Un état des lieux non signé par le locataire est-il valable ?

Un état des lieux qui n'a pas été établi en présence du bailleur et du locataire perd sa valeur. Qu'en est-il s'ils étaient tous les 2 présents mais que le locataire n'a pas signé l'état des lieux ?

La réalisation d'un état des lieux est-elle obligatoire dans un bail commercial ?

Dans le cadre d'un bail commercial, la réalisation d'un état des lieux est obligatoire lors de la prise de possession des locaux par le locataire dans les cas suivants (article L. 145-40-1 du Code de commerce) :

• conclusion d'un bail ;
• cession du droit au bail ;
• cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce ;
• restitution des locaux.

Toute clause excluant l'établissement des lieux dans l'un des cas énoncés est réputée non écrite (article L 145-15 du Code de commerce).

A défaut d'état des lieux d’entrée du bail commercial, le bailleur ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil. Ainsi, la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux dans un bon état n’est plus valable et ce dernier ne pourra pas être tenu responsable du mauvais état des locaux.

L'état des lieux doit-il être établi en présence du bailleur et du locataire ?

Pour que l'état des lieux d'un bail commercial soit valable, il doit être rédigé :

• soit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire. Ils doivent par conséquent être présents ;
• soit par un tiers mandaté par le bailleur et le locataire. Il faut savoir que le gardien de l'immeuble n'a pas qualité pour rédiger l'état des lieux à la place du bailleur ;
• soit par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Un état des lieux de sortie établi en l'absence du locataire peut-il être valable ?

Lorsque le bailleur et le locataire décident de réaliser eux-mêmes l'état des lieux du bail commercial, ils doivent tous les 2 être présents et la signature de chacun d'entre eux doit y figurer.

En effet, un état des lieux établi unilatéralement par le propriétaire ou le locataire est inopposable à la partie absente. Cependant, un état des lieux qui n'a pas été signé par le locataire reste valable s'il a été établi par le bailleur en présence du locataire et qu'ils se sont mis d'accord sur son contenu.

Un état des lieux établi en l'absence du locataire peut malgré tout être valable. C'est le cas lorsque le locataire a quitté le local sans en aviser son propriétaire et en omettant de lui laisser sa nouvelle adresse.

Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas établir lui-même l'état des lieux mais doit recourir à un commissaire de justice qui dressera un constat de l'état du local. Celui-ci sera alors opposable au locataire malgré son absence.

Toutefois, pour que le constat de commissaire de justice soit valable, 2 conditions sont nécessaires :

• Il faut que très peu de temps se soit écoulé après le départ du locataire. Le constat peut être réalisé immédiatement après la sortie du locataire ou après un délai de 15 jours. En revanche, un constat établi plus de 3 mois après le départ du locataire n'est pas valable.
• Le propriétaire doit faire preuve de diligence. L'état des lieux établi en l'absence du locataire n'est pas valable si le bailleur n'a pas cherché à contacter le locataire ou l'un de ses proches dont il avait les coordonnées (les parents du locataire si ceux-ci se sont portés caution, par exemple). Il en est de même si le locataire a contacté le propriétaire pour obtenir une date d'établissement d'état des lieux mais que ce dernier a fait la sourde oreille.