Cession d'un bail commercial : procédure et formalités

La clause de garantie solidaire permet au bailleur de demander le règlement des loyers et charges impayés au locataire ayant cédé son droit au bail.

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Qu'est-ce qu'une clause de garantie solidaire ?

Lors d’une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, le bailleur peut demander à l’ancien locataire (le cédant) de se porter garant solidairement du paiement des loyers et de l’exécution du contrat, à condition qu’une clause de garantie solidaire ait été prévue dans le bail commercial.

Sauf si la clause précise le contraire, cette solidarité vaut non seulement pour le premier acheteur, mais également pour les suivants en cas de repreneurs successifs.

La clause de garantie solidaire prend fin dans les cas suivants :

• Au renouvellement du bail, sauf si le locataire cédant s'engage à garantir le paiement des loyers dus au titre du nouveau bail.
• En cas de congé donné au cessionnaire pour la date d'expiration du bail.
• À l'expiration du bail au cours duquel la clause a été introduite. Cependant, la clause continue à s'appliquer si le bail se prolonge par tacite reconduction au-delà du terme initial.

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Quelles sont les règles qui s'appliquent à la clause de garantie solidaire ?

La durée maximale de la solidarité est de 3 ans à compter de la cession, même si le bail prévoit une durée plus longue (article L145-16-2 du Code de commerce).

La clause n'est valide que pendant la durée du bail cédé et ne s'applique pas après son renouvellement.

La clause de garantie solidaire ne concerne que ce qui y est expressément spécifié. Par exemple, une clause de solidarité relative aux seuls loyers ne permet pas de solliciter du cédant le paiement de réparations du local qui incombent au locataire.

La clause de garantie solidaire ne s'applique pas si le bail est cédé dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Comment mettre en jeu la clause de garantie solidaire ?

Le bailleur est tenu d'informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L145-16-1 du Code de commerce).

Bien que la loi ne prévoie pas de sanction spécifique pour ce manquement, certains juges ont jugé que la garantie solidaire ne s'applique pas en cas de négligence fautive du bailleur (par exemple, en cas de demande soudaine de paiement de 30 mois de loyer sans préavis).

Une fois que l'ancien locataire a payé les sommes dues au bailleur, il peut intenter une action en justice contre le locataire actuel pour obtenir le remboursement de ce qu'il a versé.