sont en principe exonérés de droits d'enregistrement, que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.