Quel type de bail pour le local d'une association ?

Une association déclarée peut parfaitement louer un local pour exercer ses activités ou assurer sa gestion quotidienne.

Quel bail une association peut-elle conclure ?

Il n'existe pas de bail spécifique aux associations. Elles ont donc le choix entre les différents régimes légaux applicables (bail commercial, bail professionnel,...).

Conclusion d'un bail d'habitation par une association

En principe, un bail d'habitation ne peut être conclu que par une personne physique qui occupera les lieux loués en tant que local d'habitation.

Une association a cependant la possibilité de louer un logement pour en faire ses bureaux. Elle peut alors conclure bail à usage d'habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d'habitation.

Pour autant, en tant que personne morale, l'association ne bénéficiera pas du statut protecteur mis en place par la loi du 6 juillet 1989, réservé aux personnes physiques habitant un logement.

Les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliqueront donc pas au bail d'habitation conclu par l'association : rédaction d'un contrat de location, durée minimum du contrat, décence du logement, interdiction de toute discrimination à la location...

Conclusion d'un bail commercial par une association

Application automatique du régime des baux commerciaux

Étant donné qu'elles ne peuvent pas s'inscrire au registre du commerce et des sociétés, les associations ne bénéficient pas automatiquement du régime des baux commerciaux, régime qui offre de nombreux avantages au locataire : droit au renouvellement, durée minimale de 9 ans, indemnité en cas d'éviction par le propriétaire...

Trois types d'associations font exception à ce principe :

• les établissements d'enseignement organisés sous la forme associative ;
• les groupes d'artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes ;
• les associations immatriculées au RCS exploitant un fonds dont elles sont propriétaires.

Soumission volontaire au régime des baux commerciaux

Les autres associations peuvent toutefois proposer à leur bailleur de placer le contrat sous le régime des baux commerciaux, mais rien ne les oblige à accepter.

Pour que le régime des baux commerciaux soit applicable, il faut que le bail contienne certaines mentions obligatoires :

• le titre du bail est "bail commercial" ;
• le contrat mentionne que le bail est placé sous le régime du décret 56-960 du 30 septembre 1953 ;
• les différentes clauses du bail sont conformes aux prescriptions de ce décret (bail fixé à 9 ans...).

Enfin, la soumission au statut des baux commerciaux, souvent proposée aux associations, n'est licite que si un autre régime n'est pas applicable (bail d'habitation ou bail professionnel, en fonction de l'usage qu'elle fait du local).

Il importe d'être particulièrement vigilant sur la durée du bail et les conditions du renouvellement, le montant du dépôt de garantie, le montant du loyer et ses conditions de versement, la répartition des charges et l'échéance des versements.

Conclusion d'un bail professionnel par une association

En principe, un contrat de bail consenti à une association est obligatoirement soumis au statut des baux professionnels dès lors que le local est affecté à un usage exclusivement professionnel.

Même s'il a au départ été créé pour les professions libérales, les tribunaux reconnaissent le droit à l'association de bénéficier d'un bail professionnel, lorsqu'elle exerce dans les lieux loués une activité professionnelle ou syndicale, habituelle et à titre onéreux.

Exemples :

• cours d'art dramatique, ainsi que l'organisation et la présentation de spectacles,
• enseignement de la danse,
• réhabilitation d'immeubles,
• surveillance de la qualité de l'air.

Moins avantageux qu'un bail commercial, le bail professionnel offre néanmoins des garanties plus élevées que le bail d'habitation. Il doit être conclu pour une durée minimale de 6 ans. A son terme, soit celui-ci est reconduit tacitement, soit l'une des parties peut demander à ce qu'il ne soit pas renouvelé, moyennant un préavis de 6 mois. Le locataire peut aussi à tout moment décider de quitter les lieux, en respectant un préavis de 6 mois.

Par exception, l'association et le bailleur peuvent toutefois décider de se tourner vers le bail commercial.

Conclusion d'un bail emphytéotique par une association

Le bail emphytéotique est un bail conclu pour une durée très longue, pouvant aller jusqu'à 99 ans.

Il existe 2 types de bail emphytéotique :

• le bail emphytéotique de droit commun,
• le bail emphytéotique administratif, si le local appartient à une collectivité.

Le bail peut s'accompagner de l'obligation pour l'association d'effectuer des travaux d'amélioration ou de construction sur l'immeuble qui resteront la propriété du propriétaire à la fin du bail. En contrepartie, le loyer est relativement modeste.

Le bail emphytéotique doit être établi par acte notarié et faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière. Il ne se renouvelle pas par tacite reconduction et n'ouvre pas droit à une indemnité d'éviction.

Une association peut-elle bénéficier gratuitement d'un local ?

