Quelles sont les conditions de révision du loyer d'un bail commercial ?

Lorsqu'aucune clause d'indexation n'est prévue dans un bail commercial, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision triennale du loyer.

Comment réviser le loyer d'un bail commercial sans clause d'indexation ?

La révision triennale s'applique lorsqu'aucune autre clause d'indexation n'est prévue dans le bail commercial.

La demande de révision triennale

La demande de révision triennale du loyer commercial ne peut être formée qu'après un délai de 3 ans depuis la précédente fixation du loyer, qu'elle soit contractuelle ou judiciaire.

La révision triennale n'est pas automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un commissaire de justice et préciser le montant du loyer demandé. La plupart du temps, elle émane du bailleur, dans la mesure où elle aboutit souvent à une augmentation du loyer commercial.

Une fois la demande de révision triennale du loyer du bail commercial effectuée, le locataire peut :

• donner son accord. Il est conseillé de recueillir cet accord par écrit, soit par échange de courrier, soit par un avenant au contrat de bail ;
• refuser. Le bailleur doit alors saisir le Président du Tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans.

Le nouveau loyer commercial est dû dès la date de la demande (soit la date de l'expédition de la lettre recommandée), qui est aussi le point de départ du délai de 3 ans à l'expiration duquel une demande de révision pourra être effectuée.

Le plafonnement de la révision triennale

La révision triennale permet d'obtenir une révision du loyer commercial à la valeur locative. En cas de litige, la valeur locative est calculée par le président du Tribunal judiciaire, qui a souvent recours à une expertise.

Cependant, la variation du loyer commercial est plafonnée : la différence entre le nouveau loyer et l'ancien ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) ou l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) intervenu depuis la dernière fixation du loyer.

Le déplafonnement de la révision triennale

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer en cas de :

• modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux (transformation de la ville, du quartier ou de la rue, modification des moyens de transport ou des activités existant dans le voisinage) et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple). Attention, la hausse du chiffre d'affaires du locataire ne justifie jamais, à elle seule, le déplafonnement ;

Exemples

aménagement de voies piétonnes rendant les locaux plus accessibles,

disparition de boutiques concurrentes dans le quartier

création d’une rue piétonne

implantation d’un centre d’affaire/d’une galerie marchande/ou d’une grande enseigne

création de nouveaux logements à proximité,

ouverture d'une ligne d'autobus ou de métro.

En cas de litige, c'est au bailleur d'apporter la preuve que la modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Et le juge n'ordonnera pas d'expertise si le bailleur n'apporte aucun justificatif pour étayer sa demande.

Le bailleur a tout intérêt à faire constater cette évolution par commissaire de justice pour en faire ensuite état devant le tribunal.

• sous-location consentie pour un prix supérieur au loyer initial ;
• déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).

Afin d'éviter une forte et brutale augmentation du loyer commercial, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas faisant exception au principe du plafonnement des loyers commerciaux.

Par exemple, pour un loyer commercial annuel actuel de 40 000 € pour une valeur locative de 80 000 €. Le bail renouvelé évoluerait comme suit :

• Année 1 : 40 000 + 10 % = 44 000 €
• Année 2 : 44 000 + 10 % = 48 400 €
• Année 3 : 48 400 + 10 % = 53 240 € ...

Les parties peuvent cependant exclure le mécanisme du lissage dès la signature du bail commercial, l'étalonnement de la hausse de loyer n'étant pas d'ordre public (Cass. 3e civ. avis 8-3-2018 n° 17-70.040 PB).

Comment réviser le loyer d'un bail commercial avec une clause d'indexation ?

Le bail commercial peut prévoir une révision conventionnelle par le jeu d'une clause d'indexation.

La validité de la clause clause d'indexation est subordonnée au caractère réciproque des variations du loyer : le montant du loyer doit pouvoir être révisé aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

Dans ce cas, le loyer est périodiquement et automatiquement réajusté en fonction de la variation de l'indice choisi.

La modification du loyer commercial s'opère alors au rythme prévu, qui n'est pas nécessairement triennal.

La variation du loyer dépend de l'indice choisi

L'indice d'indexation doit être en rapport avec l'objet du contrat ou avec l'activité d'une des parties au contrat. Le bail commercial peut se référer à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

Ce dernier ne peut s'appliquer que pour les activités commerciales y compris celles exercées par les artisans. Sont exclues les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L.110-1 (5°) du Code de Commerce.

En revanche, l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

L'indexation du loyer est automatique

Contrairement à la révision triennale qui doit être demandée par une des parties, l'indexation est automatique et ne nécessite de suivre aucune formalité particulière.

Pour que l'indexation automatique soit valable, certaines conditions doivent être respectées :

• la clause d'indexation automatique doit figurer dans le contrat de bail ;
• elle doit préciser le choix de l'indice retenu, la date de la première indexation et sa périodicité.

Mais même si ces conditions sont respectées, l'indexation automatique pourra être mise en échec si elle entraîne une augmentation de plus de 10 % du loyer commercial.

La variation s'apprécie par rapport au dernier loyer fixé d'un commun accord ou par le juge, c'est-à-dire le loyer d'origine, le loyer obtenu lors de la dernière révision triennale ou le loyer déterminé lors du renouvellement du bail.

L'une des parties pourra alors demander en justice une révision du loyer commercial conforme à la valeur locative réelle. Celui-ci sera lui aussi soumis à la clause d'indexation automatique.

Un bailleur qui oublie de réviser le loyer commercial à la date prévue alors que le bail comporte une clause d'indexation automatique peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière.

Un rattrapage est-il possible en cas d'oubli de révision du loyer commercial ?

Le bail commercial ne comporte pas de clause d'indexation automatique

Lorsque le bail commercial ne comporte pas de clause d'indexation automatique, le bailleur a la possibilité de demander la révision du loyer tous les 3 ans (révision triennale).

En cas d'oubli, le bailleur ne peut pas remonter en arrière car la révision du loyer prend effet uniquement après la notification de la demande de révision. Aucune rétroactivité n’est possible car l'article R145-20 du Code de commerce prévoit que " le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ".

Par conséquent, les augmentations de loyer sont perdues et aucun arriéré ne peut être réclamé au locataire.

Le bail commercial comporte une clause d'indexation automatique

Lorsque le bail commercial comporte une clause d'indexation automatique et que le bailleur a oublié de procéder à l'augmentation périodique du loyer, il a la possibilité de remonter sur les 5 dernières années, à compter du jour où il a découvert cet oubli.

Par conséquent, le bailleur peut valablement réclamer au locataire le paiement des arriérés relatifs à l’indexation du loyer sur 5 ans du fait de l'automaticité de la clause d’indexation prévue dans le bail commercial.

L'augmentation du loyer se fera en fonction de l'indice de référence figurant dans le bail commercial ou à défaut en fonction du dernier indice paru au jour de la signature du bail.