Lors de la cession d'un bail commercial, le loyer peut-il être augmenté ?

La cession du droit au bail peut être interdite par le contrat de bail commercial, sauf si elle s’accompagne de la cession du fonds de commerce, ou en cas d’invalidité ou de départ à la retraite du locataire.

La cession du seul droit au bail

Le locataire est libre de céder son bail seul, et tous les acquéreurs successifs peuvent en faire de même, sauf si le bail contient une clause contraire (article 1717 du Code civil).

Ainsi, le bail commercial peut valablement interdire la cession du bail seul, sauf si le locataire décide de partir à la retraite ou se trouve en état d’invalidité (article L. 145-51 du code de commerce).

Dans ce cas, le seul recours du locataire est de négocier avec le propriétaire pour obtenir son autorisation de céder le bail seul.

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La cession en cas de retraite ou d’invalidité

L’article L 145-51 du Code de commerce permet à certains locataires qui partent à la retraite ou qui se trouvent en état d’invalidité de changer la destination du bail commercial (activité autorisée dans les locaux loués) et ce, préalablement à sa cession.

Le locataire n'a besoin que d'exprimer son intention de céder son bail, ce qui signifie qu'il n'a pas besoin de vendre son fonds de commerce, et qu'il n'a pas à justifier qu'il a trouvé un candidat à la cession.

Cette possibilité bénéficie à l’entrepreneur individuel titulaire du bail, à l’associé unique d’une EURL lorsque celle-ci est titulaire du bail, et au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL lorsque celle-ci est titulaire du bail.

L’article L 145-51, al. 2 du Code de commerce impose une seule condition : la nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble. Par exemple, la création d’un restaurant ne peut pas être envisagée à la suite d’une activité de blanchisserie (CA Nîmes 15 octobre 1998) ou d’une mercerie (CA Rennes 24 avril 1990, 1e ch.). Les clauses du bail commercial relatives aux modalités de cession du bail doivent par ailleurs être respectées.

Le propriétaire peut s’opposer au changement en saisissant le juge dans un délai de 2 mois. Il peut également exercer son droit de racheter le bail en priorité dans ce même délai. En l’absence de réaction, il est réputé avoir donné son accord au changement d’activité.

La cession en dehors de la retraite ou de l’invalidité

Le contrat de bail commercial peut valablement interdire toute cession portant uniquement sur le droit au bail, en dehors du reste du fonds de commerce, dès lors que le locataire ne justifie pas avoir pris sa retraite ou avoir été placé en invalidité (article 1717 du Code civil).

En pratique, le bail peut comporter des clauses interdisant ou limitant la cession du droit au bail seul, par exemple :

• Une clause interdisant au locataire de céder son droit au bail « sauf à un successeur dans son commerce » : cette clause lui interdit de vendre son droit au bail sans vendre le fonds de commerce.
• Une clause interdisant la cession « sauf à un successeur dans le même commerce » : cette clause autorise le locataire à céder son droit au bail à une personne et son fonds de commerce à une autre.
• Une clause interdisant la cession du droit au bail « si ce n’est à un successeur dans son activité » : cette clause autorise le locataire à céder son droit au bail seul, sans le fonds de commerce, pour la même activité.

La cession du droit au bail accompagnée du fonds de commerce

Selon l’article L 145-16, al. 1 du Code de commerce, le contrat de bail ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce (totale ou partielle), à l’acquéreur de l’entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel du patrimoine professionnel d’un entrepreneur individuel.

Toutes les clauses tendant à empêcher la cession concomitante du droit au bail sont nulles. Cela vise notamment :

• la clause d’interdiction absolue,
• la clause interdisant au locataire le nantissement de son droit au bail,
• la clause exigeant que la cession se fasse à une personne physique,
• la clause imposant une exploitation personnelle du fonds pendant une certaine durée,
• la clause imposant une enseigne exclusive.