Comment bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en 2025 ?

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique de plein droit aux loueurs de gîtes ou de chambres d'hôtes dont les revenus de locations sont inférieurs à 23 000 € ou à l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Au plan fiscal, il existe deux grandes catégories de loueurs en meublé : les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et les autres, qualifiés de loueurs en meublé professionnels (LMP).

Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu et le plus simple. C'est le régime qui s'applique à la plupart des exploitants de gîtes ou de chambres d'hôtes (➡️ télécharger le guide). Mais, il n'offre pas les mêmes avantages fiscaux que le statut de loueur en meublé professionnel.

Les différences entre ces 2 régimes s'établissent au niveau :

• de la déduction des déficits issus du gîte ou des chambres d'hôtes. Le LMP va pouvoir déduire ses déficits de ses autres revenus, sans restriction particulière. A l'inverse, le LMNP ne peut pas déduire ses déficits de ses autres revenus. Pour les déduire, il devra attendre d'avoir des bénéfices sur son activité de location meublée non professionnelle (délai maximum : 10 ans) ;
• du régime applicable aux plus-values résultant de la cession des immeubles donnés en location meublée. La plus-value du LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles. A l'inverse, la plus-value immobilière du LMNP est imposée comme une plus-value immobilière privée.

Les différentes entre ces deux régime sont exposées en détail dans le guide 📄 Louer à des touristes 2025.

Le LMP et le LMNP ne sont pas des régimes d'imposition : les 3 régimes d'imposition des bénéfices (régime des micro-entreprises, régime réel d'imposition, régime du réel normal) restent applicables dans les conditions de droit commun. Tout comme la TVA et les impôts locaux.

Un gîte ou une chambre d'hôtes qui propose des prestations parahôtelières à des hôtes séjournant moins de 30 jours relève du régime fiscal de la parahôtellerie (sans distinction LMP/LMNP).

Quelles conditions pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel en 2025 ?

L'exploitant d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes est automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel lorsque les revenus issus de ses locations meublées :

• sont inférieurs à 23 000 € sur l'année civile ;
• ou, sont inférieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne fait pas à proprement parler l'objet d'un statut particulier. C'est simplement le régime fiscal qui s'applique lorsque le logement est loué meublé, par opposition à la location nue.

Quel est le régime fiscal d'un loueur en meublé non professionnel ?

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est exposé en détail dans le guide 📄 Louer à des touristes 2025.

Régime d'imposition des revenus de location

Lorsque le loueur d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes est soumis à l'impôt sur le revenu, les revenus tirés des locations meublées entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers, réservés aux locations nues.

Un loueur en meublé non professionnel peut être soumis à 2 régimes d'imposition :

• le régime de la micro-entreprise, qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %, 71 % ou 92 %. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite de l'ensemble des revenus locatifs ;
• le régime du bénéfice réel, qui permet d'imputer sur les loyers la plupart des dépenses.

En pratique, le LMNP, comme le LMP, peut louer son logement soit à titre individuel (particulier), soit en créant une entreprise individuelle, soit à travers une société soumise à l'impôt sur le revenu (EURL, SARL de famille, SNC).

Déduction des charges possibles (bénéfice réel)

Lorsque les revenus sont imposés au bénéfice réel, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel :

• frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment),
• frais d'entretien et de réparation,
• frais de gestion et d'assurances,
• impôts locaux,
• intérêts d'emprunt,
• amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Imputation des déficits sur les revenus tirés de la même activité

Un loueur en meublé non professionnel ne peut pas créer de déficits fonciers en utilisant ses charges et amortissements comme dans le cas d'une location vide.

Si un déficit apparaît, il doit être uniquement reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Pour le déduire, le LMNP devra donc attendre d'avoir des bénéfices sur son activité de location meublée non professionnelle (délai maximum : 10 ans).

Absence de régime favorable en cas de cession

La plus-value immobilière du loueur en meublé non professionnel est imposée comme une plus-value immobilière privée, de la même façon qu'un particulier qui cède un immeuble. Il n'y a pas de régime favorable.

Le loueur en meublé non professionnel bénéficie d'abattements pour durée de détention qui lui permettent d'obtenir une exonération totale :

• d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans ;
• de prélèvements sociaux, au bout de 30 ans.

Si la plus-value n'est pas totalement exonérée, sa partie imposable est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Absence de régime favorable en cas de transmission

Les dispositions visant à alléger le montant et les modalités de paiement des droits liés à la transmission des biens à caractère professionnel ne sont pas applicables au loueur en meublé non professionnel.

Quels sont les avantages du régime du loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) est un régime incitatif souvent utilisé comme moyen de défiscalisation car il permet l'imputation du déficit sur le revenu global.

Ce statut s'applique automatiquement aux loueurs en meublé dont les revenus de location excèdent 23 000 € et dépassent les autres revenus du foyer fiscal, quelle que soit la structure juridique choisie pour déclarer les revenus (particulier, entrepreneur individuel, société…).

La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.

Bien que plus rentable en règle générale, la location meublée professionnelle implique toutefois des dépenses supplémentaires. Mais surtout des formalités comptables et fiscales non négligeables.

Les conditions d'accès au statut ont été particulièrement renforcées depuis la loi de finances pour 2009, et le LMP est aujourd'hui réservé à un très petit nombre d'investisseurs.

Les nouvelles conditions d'accès sont présentées en détail dans le guide 📄 Louer à des touristes 2025.

Comment sont calculées les plus-values en cas de cession ?

En cas de vente d’un bien immobilier ayant été loué meublé sous le statut LMNP, les loueurs relevant d'un régime réel d'imposition n'avaient pas, jusqu'à présent, à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à l'inverse des loueurs en meublé professionnels.

Pour remédier à cette différence de traitement et pour mettre fin au cumul d’avantages fiscaux, la loi de finances pour 2025 prévoit que, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction, ce qui a pour conséquence de majorer la plus-value brute réalisée.

Depuis cette date, la plus-value brute réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est donc égale à la différence entre le prix de vente et la « valeur nette comptable ». Elle doit être déclarée sur l’imprimé spécifique 2048-IMM.