Quel type de bail pour le local d'une association ?

Une association déclarée peut parfaitement louer un local pour exercer ses activités ou assurer sa gestion quotidienne.

Quel bail une association peut-elle conclure ?

Il n'existe pas de bail spécifique aux associations. Elles ont donc le choix entre les différents régimes légaux applicables (bail commercial, bail professionnel,...).

Conclusion d'un bail d'habitation par une association

En principe, un bail d'habitation ne peut ĂȘtre conclu que par une personne physique qui occupera les lieux louĂ©s en tant que local d'habitation.

Une association a cependant la possibilité de louer un logement pour en faire ses bureaux. Elle peut alors conclure bail à usage d'habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d'habitation.

Pour autant, en tant que personne morale, l'association ne bénéficiera pas du statut protecteur mis en place par la loi du 6 juillet 1989, réservé aux personnes physiques habitant un logement.

Les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliqueront donc pas au bail d'habitation conclu par l'association : rédaction d'un contrat de location, durée minimum du contrat, décence du logement, interdiction de toute discrimination à la location...

Conclusion d'un bail commercial par une association

Application automatique du régime des baux commerciaux

Étant donnĂ© qu'elles ne peuvent pas s'inscrire au registre du commerce et des sociĂ©tĂ©s, les associations ne bĂ©nĂ©ficient pas automatiquement du rĂ©gime des baux commerciaux, rĂ©gime qui offre de nombreux avantages au locataire : droit au renouvellement, durĂ©e minimale de 9 ans, indemnitĂ© en cas d'Ă©viction par le propriĂ©taire...

Trois types d'associations font exception Ă  ce principe :

  • les Ă©tablissements d'enseignement organisĂ©s sous la forme associative ;
  • les groupes d'artistes admis Ă  cotiser Ă  la caisse de sĂ©curitĂ© sociale de la maison des artistes ;
  • les associations immatriculĂ©es au RCS exploitant un fonds dont elles sont propriĂ©taires.

Soumission volontaire au régime des baux commerciaux

Les autres associations peuvent toutefois proposer à leur bailleur de placer le contrat sous le régime des baux commerciaux, mais rien ne les oblige à accepter.

Pour que le régime des baux commerciaux soit applicable, il faut que le bail contienne certaines mentions obligatoires :

  • le titre du bail est "bail commercial" ;
  • le contrat mentionne que le bail est placĂ© sous le rĂ©gime du dĂ©cret 56-960 du 30 septembre 1953 ;
  • les diffĂ©rentes clauses du bail sont conformes aux prescriptions de ce dĂ©cret (bail fixĂ© Ă  9 ans...).

Enfin, la soumission au statut des baux commerciaux, souvent proposée aux associations, n'est licite que si un autre régime n'est pas applicable (bail d'habitation ou bail professionnel, en fonction de l'usage qu'elle fait du local).

Il importe d'ĂȘtre particuliĂšrement vigilant sur la durĂ©e du bail et les conditions du renouvellement, le montant du dĂ©pĂŽt de garantie, le montant du loyer et ses conditions de versement, la rĂ©partition des charges et l'Ă©chĂ©ance des versements.

Conclusion d'un bail professionnel par une association

En principe, un contrat de bail consenti à une association est obligatoirement soumis au statut des baux professionnels dÚs lors que le local est affecté à un usage exclusivement professionnel.

MĂȘme s'il a au dĂ©part Ă©tĂ© crĂ©Ă© pour les professions libĂ©rales, les tribunaux reconnaissent le droit Ă  l'association de bĂ©nĂ©ficier d'un bail professionnel, lorsqu'elle exerce dans les lieux louĂ©s une activitĂ© professionnelle ou syndicale, habituelle et Ă  titre onĂ©reux.

Exemples :

  • cours d'art dramatique, ainsi que l'organisation et la prĂ©sentation de spectacles,
  • enseignement de la danse,
  • rĂ©habilitation d'immeubles,
  • surveillance de la qualitĂ© de l'air.

Moins avantageux qu'un bail commercial, le bail professionnel offre nĂ©anmoins des garanties plus Ă©levĂ©es que le bail d'habitation. Il doit ĂȘtre conclu pour une durĂ©e minimale de 6 ans. A son terme, soit celui-ci est reconduit tacitement, soit l'une des parties peut demander Ă  ce qu'il ne soit pas renouvelĂ©, moyennant un prĂ©avis de 6 mois. Le locataire peut aussi Ă  tout moment dĂ©cider de quitter les lieux, en respectant un prĂ©avis de 6 mois.

Par exception, l'association et le bailleur peuvent toutefois décider de se tourner vers le bail commercial.

Conclusion d'un bail emphytéotique par une association

Le bail emphytéotique est un bail conclu pour une durée trÚs longue, pouvant aller jusqu'à 99 ans.

Il existe 2 types de bail emphytéotique :

  • le bail emphytĂ©otique de droit commun,
  • le bail emphytĂ©otique administratif, si le local appartient Ă  une collectivitĂ©.

Le bail peut s'accompagner de l'obligation pour l'association d'effectuer des travaux d'amélioration ou de construction sur l'immeuble qui resteront la propriété du propriétaire à la fin du bail. En contrepartie, le loyer est relativement modeste.

Le bail emphytĂ©otique doit ĂȘtre Ă©tabli par acte notariĂ© et faire l'objet d'une publication au Service de publicitĂ© fonciĂšre. Il ne se renouvelle pas par tacite reconduction et n'ouvre pas droit Ă  une indemnitĂ© d'Ă©viction.

Une association peut-elle bénéficier gratuitement d'un local ?

La mise Ă  disposition d'un local communal

Coût de l'occupation d'un local communal

La mise Ă  disposition d'un local communal est en principe payante, la commune Ă©tant libre de dĂ©finir librement le montant de la redevance (un principe d'Ă©galitĂ© devant toutefois ĂȘtre respectĂ©).

