Lors de la cession d'un bail commercial, le loyer peut-il être augmenté ?

Lorsque le locataire cède son bail commercial, il s'opère en principe une substitution entre lui et le nouveau locataire. Le propriétaire peut-il en profiter pour augmenter le loyer ?

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La cession de bail commercial n'autorise normalement pas l'augmentation du loyer

Le propriétaire ne peut pas décider d'augmenter le loyer à la suite de la cession d'un bail commercial (accéder à notre guide détaillé sur la cession d'un droit au bail).

La cession n'a pas les effets juridiques d'un renouvellement. Il s'agit simplement d'une substitution de locataire, le nouveau continuant le contrat de bail original avec ses droits et obligations.

Aucun article de loi ne prévoit la révision du loyer lors de la cession du bail commercial : le propriétaire ne peut pas non plus inclure une clause, une stipulation ou prévoir un arrangement avec le locataire pour augmenter le loyer.

En règle générale, ce n'est que tous les 3 ans que le bailleur peut augmenter le loyer par le mécanisme de la révision en principe plafonné à l'indice des loyers des activités tertiaires, ou selon l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Un bailleur qui oublie de réviser le loyer commercial à la date prévue alors que le bail comporte une clause d'indexation automatique peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière.

Dans certaines circonstances, l'augmentation du loyer du bail commercial est possible

Si le nouveau locataire souhaite modifier l'activité dans les lieux loués et qu'il engage une procédure de déspécialisation plénière, le bailleur peut, dans ce cadre, obtenir une hausse de loyer, en contrepartie de l'avantage procuré par le changement d'activité.

Rien n'oblige le loyer d'un bail commercial à correspondre à la valeur locative. Mais, si le contrat contient une clause de loyer variable ou une clause de recette mobile, le propriétaire aura plus de latitude pour augmenter le loyer. Et c'est généralement lors de la cession du bail commercial qu'il pense à le faire.

Si certaines clauses du bail sont modifiées en faveur du nouveau locataire, le propriétaire peut aussi procéder à une augmentation de loyer. C'est le cas lorsqu'il lui permet de procéder à une sous-location, alors que le bail commercial original l'interdisait.