Cession de bail commercial en cas de retraite ou d'invalidité : quelle procédure suivre ?

Le locataire qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui est mis en invalidité peut céder librement son droit au bail, pour quelque activité que ce soit, sous réserve qu’elle soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (article L. 145-51 du Code de commerce).

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Quels sont les droits du locataire cédant son bail pour départ à la retraite ou invalidité ?

Lorsqu’un commerçant cède son bail commercial à l’occasion de son départ à la retraite ou d'une mise en invalidité, il arrive que le repreneur souhaite exercer dans les locaux une activité différente de celle initialement prévue au bail.

La déspécialisation du bail à l’occasion d’un départ à la retraite est un droit reconnu au locataire par la loi. Elle lui permet de modifier la destination du bail commercial, c’est-à-dire l’activité prévue au contrat, afin de faciliter la cession de son droit au bail.

Dans une telle situation, le locataire sortant doit en informer le bailleur. Ce dernier dispose alors d’un délai de 2 mois pour s’opposer au changement d’activité en saisissant le juge, ou pour exercer son droit de rachat prioritaire du bail. Passé ce délai, et en l’absence de réaction de sa part, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la modification d’activité.

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Quelle procédure le locataire doit-il suivre ?

Le locataire doit informer formellement le propriétaire ainsi que les créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Il ne s’agit pas pour le locataire de demander une autorisation, mais de faire part de sa décision de céder son bail, même s’il n’a pas encore trouvé d’acquéreur potentiel.

Le locataire doit notifier son intention de céder par acte de commissaire de justice en précisant :

• Son intention de céder le bail
• La nature des activités envisagées
• Le prix du droit au bail

Bien que cela ne soit pas exigé par l’article L.145-51 du Code de commerce, il est recommandé de mentionner les conditions particulières de la cession envisagée, telles que :

• La présence ou non d’une clause de garantie
• Le montant de la commission d’intermédiaire due en exécution d’un mandat d’entremise
• Les délais accordés pour le paiement du prix
• Etc.

Le locataire n’a pas à révéler le nom ou la qualité d’un potentiel acquéreur, ni à communiquer quelconque document le concernant, comme la promesse de cession.

Comment le bailleur peut-il exercer son droit de rachat prioritaire du bail ?

Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de rachat, à compter de la signification de l’acte par le commissaire de justice.

Dans cette hypothèse, le locataire et le bailleur établiront un acte de cession, aux conditions proposées par le locataire. Le propriétaire ne peut en discuter le prix ni se substituer à un acquéreur éventuel qui bénéficierait de conditions plus favorables postérieurement.

C’est ici que l’intérêt de procéder à une promesse de cession du droit au bail sous condition suspensive de l’accord du bailleur se manifeste. En effet, si le bailleur acquiert le droit au bail, l’acquéreur envisagé sera purement et simplement évincé, sans indemnité.

Comment le bailleur peut-il donner son accord au changement d'activité ?

Le bailleur peut accepter les activités notifiées, obtenir l'accord du locataire sur l'abandon ou le changement de certaines d'entre elles, ou encore donner un accord conditionnel, si certaines activités nécessitent des aménagements spéciaux.

Il peut le faire expressément, en portant son acceptation à la connaissance du locataire, ou tacitement en s'abstenant de répondre à la signification : le silence du bailleur dans le délai de 2 mois vaut accord pour la cession projetée. Le bail commercial se poursuivra alors au profit du cessionnaire, aux mêmes conditions, sauf en ce qui concerne la destination.

À noter : le bailleur qui accepte la déspécialisation ne peut pas exiger une augmentation du loyer en raison des nouvelles activités autorisées, au cours du bail. En revanche, il pourra obtenir le déplafonnement au moment du renouvellement du bail.

Le bailleur peut-il s'opposer au changement d'activité ?

Le propriétaire peut bloquer la cession en refusant les activités proposées sur l'un des fondements offerts par l'article L. 145-51 du Code de commerce, c'est-à-dire pour incompatibilité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Par exemple, si la destination du bail concerne une activité de vente de livres, le bailleur peut légitimement refuser de la transformer en une activité de restauration, en invoquant l'incompatibilité des installations des locaux (comme l'absence d'extraction) ou le règlement de copropriété (par exemple, une clause interdisant les nuisances).

À l’inverse, le propriétaire ne peut pas refuser la transformation d’un débit de boissons de 3ème ou 4ème catégorie en un autre commerce, sauf à prouver que ce nouveau commerce entraînerait des nuisances supérieures à celui du débit de boissons transformé.

Pour s’opposer formellement à la cession, le propriétaire doit saisir le Tribunal judiciaire avant l'expiration du délai de 2 mois suivant la signification.

Pendant le délai de 2 mois imparti au bailleur pour réagir et pendant la procédure judiciaire (en cas de contestation), le locataire doit respecter les obligations du bail et notamment, payer le loyer et continuer à exploiter le fonds.

Le locataire ne pourra pas passer outre ce refus, et sera souvent contraint d'arrêter son activité, perdant ainsi la valeur du droit au bail.

À noter : le refus injustifié du bailleur ouvre droit à dommages et intérêts.