Quelle fiscalité pour une cession de droit au bail ?

La cession d'un droit au bail entraîne le paiement de droits d'enregistrement ainsi que la taxation éventuelle de la plus-value réalisée.

Cession d'un droit au bail : les droits d'enregistrement

La cession d'un droit au bail (➡️ télécharger le guide) donne lieu à l’enregistrement de l'acte de cession, dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local. A cette occasion, des droits d'enregistrement doivent être acquittés.

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de cession de la manière suivante :

• 0% sur la fraction du prix de vente comprise inférieure à 23 000 euros,
• 3 % sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros,
• 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros.

Le mode de calcul des droits d'enregistrement est identique à celui prévu en cas de cession de fonds de commerce. Cependant, les cessions de droit au bail ne peuvent pas bénéficier des taux réduits prévus pour les cessions de fonds de commerce dans les ZRU, ZFU-TE ou Zone France ruralités revitalisation (ZFRR).

Sauf mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.

Cession d'un droit au bail : la taxation de la plus-value

La cession d'un droit au bail peut entraîner la réalisation d'une plus-value.

La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’acquisition du droit au bail du prix de vente du droit au bail ou de la fraction de l’indemnité d’éviction correspondant à la perte de ce droit.

Le cédant est soumis à l'impôt sur le revenu

La plus-value réalisée lors de la cession du droit au bail présente le caractère d'une plus-value professionnelle.

Si le droit au bail a été créé ou acquis depuis :

• Moins de 2 ans : la plus-value est considérée comme une plus-value à court terme. La plus-value est ajoutée aux bénéfices de l'entreprise qui sont ensuite imposés dans les conditions normales de l'impôt sur le revenu mais l'entreprise peut demander un étalement sur 3 ans de l'imposition de la plus-value.
• Plus de 2 ans : la plus-value est considérée comme une plus-value à long terme. La plus-value est taxée à 12,8 % (le taux global est de 30 % avec les prélèvements sociaux).

Les petites entreprises peuvent bénéficier d'une exonération (article 151 septies du Code général des impôts) :

• Exonération totale : si les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000 € pour la vente ou la fourniture de logements (hors locations meublées) ou 90 000 € pour les prestations de services.
• Exonération partielle : si les recettes annuelles dépassent ces seuils mais ne dépassent pas 350 000 € pour les logements et 126 000 € pour les services.

Le cédant est soumis à l'impôt sur les sociétés

La plus-value réalisée lors de la cession du bail est ajoutée au résultat ordinaire de l'exercice et taxée à l'impôt sur les sociétés au taux normal de 25 % (ou au taux réduit de 15 % pour les PME).