Comment se déroule une saisie immobilière ?
Une saisie immobilière est une procédure longue et complexe qui se déroule en 7 étapes. Elle est assez onéreuse car l'avocat et le commissaire de justice sont obligatoires.
1. Signification du commandement de payer
Mentions obligatoires
L'commissaire de justice choisi par le créancier ou son avocat commence par délivrer au débiteur un commandement de payer qui doit comporter plusieurs mentions obligatoires, notamment :
- la désignation de l'avocat qui représentera le créancier à la procédure,
- l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré,
- le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires,
- l'indication, si le débiteur est un particulier, que 'il s'estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l'article L. 331-1 du Code de la consommation.
S'il manque une seule mention, le débiteur peut justifier d'un préjudice et la procédure peut être annulée.
Le commandement de payer doit également être remis au débiteur si le bien immobilier saisi appartient en propre à son conjoint et qu'il constitue la résidence familiale.
Effets du commandement de payer
A compter de la signification du commandement de payer, le débiteur dispose de 8 jours pour régler sa dette.
La signification du commandement de payer produit diverses conséquences :
- elle vaut mise en demeure, ce qui interrompt la prescription et fait courir les intérêts moratoires,
- elle entraîne l'indisponibilité de son bien : il ne peut donc plus le vendre ni l'affecter en garantie.
Le débiteur conserve en principe l'usage de son bien mais ses créanciers ont la possibilité de demander son expulsion et la désignation d'un tiers séquestre.
Durée du commandement de payer
Les effets du commandement de payer durent 2 ans, Ainsi, si dans les 2 ans de la signification du commandement, il n'a pas été procédé à la vente du bien, le commandement cesse de plein droit.
Le débiteur devra alors saisir le juge de l'exécution pour qu'il constate la caducité du commandement.
Néanmoins, dans certains cas, il est possible de suspendre ou de prolonger cette durée de 2 ans :
- suspension de la procédure de saisie,
- prorogation judiciaire des effets du commandement de payer,
- report de la vente,
- réitération des enchères.
2. Publication du commandement de payer au Service de publicité foncière
Si le débiteur n'a pas payé sa dette au bout de 8 jours, ce commandement de payer est publié dans un délai de 2 mois au Service de publicité foncière pour informer les autres créanciers de l'existence d'une saisie immobilière.
Il a également pour objet d'informer les acheteurs éventuels dans l'hypothèse où le débiteur voudrait mettre son bien en vente (ou accorder une hypothèque sur son bien).
Si ce délai de 2 mois n'est pas respecté, le débiteur a la possibilité de saisir le juge de l'exécution pour qu'il constate que le commandement est périmé. Mais cela n'empêche pas le créancier de lui délivrer un nouveau commandement.
3. Réalisation par le commissaire de justice d'un état descriptif du bien saisi
Pour préparer la vente aux enchères, le commissaire de justice va d'abord établir un état descriptif de l'immeuble saisi. Pour cela, il doit se rendre au domicile du débiteur.
Si le débiteur est présent mais refuse de laisser le commissaire de justice entrer, le commissaire de justice pourra quand même entrer en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de 2 témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni du commissaire de justice.
Si le débiteur est absent, le commissaire de justice demandera à un commissaire de justice de forcer la serrure. Les frais du serrurier lui seront ensuite facturés.
4. Délivrance d'une assignation à comparaître
A compter de la publication du commandement de payer au Service de publicité foncière , le commissaire de justice dispose d'un nouveau délai de 2 mois pour faire délivrer au débiteur une assignation à l'audience d'orientation.
L'assignation doit lui être délivrée au moins 1 mois avant la date de l'audience et au plus tôt 3 mois avant la date de l'audience.
Cette assignation doit comporter certaines mentions obligatoires, comme :
- le lieu, la date et l'heure de l'audience, son objet, les conséquences du défaut de comparution et la manière de présenter une demande ou une contestation,
- la consultation du cahier des conditions de vente et montant de la mise à prix,
- la possibilité de contester le montant de la mise à prix, de solliciter l'autorisation de vente amiable et de bénéficier de l'aide juridictionnelle.
S'il manque une seule mention, la procédure sera annulée si le débiteur justifie d'un préjudice en résultant.
5. Dépôt du cahier des conditions de vente
Au plus tard 5 jours après avoir délivré l'assignation, l'avocat du créancier doit déposer au greffe du juge de l'exécution un cahier des conditions de vente comportant notamment les conditions de la vente et la mise à prix du bien.
La mise à prix du bien est fixée par le créancier. Une fois fixée, elle ne peut normalement plus être modifiée.
Toutefois, le débiteur a la possibilité de contester le montant de la mise à prix si le prix est manifestement insuffisant.
Le juge de l'exécution se basera alors sur le prix du marché et la valeur vénale du bien pour trancher la contestation.
6. Tenue d'une audience d'orientation
Lors de l'audience, le juge va vérifier la régularité de la saisie et le montant des créances déclarées par les créanciers.
Le débiteur pourra en profiter pour :
- soulever ses contestations. Attention, toute contestation ou demande incidente doit donner lieu à un dépôt au greffe de conclusions signées d'un avocat,
- demander au juge la possibilité de vendre le bien à l'amiable. Pour faire cette demande, le débiteur n'a pas besoin d'un avocat. Il lui suffit de se présenter à l'audience et de soumettre sa requête à l'oral.
Le juge pourra soit l'autoriser à vendre son bien à l'amiable, soit décider de vendre son bien aux enchères.
Dans les 2 cas, les créanciers et le débiteur peuvent faire appel de cette décision dans un délai de 15 jours suivant la signification de cette décision.
7. Vente du bien saisi
Vente amiable
Si le juge a accepté que le débiteur vende son bien à l'amiable, le juge fixe un prix minimum et fixe une nouvelle audience au plus tard 4 mois après la première.
Le débiteur doit avoir vendu le bien au minimum au prix fixé par le juge dans ce délai. Dans le cas contraire, le juge s'orientera sur une vente aux enchères.
Le créancier ne peut pas voir sa responsabilité en raison de sa réponse tardive à la proposition de vente amiable du débiteur (Civ. 2e, 3 févr. 2022, F-B, n° 20-20.355).
Vente aux enchères
Si le juge a décidé que le bien sera vendu aux enchères, il fixe une date de vente.
L'avocat du créancier à l'origine de la saisie devra publier une annonce pour informer le plus grand nombre d'acquéreurs potentiels de la vente.
L'enchère sera remportée par l'acquéreur ayant fait la meilleure offre. À défaut d'offre, c'est le créancier à l'origine de la saisie qui est déclaré propriétaire.