Qu'est-ce que le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique de plein droit aux loueurs de gîtes ou de chambres d'hôtes dont les revenus de locations sont inférieurs à 23 000 € ou à l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Au plan fiscal, il existe deux grandes catégories de loueurs en meublé : les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et les autres, qualifiés de loueurs en meublé professionnels (LMP).

Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu et le plus simple. C'est le régime qui s'applique à la plupart des exploitants de gîtes ou de chambres d'hôtes. Mais, il n'offre pas les mêmes avantages fiscaux que le statut de loueur en meublé professionnel.

Les différences entre ces deux régimes s'établissent au niveau :

  • de la déduction des déficits issus du gîte ou des chambres d'hôtes. Le LMP va pouvoir déduire ses déficits de ses autres revenus, sans restriction particulière. A l'inverse, le LMNP ne peut pas déduire ses déficits de ses autres revenus. Pour les déduire, il devra attendre d'avoir des bénéfices sur son activité de location meublée non professionnelle (délai maximum : 10 ans) ;
  • du régime applicable aux plus-values résultant de la cession des immeubles donnés en location meublée. La plus-value du LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles. A l'inverse, la plus-value immobilière du LMNP est imposée comme une plus-value immobilière privée.

Le LMP et le LMNP ne sont pas des régimes d'imposition : les trois régimes d'imposition des bénéfices (régime des micro-entreprises, régime réel d'imposition, régime du réel normal) restent applicables dans les conditions de droit commun. Tout comme la TVA et les impôts locaux.

Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP)

Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) est un régime incitatif souvent utilisé comme moyen de défiscalisation car il permet l'imputation du déficit sur le revenu global.

Ce statut s'applique automatiquement aux loueurs en meublé dont les revenus de location excèdent 23 000 € et dépassent les autres revenus du foyer fiscal, quelle que soit la structure juridique choisie pour déclarer les revenus (particulier, entrepreneur individuel, société…).

La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.

Bien que plus rentable en règle générale, la location meublée professionnelle implique toutefois des dépenses supplémentaires. Mais surtout des formalités comptables et fiscales non négligeables.

Les conditions d'accès au statut ont été particulièrement renforcées depuis la loi de finances pour 2009, et le LMP est aujourd'hui réservé à un très petit nombre d'investisseurs.

Quelles conditions pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel ?

L'exploitant d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes est automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel lorsque les revenus issus de ses locations meublées :

  • sont inférieurs à 23 000 € sur l'année civile ;
  • ou, sont inférieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne fait pas à proprement parler l'objet d'un statut particulier. C'est simplement le régime fiscal qui s'applique lorsque le logement est loué meublé, par opposition à la location nue.

Régime de la parahôtellerie

Un gîte ou une chambre d'hôtes qui propose au moins 3 des 4 prestations suivantes (accueil des personnes hébergées, petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison) relève du régime fiscal de la parahôtellerie (sans distinction LMP/LMNP) et non de celui de la location meublée.

L’activité de loueur en meublé devient alors une activité para hôtelière et le loueur a un statut de commerçant, ce qui lui impose de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Contrairement aux locations meublées (qui sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option), la parahôtellerie est assujettie à la TVA au taux de 10 % pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et au taux de 20 % pour les autres prestations de services (sauf en cas de franchise de TVA).

En outre, en cas de cession du logement, le para-hôtelier ne peut pas bénéficier du régime favorable des plus-values immobilières des particuliers applicable en location meublée non professionnelle (LMNP).

Enfin, le para-hôtelier ne peut pas non plus bénéficier de l’exonération des cotisations des exploitants réalisant moins de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel.

Quel est le régime fiscal d'un loueur en meublé non professionnel ?

Régime d'imposition des revenus de location

Lorsque le loueur d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes est soumis à l'impôt sur le revenu, les revenus tirés des locations meublées entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers, réservés aux locations nues.

Un loueur en meublé non professionnel peut être soumis à deux régimes d'imposition :

  • le régime micro BIC, qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 %. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite de l'ensemble des revenus locatifs ;
  • le régime du bénéfice réel, qui permet d'imputer sur les loyers la plupart des dépenses.

En pratique, le LMNP, comme le LMP, peut louer son logement soit à titre individuel (particulier), soit en créant une entreprise individuelle, soit à travers une société soumise à l'impôt sur le revenu (EURL, SARL de famille, SNC).

Déduction des charges possibles (bénéfice réel)

Lorsque les revenus sont imposés au bénéfice réel, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel :

  • frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment),
  • frais d'entretien et de réparation,
  • frais de gestion et d'assurances,
  • impôts locaux,
  • intérêts d'emprunt,
  • amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Imputation des déficits sur les revenus tirés de la même activité

Un loueur en meublé non professionnel ne peut pas créer de déficits fonciers en utilisant ses charges et amortissements comme dans le cas d'une location vide.

Si un déficit apparaît, il doit être uniquement reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Pour le déduire, le LMNP devra donc attendre d'avoir des bénéfices sur son activité de location meublée non professionnelle (délai maximum : 10 ans).

Différences avec le loueur en meublé professionnel

Contrairement au LMNP, le LMP a la possibilité d'imputer ses déficits sur tous les autres revenus de son foyer fiscal, ce qui permet d'opérer une défiscalisation partielle des autres revenus.

Absence de régime favorable en cas de cession

La plus-value immobilière du loueur en meublé non professionnel est imposée comme une plus-value immobilière privée, de la même façon qu'un particulier qui cède un immeuble. Il n'y a pas de régime favorable.

Le loueur en meublé non professionnel bénéficie d'abattements pour durée de détention qui lui permettent d'obtenir une exonération totale :

  • d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans ;
  • de prélèvements sociaux, au bout de 30 ans.

Si la plus-value n'est pas totalement exonérée, sa partie imposable est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Différences avec le loueur en meublé professionnel

Le statut LMP est plus favorable en cas de cession du meublé.

Du fait de sa nature professionnelle, la plus-value d'un LMNP se retrouve soumise au régime des plus-values professionnelles et non pas des plus-values des particuliers.

Conséquence : le LMP peut bénéficier d'une exonération de sa plus-value lorsque son activité est exercée depuis plus de 5 ans, et lorsque la moyenne des recettes des 2 années précédant la cession est inférieure à 90 000 € (pour une exonération totale) et 126 000 € (pour une exonération partielle).

Absence de régime favorable en cas de transmission

Les dispositions visant à alléger le montant et les modalités de paiement des droits liés à la transmission des biens à caractère professionnel ne sont pas applicables au loueur en meublé non professionnel.

Différences avec le loueur en meublé professionnel

Le statut LMP permet de profiter d'un régime fiscal favorable en matière de succession.

Les droits à payer sont étalés dans le temps. Ils peuvent aussi être déduits du revenu imposable des héritiers si ces derniers conservent le statut de LMP.

Un abattement de 75 % peut être pratiqué sur ces droits à condition que les logements soient conservés pendant six ans et exploités pendant au moins 5 ans.

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