Bail professionnel : les travaux et réparations

À défaut de clause dans le bail professionnel, le bailleur doit entretenir les locaux en bon état et faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent être nécessaires.

Répartition des réparations dans le cas d'un bail professionnel

Si le bail professionnel est muet

Dans le silence du contrat de bail, le locataire doit prendre à sa charge les réparations locatives et de menu entretien, telles qu'elles sont définies par l'article 1754 du Code civil.

Cela vise notamment l'entretien :

• des portes, fenêtres et vitrages,
• des plafonds, sols, murs intérieurs, cloisons et matériaux de revêtement,
• des menuiseries,
• des installations de plomberie et d'électricité.

En revanche, le locataire n'est pas tenu des réparations rendues nécessaires par la vétusté ou en cas de force majeure.

Si le bail professionnel contient une clause relative aux réparations

Le bail professionnel peut valablement déterminer une répartition différente des réparations et prévoir, par exemple, que seules les grosses réparations seront à la charge du bailleur, telles que définies par l'article 606 du Code civil. C'est la répartition la plus répandue.

Le bail professionnel peut valablement mettre à la charge du locataire toutes les réparations, y compris les grosses réparations. Cependant, les dépenses de travaux de ravalement ne peuvent être mises à la charge du locataire que par une clause spéciale du bail professionnel.

Travaux effectués par le locataire d'un bail professionnel

Accord du bailleur nécessaire

Généralement, une clause du bail prévoit que le locataire doit obtenir l'autorisation du propriétaire avant de réaliser des travaux d'amélioration ou de transformation des lieux loués.

Si rien n'est prévu au bail, le locataire peut apporter aux locaux toutes les modifications en rapport avec les besoins de son exploitation ou commandées par l'évolution des techniques. Mais ces travaux ne doivent pas porter atteinte au gros oeuvre ni à la solidité de l'immeuble. À défaut, le locataire s'expose aux frais de remise en état des locaux (article 1730 du Code civil), et, plus grave, à la résiliation du bail.

Sort des améliorations en fin de bail

À la fin du bail, et même si le contrat est muet sur ce point, le bailleur peut exiger :

• soit la remise en état des locaux aux frais du locataire (article 1730 du Code civil) ;
• soit de conserver les travaux réalisés par le locataire à son profit (article 551 du Code civil).

A défaut de clause d'accession sans indemnité, le propriétaire devient propriétaire des améliorations mais doit au locataire une indemnité égale soit à la plus-value apportée aux locaux, soit aux dépenses engagées par le locataire.