Quels sont les baux qui échappent à la loi du 6 juillet 1989 ?
Tous les baux d'habitation conclus avec des particuliers ne sont pas régis par la loi du 6 juillet 1989.
Les logements de fonction
Les logements loués par des employeurs pour loger leur personnel échappent à la loi du 6 juillet 1989, sauf sur 2 points : un logement décent et les diagnostics.
Pour le reste, ces logements sont exclusivement régis par l'accord des parties et par les dispositions du Code civil. En conséquence, le montant du loyer, la durée du bail et son renouvellement sont définis librement par l'employeur et le salarié.
Tout litige lié à l'entretien et à la conformité des locaux, au paiement du loyer, ou encore, à l'exécution du préavis relève du Conseil de Prud'hommes.
Les locations saisonnières
La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux logements qui ne sont pas, en raison de la durée limitée de la location, destinés à devenir la résidence principale du locataire.
Une exception : l'obligation de délivrer un logement décent, de fournir des diagnostics immobiliers et le mandat d'agir en justice restent applicables aux locations saisonnières.
Les locaux professionnels
Les locaux affectés exclusivement à l'usage professionnel (sans habitation) ne sont pas concernés par la loi du 6 juillet 1989.
Ce sont les articles 1713 à 1762 ainsi que l'article 57 A de la loi Méhaignerie qui s'appliquent.
Les locaux commerciaux
Les locaux commerciaux sont régis par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Par ailleurs, si le logement comprend une partie commerciale et une partie habitation, tout le local, y compris la partie habitation se trouve régi par le statut des baux commerciaux.
La location-accession à la propriété
La location-accession à la propriété permet à l'accédant d'avoir la jouissance du logement avant d'en avoir la propriété.
Les logements qui en font l'objet sont exclus de la loi du 6 juillet 1989.
Les locations d'emplacements pour les stationnements de véhicules
La location seule d'un garage, d'un box, d'un parking, d'un emplacement pour bateau, pour caravane ou d'un jardin échappe à la loi du 6 juillet 1989.
Par exception, si les emplacements dépendent d'un local soumis à la loi du 6 juillet 1989, ils s'y trouvent également soumis.
Les logements foyer
Les logements foyer ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, sauf en ce qui concerne les exigences de logement décent.
À mi-chemin entre domicile et maison de retraite, les logements foyers sont essentiellement régis par le Code de l'action sociale et des familles et par le Code de la construction et de l'habitation.
La location d'une résidence secondaire
Les tribunaux estiment que la loi de 1989 ne s'applique pas à la location d'une résidence secondaire.
L'article 2 de la loi limite en effet son champ d'application aux locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d'habitation principale.
Cette solution est valable même si le bail était à l'origine conclu pour l'habitation principale et qu'elle est ensuite devenue la résidence secondaire du locataire.