La mise à disposition d'un local communal

Coût de l'occupation d'un local communal

La mise à disposition d'un local communal est en principe payante, la commune étant libre de définir librement le montant de la redevance (un principe d'égalité devant toutefois être respecté).

La gratuité peut toutefois être accordée à une association qui souhaite occuper un local appartenant au domaine public, dès lors qu'il s'agit d'une association à but non lucratif exerçant des activités d'intérêt général (article L. 2125-1 du Code général de la propriété des personnes publiques).

A noter : une association à vocation religieuse ne peut pas occuper un local communal gratuitement ou pour un tarif préférentiel (presbytère, salle pour l'exercice du culte).

Conditions d'occupation d'un local communal

Une association peut utiliser un local communal, c'est-à-dire un local qui appartient à la commune ou qui est loué par celle-ci à un propriétaire privé (salles de réunion, de salles polyvalentes ou salles des fêtes, de gymnases ou de stades).

L'occupation d'un local communal est soumise à la délivrance d'une autorisation par le maire. La demande d'autorisation peut être formulée via le dossier de demande de subvention.

Certaines communes ont adopté un règlement d'utilisation des locaux communaux. Celui-ci précise les conditions et modalités de mise à disposition des locaux communaux aux associations.

Local appartenant au domaine public

Une association peut à tout moment faire une demande d'autorisation d'un local communal appartenant au domaine public.

Le maire peut cependant s'opposer :

• en cas de menace de trouble à l'ordre public,
• pour un motif tiré des nécessités de l'administration des propriétés communales ou du fonctionnement des services. Ainsi, une salle ne peut pas être mise à disposition d'une association si elle est utilisée pour une réunion du conseil municipal.

Local appartenant au domaine privé

La commune peut définir librement les conditions de mise à disposition des locaux relevant de son domaine privé.

Autorisation du maire

L'autorisation qui est accordée peut prendre la forme d'une simple décision ou nécessiter la conclusion d'une convention précisant les conditions de mise à disposition du bien. Elle peut nécessiter le versement d'une redevance mais celle-ci peut être symbolique (1€).

La collectivité peut supprimer une autorisation en cours, parce qu'un des termes du contrat n'a pas été respecté ou pour des motifs d'intérêt général. C'est par exemple le cas lorsque l'association connaît de sérieuses difficultés de gestion susceptibles d'altérer durablement son activité (CE 13-4-2017 n° 387314). Une fois le contrat parvenu à expiration, elle peut aussi refuser librement le renouvellement de la mise à disposition.

Durée de la mise à disposition du local communal

La mise à disposition d'un local communal est toujours temporaire. La durée de la mise à disposition du local est précisée lors de la délivrance de l'autorisation.

L'association doit libérer les lieux, sous peine de devoir être expulsée, par la force si besoin. L'association n'a aucun droit acquis au maintien ou au renouvellement d'une convention d'occupation du domaine public, sauf si un bail emphytéotique a été signé.

Le prêt à usage d'un local privé

Le prêt à usage consiste pour un particulier, une association ou une entreprise à prêter un bien à une association tenue de l'affecter à une activité précise et de l'entretenir.

Le prêt est par nature gratuit mais le prêteur peut exiger le paiement d'une caution ou la souscription d'une assurance. Ce contrat peut porter sur n'importe quel bien : un terrain, du matériel, des locaux, des objets de collection...

Lorsque le contrat prévoit une date de fin, le bien doit être restitué à cette date mais le prêteur peut aussi demander en justice qu'il soit mis fin au contrat avant son terme, s'il peut démontrer qu'il a un besoin pressant et imprévu du bien.

Lorsqu'aucun terme n'est prévu, l'association doit restituer le bien une fois qu'elle n'en a plus besoin mais le propriétaire peut demander en justice, à tout moment, que le bien lui soit restitué dès lors qu'il respecte un délai de préavis raisonnable.

De même, si la condition d'affectation n'est plus respectée, le bien doit être restitué à son propriétaire et l'association pourra être condamnée en justice au versement de dommages et intérêts.

Quelles sont les obligations d'une association locataire ?

Au niveau fiscal, l'association qui loue un local, qu'elle en soit propriétaire ou non, doit s'acquitter du paiement de la taxe d'habitation.

Certains locaux ne sont pas concernés par cette taxe, comme les édifices publics de culte et ses dépendances, les salles d'exposition et de compétition ainsi que les vestiaires, dès lors qu'ils sont ouverts au public. Il existe aussi des possibilités d'exonérations ou de dégrèvements.

Il importe d'être particulièrement vigilant sur la durée du bail et les conditions de son renouvellement, le montant du dépôt de garantie, le montant du loyer et ses conditions de versement, la répartition des charges et l'échéance des versements.

Il importe aussi de tenir compte du fait qu'au loyer s'ajoutent des charges, une assurance, une ligne téléphonique ou internet, une taxe d'habitation...