Cession d'un bail commercial : la clause d'agrément est-elle valable ?

Les tribunaux admettent la validité des clauses d’agrément, qui permettent au bailleur d’agréer ou de refuser le candidat à l’acquisition du droit au bail, même si celui-ci exerce la même activité que le locataire.

Qu'est-ce qu'une clause d'agrément ?

Le bail peut prévoir que la cession nécessite l’agrément préalable du bailleur. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un droit de regard sur la cession et peut s’assurer, par exemple, de la régularité de l’opération ainsi que de la solvabilité et des compétences du repreneur.

Le locataire doit obtenir l'accord du bailleur avant de conclure la cession du droit au bail. Cependant, il peut conclure cette cession sous la condition suspensive de l'accord du bailleur, ce qui signifie qu'il peut procéder à la cession avant même d'avoir formulé sa demande d’agrément.

L’acceptation du bailleur peut être expresse ou tacite, en fonction de ce que prévoit le bail. Néanmoins, la cession sera valable même si les formes prévues n’ont pas été respectées, s’il est établi que le bailleur a tacitement accepté la cession et qu’il a renoncé à se prévaloir de la clause. C’est notamment le cas lorsqu’il a autorisé l’acquéreur à faire procéder à des installations par Gaz de France (Cass. com. 4 janvier 1965 n° 63-12.063).

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Que faire lorsque le bailleur refuse la cession du bail ?

Le bailleur peut refuser de donner son agrément à la cession, à condition que ce refus soit justifié.

Il peut notamment s’y opposer si le bail impose au locataire de remplir un certain nombre de critères auxquels l'acquéreur ne répond pas (comme souscrire une garantie bancaire, verser un dépôt de garantie de 6 mois, obtenir une caution à titre personnel, etc.). Il peut également subordonner son consentement à l’acceptation par l’acquéreur de certaines modifications du bail en cours.

En revanche, un refus est considéré comme abusif dans les cas suivants :

• volonté du bailleur d’obtenir un loyer plus élevé,
• exigence d’une rétrocession d'une partie du prix de cession en contrepartie de son accord,
• souhait de ne pas renouveler le bail pour entreprendre une opération de rénovation,
• ou échec des pourparlers avec le nouvel occupant en vue de la conclusion d’un nouveau bail.

En cas de refus abusif, le juge peut décider soit d'autoriser la cession malgré l'opposition du bailleur, soit d'allouer des dommages et intérêts au locataire.