La gratuitĂ© peut toutefois ĂȘtre accordĂ©e Ă  une association qui souhaite occuper un local appartenant au domaine public, dĂšs lors qu'il s'agit d'une association Ă  but non lucratif exerçant des activitĂ©s d'intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral (article L. 2125-1 du Code gĂ©nĂ©ral de la propriĂ©tĂ© des personnes publiques).

A noter : une association à vocation religieuse ne peut pas occuper un local communal gratuitement ou pour un tarif préférentiel (presbytÚre, salle pour l'exercice du culte).

Conditions d'occupation d'un local communal

Une association peut utiliser un local communal, c'est-Ă -dire un local qui appartient Ă  la commune ou qui est louĂ© par celle-ci Ă  un propriĂ©taire privĂ© (salles de rĂ©union, de salles polyvalentes ou salles des fĂȘtes, de gymnases ou de stades).

L'occupation d'un local communal est soumise Ă  la dĂ©livrance d'une autorisation par le maire. La demande d'autorisation peut ĂȘtre formulĂ©e via le dossier de demande de subvention.

Certaines communes ont adopté un rÚglement d'utilisation des locaux communaux. Celui-ci précise les conditions et modalités de mise à disposition des locaux communaux aux associations.

Local appartenant au domaine public

Une association peut Ă  tout moment faire une demande d'autorisation d'un local communal appartenant au domaine public.

Le maire peut cependant s'opposer :

  • en cas de menace de trouble Ă  l'ordre public,
  • pour un motif tirĂ© des nĂ©cessitĂ©s de l'administration des propriĂ©tĂ©s communales ou du fonctionnement des services. Ainsi, une salle ne peut pas ĂȘtre mise Ă  disposition d'une association si elle est utilisĂ©e pour une rĂ©union du conseil municipal.

Local appartenant au domaine privé

La commune peut définir librement les conditions de mise à disposition des locaux relevant de son domaine privé.

Autorisation du maire

L'autorisation qui est accordĂ©e peut prendre la forme d'une simple dĂ©cision ou nĂ©cessiter la conclusion d'une convention prĂ©cisant les conditions de mise Ă  disposition du bien. Elle peut nĂ©cessiter le versement d'une redevance mais celle-ci peut ĂȘtre symbolique (1€).

La collectivitĂ© peut supprimer une autorisation en cours, parce qu'un des termes du contrat n'a pas Ă©tĂ© respectĂ© ou pour des motifs d'intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral. C'est par exemple le cas lorsque l'association connaĂźt de sĂ©rieuses difficultĂ©s de gestion susceptibles d'altĂ©rer durablement son activitĂ© (CE 13-4-2017 n° 387314). Une fois le contrat parvenu Ă  expiration, elle peut aussi refuser librement le renouvellement de la mise Ă  disposition.

Durée de la mise à disposition du local communal

La mise à disposition d'un local communal est toujours temporaire. La durée de la mise à disposition du local est précisée lors de la délivrance de l'autorisation.

L'association doit libĂ©rer les lieux, sous peine de devoir ĂȘtre expulsĂ©e, par la force si besoin. L'association n'a aucun droit acquis au maintien ou au renouvellement d'une convention d'occupation du domaine public, sauf si un bail emphytĂ©otique a Ă©tĂ© signĂ©.

Le prĂȘt Ă  usage d'un local privĂ©

Le prĂȘt Ă  usage consiste pour un particulier, une association ou une entreprise Ă  prĂȘter un bien Ă  une association tenue de l'affecter Ă  une activitĂ© prĂ©cise et de l'entretenir.

Le prĂȘt est par nature gratuit mais le prĂȘteur peut exiger le paiement d'une caution ou la souscription d'une assurance. Ce contrat peut porter sur n'importe quel bien : un terrain, du matĂ©riel, des locaux, des objets de collection...

Lorsque le contrat prĂ©voit une date de fin, le bien doit ĂȘtre restituĂ© Ă  cette date mais le prĂȘteur peut aussi demander en justice qu'il soit mis fin au contrat avant son terme, s'il peut dĂ©montrer qu'il a un besoin pressant et imprĂ©vu du bien.

Lorsqu'aucun terme n'est prévu, l'association doit restituer le bien une fois qu'elle n'en a plus besoin mais le propriétaire peut demander en justice, à tout moment, que le bien lui soit restitué dÚs lors qu'il respecte un délai de préavis raisonnable.

De mĂȘme, si la condition d'affectation n'est plus respectĂ©e, le bien doit ĂȘtre restituĂ© Ă  son propriĂ©taire et l'association pourra ĂȘtre condamnĂ©e en justice au versement de dommages et intĂ©rĂȘts.

Quelles sont les obligations d'une association locataire ?

Au niveau fiscal, l'association qui loue un local, qu'elle en soit propriétaire ou non, doit s'acquitter du paiement de la taxe d'habitation.

Certains locaux ne sont pas concernés par cette taxe, comme les édifices publics de culte et ses dépendances, les salles d'exposition et de compétition ainsi que les vestiaires, dÚs lors qu'ils sont ouverts au public. Il existe aussi des possibilités d'exonérations ou de dégrÚvements.

Il importe d'ĂȘtre particuliĂšrement vigilant sur la durĂ©e du bail et les conditions de son renouvellement, le montant du dĂ©pĂŽt de garantie, le montant du loyer et ses conditions de versement, la rĂ©partition des charges et l'Ă©chĂ©ance des versements.

Il importe aussi de tenir compte du fait qu'au loyer s'ajoutent des charges, une assurance, une ligne téléphonique ou internet, une taxe d'habitation...