Comment céder des parts de SCI ?

La cession de parts sociales de SCI nécessite de suivre une procédure et des règles spécifiques.

Vérifier que la cession est possible

Une cession de parts ne peut normalement intervenir qu'avec l'agrément de tous les associés. Cela signifie que l'associé qui veut céder ses parts ne peut le faire qu'à un tiers qui est accepté par tous les autres associés.

Toutefois ne nécessitent pas l'agrément des autres associés :

  • les cessions consenties à des ascendants ou descendants du vendeur, sauf si les statuts prévoient le contraire ;
  • les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux, mais seulement si les statuts le prévoient. Ils ne peuvent en revanche étendre cette dérogation à d'autres catégories de personnes (par exemple, le concubin ou les frères et soeurs du vendeur ou des autres associés).

Lorsque la société a contracté un prêt, il est souvent prévu, au titre des multiples garanties exigées par l'établissement financier, une sûreté négative interdisant tout changement d'associé, sous peine d'une exigibilité anticipée du prêt.

Notifier le projet à la société et aux autres associés

La cession de parts sociales de SCI peut nécessiter l'agrément des associés et/ou du gérant.

Le projet de cession doit mentionner le nombre de parts sociales dont la vente est envisagée, le prix de vente et l'identité de l'acheteur.

Il doit être notifié par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception :

  • au gérant et à chacun des associés, si l'agrément doit être donné par l'assemblée générale,
  • au gérant seul, si la décision doit être prise par lui.

Décision des associés

Convocation

Lorsque l'agrément doit être donné par l'assemblée et non par le gérant, les associés doivent être convoqués par lettre recommandée, adressée au moins 15 jours avant la date de la réunion et précisant l'ordre du jour relatif à l'agrément d'associé.

Une consultation écrite peut être organisée selon les termes des statuts. Tous les associés peuvent aussi donner leur consentement dans l'acte de cession lui-même.

Auteur de la décision

La décision d'agréer l'acheteur appartient en principe aux associés.

Cependant les statuts peuvent confier au gérant le pouvoir de statuer sur l'agrément, ce qui lui confère le pouvoir de décider seul de l'opportunité de faire entrer de nouveaux associés dans la société. Dans ce cas, il est également compétent pour agréer l'acheteur de ses propres parts, sauf si les statuts prévoient le contraire.

Vote

Les associés doivent statuer à l'unanimité. Mais les statuts peuvent définir d'autres règles et prévoir que l'agrément sera donné à une autre majorité.

Aucune disposition légale n'interdit au vendeur de prendre part au vote, mais le vendeur ne peut voter contre l'agrément de son propre candidat à l'achat.

Notification de la décision des associés

Si l'agrément est donné

L'agrément du projet de cession n'est pas obligatoirement notifié au vendeur. Il peut donc résulter :

  • du procès-verbal de l'assemblée contenant un vote favorable ;
  • d'une intervention des autres associés à l'acte de cession ;
  • d'un acte séparé ;
  • d'une décision de la gérance lorsqu'elle en a le pouvoir ;
  • du silence des associés pendant le délai qui leur est imparti pour exercer leur droit de préemption.

Si l'agrément est refusé

Le gérant doit notifier au vendeur le refus d'agrément par lettre recommandée avec accusé de réception. L'acheteur évincé n'a pas à être prévenu.

Le vendeur peut renoncer à la vente ou décider de conserver ses parts. Les autres associés doivent sinon acheter ou faire racheter ses parts par un tiers ou par la société.

Rachat des parts en cas de refus d'agrément

Délai

Les associés disposent de 6 mois à compter de la dernière notification de la demande d'agrément pour acheter les parts ou les faire racheter par un tiers ou par la société.

Les statuts peuvent cependant instituer un autre délai, qui ne peut ni être supérieur à 1 an, ni être inférieur à 1 mois. A défaut d'achat dans ce délai, l'agrément est réputé acquis, sauf si les associés ont décidé de dissoudre la société.

Auteur du rachat

Si les parts sont achetées par plusieurs associés, elles doivent être réparties entre eux proportionnellement au nombre de parts qu'ils détenaient auparavant, sauf si les statuts ou les associés en décident autrement.

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts.

Si les parts sont rachetées par la société, elles doivent être annulées au moyen d'une réduction de capital.

Violation de la procédure d'agrément

Seuls les associés et la société peuvent invoquer les dispositions légales et statutaires d'agrément.

En conséquence, l'acquéreur de parts sociales ne peut pas agir en nullité de la cession pour non-respect de ces dispositions (cass. civ. 19 juillet 2000, n° 98-10469).

Rédiger l'acte de cession

La cession des parts sociales doit être constatée par écrit. Cet écrit peut être un acte authentique ou un acte sous seing privé. Le recours à un notaire n'est jamais obligatoire même si la société dont les parts sont vendues est propriétaire d'un immeuble.

Si 2 époux peuvent être simultanément membres d'une même société civile la cession de parts de l'un d'eux à tout autre personne (même l'autre conjoint) est soumise à une condition de forme particulière : elle doit être réalisée par acte notarié, ou par un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.

L'acte doit être établi en 5 exemplaires, 1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur, 1 pour le service des impôts et 2 pour le dépôt au greffe du tribunal de commerce.

Modification des statuts

Il n'est pas nécessaire de modifier la clause statutaire mentionnant la répartition des parts entre les associés pour tenir compte de la vente.

Il en va autrement si cette règle a été écartée par les statuts ou que les parts ont été acquises par un tiers, même s'il s'agit d'un parent ou d'un enfant. Dans ce dernier cas, si les statuts ne sont pas modifiés, les associés ne pourront pas accomplir les formalités de publicité.

Respecter les formalités

Les exemplaires de l'acte de cession doivent être enregistrés dans le mois de leur signature soit au service des impôts dont relève le notaire (si l'acte est notarié), soit au service des impôts dont dépend le domicile de l'acheteur ou du vendeur (si l'acte est réalisé sous seing privé). La vente est soumise à un droit d'enregistrement de 5% calculé sur le prix de vente indiqué dans l'acte.

Le gérant doit ensuite déposer 2 exemplaires de l'acte de cession auprès du greffe du tribunal de commerce. Le dépôt peut être effectué par voie électronique.

Si la vente entraîne un changement d'associé, le gérant doit déposer une demande d'inscription modificative au registre du commerce et des sociétés.

Signifier la cession à la société

La vente doit être signifiée à la société (donc au gérant) par huissier ou acceptée par celle-ci dans un acte notarié. A défaut de précision dans l'acte, ces formalités sont à la charge de l'acheteur.

Toutefois, les statuts peuvent prévoir le remplacement de ces formalités par un transfert des parts sur le registre des associés.

Le défaut d'accomplissement de ces formalités rend la vente inopposable à la société, même si les associés et le gérant ont eu connaissance de cette vente. Toutefois, le gérant peut se prévaloir d'une vente non signifiée à la société pour exiger de l'acheteur qu'il remplisse ses obligations d'associé.