Le bailleur peut-il réaliser des travaux pendant la location ?

Lorsque des travaux sont à réaliser dans un local commercial, le locataire doit être indemnisé par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

Quels travaux le bailleur peut-il réaliser en cours de bail ?

En principe, le bailleur doit attendre la fin du bail pour réaliser des travaux dans le local.

Toutefois, le bailleur peut effectuer dans les lieux loués toutes les réparations urgentes dont les travaux ne peuvent attendre jusqu’à la fin du contrat de bail, sans que le locataire ne puisse s'y opposer ou demander une indemnisation.

Le locataire a donc l'obligation de permettre au bailleur de venir faire les travaux nécessaires (et toute visite nécessaire à leur préparation) en cas d'urgence : fuite d'eau, panne de chauffage en hiver...

A noter : les travaux telles que la modernisation des installations de chauffage et de distribution d’eau ou la restructuration d’un immeuble en vue de sa valorisation, n’entrent pas dans le régime des réparations urgentes.

La plupart des baux commerciaux comportent une clause de souffrance qui permet au bailleur de réaliser tous les travaux qu'il souhaite durant le bail.

Le bailleur doit-il dédommager le locataire ?

Lorsque la réalisation des travaux entraîne une gêne excessive pour le locataire, il est en droit d'obtenir une contrepartie :

• Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion de la durée des travaux et de la partie du local dont le locataire est privé. A défaut d'accord, le montant de la contrepartie sera fixé par le juge. Aucune clause du bail ne peut déroger à ce principe.
• Si les travaux durent moins de 21 jours, le locataire ne peut exiger aucune indemnisation.

La plupart des baux commerciaux comportent une clause permettant au bailleur de réaliser des travaux sans indemnisation, même s'ils dépassent les 21 jours.

Lorsque les travaux sont particulièrement lourds (réfection des façades, installation de nouveaux réseaux de chauffage etc.), le locataire peut demander au tribunal la résiliation de son bail sans préavis, aux torts du bailleur.

Un bailleur qui fait volontairement durer les travaux au point de perturber gravement les conditions de vie du locataire pourra être condamné en justice à lui verser des dommages et intérêts.

Quelles sont les conditions de validité d'une clause de souffrance ?

La plupart des baux commerciaux comportent une clause de souffrance qui impose au locataire de supporter certains travaux, sans aucune indemnité ou diminution du loyer.

La clause de souffrance est valable tant que le locataire a toujours accès aux locaux et que ceux-ci restent conformes à leur destination contractuelle. En effet, les travaux ne doivent pas rendre les locaux inutilisables et inexploitables ou causer une gêne anormale au locataire.

Le bailleur ne peut donc pas exiger le règlement du loyer lorsque les travaux ont pour conséquence l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués (Cass. 3e civ. 30-11-1994 n° 92-16.675). Dans un tel cas, la clause de souffrance est en effet inapplicable.

En outre, la clause de souffrance n'exonère pas le bailleur de sa responsabilité pour les troubles subis à raison de travaux réalisés sur d'autres parties de l'immeuble.