La réglementation d'un meublé de tourisme (gîte)

Rédigé par Roxane Hidoux

La création et la gestion d'un meublé de tourisme (gîte) sont soumises à une réglementation spécifique : déclaration à la mairie, demande de classement, remise d'un contrat de location saisonnière, signature d'une fiche individuelle de police, respect de règles d'hygiène, de sécurité et de propreté...

Sommaire :

Conditions d'ouverture d'un meublé de tourisme (gîte)

Le meublés de tourisme est une structure indépendante qui n'est pas située directement dans la demeure du propriétaire.

Les meublés de tourisme sont des locations meublées, généralement à la semaine. Les locataires ont à leur disposition un bâtiment entier équipé d'une cuisine, d'un salon et de chambres... Ils peuvent faire l'objet d'un classement, contrairement aux chambres d'hôtes.

Un meublé de tourisme ne peut accueillir plus de 15 personnes. Dans le cas contraire, l'exploitant du gîte doit se conformer à la réglementation qui régit les hôtels et les établissements recevant du public (ERP) ainsi qu'à la réglementation en vigueur sur l'accessibilité aux personnes handicapées.

Des autorisations d'urbanisme peuvent aussi être nécessaires, par exemple pour transformer une grange en maison d'habitation ou ajouter une extension à un bâtiment.

Les conditions de création d'un meublé de tourisme sont exposées en détail dans le guide Louer à des touristes 2024.

Caractéristiques des meublés de tourisme (gîtes)

Capacité d’accueil limitée

La capacité d'accueil d’un meublé de tourisme est limitée à 5 chambres et à 15 clients en même temps.

Les meublés de tourisme qui proposent plus de 5 chambres ou accueillent plus de 15 clients en même temps sont assimilés soit à la tenue d'un hôtel, soit à la location de chambres chez l'habitant.

Il faut alors respecter la réglementation des établissements recevant du public (ERP) et les règles d'accessibilité aux personnes handicapées.

Equipement minimal à prévoir

Le Code du tourisme exige la présence d'un équipement minimum pour toute meublé de tourisme.

Le meublé de tourisme doit ainsi être doté :

  • d'une salle commune meublée ;
  • d'une cuisine, ou d'un coin cuisine aménagé dans la salle commune, comprenant au moins un évier, une cuisinière, un réfrigérateur, une table et des chaises en proportion de la capacité d'accueil, un placard et tous les ustensiles nécessaires ;
  • d'une salle d'eau comprenant au moins un lavabo et une douche ;
  • de toilettes intérieures ;
  • d'une (ou plusieurs) chambre(s) indépendante(s) équipée(s) d'un lit et de meubles ;
  • de l'électricité, de l'eau potable courante (chaude et froide) ainsi que d'un moyen de chauffage ;
  • de moyens permettant le lavage, le séchage et le repassage du linge.

L'ensemble de l'équipement doit être en bon état afin de garantir la sécurité des occupants.

Formalités de création d'un meublé de tourisme (gîte)

Les formalités de création d'un meublé de tourisme sont exposées en détail dans le guide Louer à des touristes 2024.

Déclaration à la mairie

Location d'une résidence principale

En principe, il n'est pas nécessaire de faire des démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.

Certaines communes imposent cependant au propriétaire de déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration.

Location d'une résidence secondaire

Les démarches à réaliser varient en fonction du lieu de situation du meublé. Il est conseillé de contacter la mairie pour déterminer la procédure à suivre.

Dans les très grandes villes, il faut préalablement obtenir une autorisation de changement d'usage du logement (passage en meublé touristique), puis déclarer le logement à la mairie afin d'obtenir un numéro de déclaration (se renseigner auprès de la mairie pour voir la procédure à suivre). C'est notamment le cas des villes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.

Dans les grandes villes, il faut faire la déclaration du meublé en mairie via la plateforme officielle, puis obtenir une autorisation de changement d'usage (déclaration puis autorisation).

Dans les autres villes, il faut faire la déclaration du meublé via la plateforme officielle (déclaration seule) en mairie, sans avoir à obtenir d'autorisation.

Inscription au répertoire Sirène

L'exploitant d'un meublé de tourisme doit demander son inscription au répertoire Sirène de l'Insee afin de s'identifier auprès des services fiscaux.

Cette formalité est gratuite et s’effectue en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises.

A l’issue de son inscription, l'exploitant obtient un numéro SIREN/SIRET qu'il devra reporter sur ses devis et factures.

Demande de classement du meublé de tourisme

L'exploitant d'un meublé de tourisme peut demander son classement en meublé de tourisme 1, 2, 3, 4 ou 5 étoiles.

Procédure à suivre

Pour obtenir le classement, l'exploitant du meublé de tourisme doit commander une visite de contrôle au cabinet accrédité ou à l'organisme accrédité de son choix (www.classement.atout-france.fr). Le coût de la visite de contrôle est à sa charge.

Une fois le classement obtenu, l'exploitant doit afficher, de manière lisible à l'intérieur du bien, l'arrêté de classement et le dernier certificat de visite.

Durée de validité du classement

Une fois le classement obtenu, il est valable 5 ans.

En cas de défaut ou d'insuffisance grave d'entretien du meublé de tourisme, le préfet peut toutefois le radier de la liste des meublés classés.

Par ailleurs, si le meublé n'est pas conforme à son classement, le vacancier peut saisir la direction départementale de la protection des populations pour pratique commerciale trompeuse.

Avantages du classement

L'intérêt du classement réside dans la possibilité de toucher une clientèle plus nombreuse et plus haut de gamme.

Il permet de pratiquer des prix plus élevés et de bénéficier d'une fiscalité plus attractive, notamment lorsque l'exploitant bénéficie du régime de la micro-entreprise.

Par ailleurs, le classement permet d'être mieux armé contre des critiques ou des demandes abusives.

Enfin, il permet de percevoir à titre de paiement des chèques vacances.

Rédiger des contrats de location saisonnière

L'article L. 324-2 du Code du tourisme prévoit que la location d'un meublé de tourisme doit donner lieu à la signature d'un contrat comportant l'indication du prix demandé et accompagné d'un état descriptif des lieux loués ainsi que d'un dossier de diagnostic technique.

La conclusion du contrat peut s'effectuer de particulier à particulier ou par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier. Elle peut se faire par simple échange de courrier postal.

Le contrat de location du meublé de tourisme doit être rédigé en 2 exemplaires, l'un remis au loueur, l'autre au locataire.

L'exploitant n'est pas obligé d'exiger un chèque de caution mais cela lui permettra de se protéger des vols et des dégâts éventuels ayant eu lieu durant la location du meublé de tourisme.

Contenu du contrat de location saisonnière

Prix et conditions de location

Le contrat doit obligatoirement contenir :

  • le prix,
  • la durée de la location,
  • les charges,
  • les modalités de paiement (dont l'acompte ou les arrhes),
  • les conditions d'annulation,
  • le montant du dépôt de garantie éventuel et les modalités de sa restitution,
  • le montant prévisionnel de la taxe de séjour.

Le contrat de location saisonnière peut aussi préciser le nombre maximum d'occupants autorisé et interdire la présence d’animaux domestiques (article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).

Certaines clauses n'ont pas besoin de figurer dans le contrat de location saisonnière pour s'appliquer :

  • pour le locataire, utiliser paisiblement le logement et répondre des dégradations ;
  • pour le loueur, fournir un logement conforme à ce qu'il a prétendu qu'il était ;
  • et pour les 2, assumer leur responsabilité civile (avec ou sans l'aide d'une assurance spécifique).

Descriptif des lieux

Le descriptif des lieux doit être daté et signé par le loueur. Il doit contenir :

  • l'adresse et la situation du meublé dans la localité,
  • la catégorie de classement (si le meublé est classé),
  • la superficie habitable,
  • la consistance des lieux et le confort des lieux,
  • la description de l'agencement intérieur et du mobilier,
  • les équipements et services à disposition (garage, parking, jeux d'enfants, etc.)
  • démontrer que les exigences de sécurité sont respectées, en cas de présence d'une piscine privative.

Chèque de caution

Vous pouvez imposer au locataire la remise d'un chèque de caution et définir le montant exigé, par rapport à la vétusté du meublé de tourisme, ses options, la qualité de service qu'il apporte. Ce chèque vous assurera l'indemnisation de votre bien, si celui-ci ou ce qu'il contient est volé ou détérioré.

La loi limite à 25 % le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel.

Le montant et le motif du dépôt du chèque de caution doivent être rédigés et signés en double exemplaires.

Chèque reçu à titre de caution pour la location

Je soussigné M.................. demeurant à ..................

met à disposition en location à M.................. demeurant à ....................

une chambre .......................................................

pour une durée de ................... à compter de ................... pour se terminer le ....................

et certifie avoir reçu un chèque de caution d'un montant de ....... couvrant les éventuels dégradations.

Ce chèque sera encaissé après ....... jours de retard sur la date prévue de restitution de la chambre.

Fait à ....................., le ........................

Le propriétaire,

Signature :

Faire signer aux locataires étrangers une fiche individuelle de police

La fiche individuelle de police doit obligatoirement être remplie et signée par tout touriste de nationalité étrangère, y compris par un ressortissant de l'Union européenne, dès son arrivée.

Elle doit respecter le modèle défini par la préfecture et contenir :

  • noms et prénoms ;
  • dates et lieux de naissance ;
  • nationalité ;
  • adresse du domicile habituel de l'étranger ;
  • numéro de téléphone mobile et adresse électronique ;
  • dates d'arrivée et de départ prévues.

Certains départements ont mis en place des fiches dématérialisées que l'on peut remplir en ligne.

Impôts et cotisations sociales à payer par les exploitants de meublés de tourisme (gîtes)

Le régime fiscal des meublés de tourisme est expliqué en détail dans le guide Louer à des touristes 2024.

Régime fiscal des meublés de tourisme

Impôt sur le revenu et meublés de tourisme

Les revenus issus de l'exploitation de meublés de tourisme doivent être déclarés à l'impôt sur le revenu dans l'une des catégories suivantes :

  • Micro-entreprises, si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 188 700 € (meublé de tourisme classé) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé).
  • Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • Bénéfices agricoles (BA) pour un agriculteur.

TVA et meublés de tourisme

Si l'exploitant ne dépasse pas 91 900 € de chiffre d'affaires, il bénéficie du régime de la franchise en base de TVA. Il n'a pas à facturer la TVA à ses clients.

S'il excède ce plafond, il doit facturer la TVA au taux de 10 % (20 % pour les boissons alcoolisées). Il pourra alors déduire de la TVA facturée à ses hôtes la TVA qu'il a lui-même acquittée sur ses dépenses.

Taxe de séjour et meublés de tourisme

Lorsque le gîte est situé dans une commune touristique où la taxe de séjour sur les hébergements touristiques est instituée, l'exploitant en est redevable.

Les modalités sont fixées par une délibération de la commune : période d'imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.

Taxe d'habitation et meublés de tourisme

Lorsque le gîte est entièrement dédié à la location saisonnière durant toute l'année et que le propriétaire n'y vit jamais, la taxe d'habitation n'est pas due (ni le propriétaire ni les locataires qui se succèdent). Mais il peut en revanche se trouver redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Lorsque l'exploitant continue de vivre dans le logement pendant toute ou partie de l'année et s'en sert comme résidence principale ou secondaire lorsqu'il n'est pas loué, il est redevable de la taxe d'habitation.

Régime social des meublés de tourisme

L'affiliation à l'URSSAF est obligatoire lorsque les recettes dépassent 23 000 €.

Lorsque l'exploitant fait le choix de mandater une agence ou un professionnel de l’immobilier pour assurer la gestion locative de son bien, il est dispensé d'affiliation à l'URSSAF.

En cas de recettes inférieures à 23 000 €, il n'y a pas d'obligation d'affiliation. Dans ce cas, les revenus du gîte sont soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine.

Plafonnement à 120 jours par an de la durée de location

La loi ELAN a donné la possibilité aux communes de plafonner la durée de location des meublés de tourisme à 120 jours. Il existe cependant des moyens de contourner cette règle.

Si l'exploitant met en location sa résidence principale, la commune peut plafonner la durée de la location à 120 jours par l’année civile ou 4 mois par an (article L 324-1-1 du Code du tourisme).

Si l'exploitant met en location sa résidence secondaire, la location est en principe libre, sans limite de durée, à condition qu’il s’agisse bien d’un logement occupé occasionnellement dans l'année (pour les loisirs, les vacances, pendant les week-ends...). Cependant de nombreuses communes, telles que Paris, Bordeaux, Annecy ou encore Saint-Malo, ont mis en place des restrictions drastiques.